Opinie

Geef corporaties meer ruimte in Rotterdam

Opinie 010 Nu particuliere verhuurders hogere huurprijzen vragen dreigt er een tekort aan betaalbare woningen in het sociale én middensegment. Niet beleggers maar corporaties moeten een centrale rol spelen in de woningbouw in Rotterdam, zegt .

Illustratie Stella Smienk

De afgelopen decennia heeft Rotterdam er zwaar op ingezet om meer woningen beschikbaar te hebben voor mensen met een midden- en hoger inkomen. De stad moest hoognodig meer in balans komen, sterker worden. En dat is ons gelukt. Beleggers en ontwikkelaars kregen om dat te bereiken een prominente rol bij de bouwplannen. Inmiddels is Rotterdam populair, mensen uit andere grote steden komen hier wonen. De hogere inkomens vinden daarbij makkelijk een huis, maar voor veel Rotterdammers zelf wordt het hier te duur; zij vertrekken naar Vlaardingen en Schiedam. Het is daarom tijd om andere accenten te gaan leggen. Niet de beleggers maar de corporaties moeten daarbij weer centraal staan om de volkshuisvesting op langere termijn zeker te stellen.

Vorige week verscheen de update van de langetermijnvisie Thuis in Rotterdam. Er was nog eens goed naar de cijfers uit 2017 gekeken en er bleken achteraf 5.000 minder sociale woningen dan eerder gedacht. Daar valt niet tegenop te bouwen. Bovendien blijkt dat de afname van de sociale woningvoorraad in 2017-2019 sneller is gegaan dan gedacht. Het aantal mensen dat in Rotterdam een beroep doet op de sociale sector is eigenlijk al jaren stabiel. Voor hen is het veelal ook geen alternatief om verder weg te gaan wonen; in de stad is werk dichtbij. Andere gemeenten moeten ook sociaal bouwen voor hun inwoners, maar de regio zal nooit het alternatief zijn voor Rotterdammers met een lager inkomen. Er is daarom alle reden om deze snelle afname van de sociale voorraad af te remmen.

Ineens 5.000 sociale woningen minder in Rotterdam.

Rotterdam loopt daarbij net als andere grote steden een extra groot risico doordat het traditioneel sterk leunt op een particuliere sociale voorraad; maar liefst een kwart van de goedkope woningen is geen corporatiebezit. In een stabiele markt is dat niet een serieuze bedreiging voor de inwoners en het is logisch dat Rotterdam hier niet eerder op ingreep. Maar met de duizelingwekkende prijsstijgingen van woningen deze jaren – en het einde is niet in zicht – lekt die particuliere voorraad vanzelf naar de vrije sector. De WOZ-waarde bepaalt in feite of een particuliere woning in het sociale segment valt. Daartegen helpt uiteindelijk maar een ding: de corporaties moeten de sociale voorraad ook in Rotterdam veel sterker gaan dragen en de centrale spelers worden voor de politiek.

Om dat voor elkaar te krijgen, moeten corporaties kunnen investeren. Daarvoor ontbreekt het hen nu aan financiële middelen. De afgelopen paar jaren is het grootste deel van de sociale nieuwbouw in Rotterdam al privaat uitgevoerd. Uit het onderzoek Onderzoek opgaven en middelen corporatiesector in opdracht van onder andere het ministerie van Binnenlandse zaken dat in juli verscheen, blijkt de situatie voor corporaties in onze regio alarmerend. Zonder extra investeringsruimte zullen de corporaties al in 2024 niet meer aan hun renovatie- en nieuwbouwopgave kunnen voldoen. In combinatie met het lek in de particuliere voorraad zal Rotterdam dan over enkele jaren in grote problemen komen.

De afschaffing van de verhuurdersheffing is een vereiste om de investeringscapaciteit van corporaties weer op orde te brengen. De minister laat het op dit punt lelijk zitten. Een deze week aangekondigde korting van 200 miljoen is volstrekt onvoldoende; het totale bedrag is 9 keer zo hoog. Als een volgend kabinet niet als de sodemieter over de brug komt, dan moet Rotterdam op eigen kracht de investeringsruimte voor corporaties verbeteren. Dit kan door zelf financiële middelen ter beschikking te stellen aan de mees zwakke corporaties, die daarmee meer betaalbare woning kunnen bouwen.

Ollongren wacht liever af, en dat pikt de Kamer niet

Betaalbaar wonen gaat niet alleen over de sociale sector. Veel mensen die vlak boven de inkomensgrens zitten komen in Rotterdam in de knel. Huurders in de zogenaamde middenhuur zitten met de huidige toegestane prijsstijgingen in no time rond de 1040 euro per maand. Voor beleggers is het commercieel niet interessant om mooie woningen aan de onderkant van de middenhuur te realiseren. Het gevolg: er wordt beknibbeld op ruimte en kwaliteit. De enige manier om betaalbare woningen in de middencategorie te garanderen: ruimte voor corporaties om in het middensegment te bouwen en te verhuren. Met corporaties zijn duurzame afspraken te maken over stabiele huurprijzen, de kwaliteit van woningen en vooral: aan wie deze woningen verhuurd worden. Waar de minister nog steeds de zaak afknijpt is het voor Rotterdam noodzakelijk dat de corporaties weer een brede volkshuisvestingstaak kunnen oppakken. Elke ruimte die daarvoor bestaat, moet door het stadsbestuur worden benut.

Rotterdam is populair. Maar de onderstroom is verraderlijk. Een ruimere en zwaardere inzet op corporaties is nu nodig om de ontwrichtende kracht van tekort aan betaalbare goede woningen te dempen.

voorzitter van de PvdA-fractie in de gemeenteraad van Rotterdam