Schimmige procedures en vriendjespolitiek bij toewijzing nieuwbouwhuizen

Woningmarkt Als meer mensen zich inschrijven voor een nieuwbouwproject dan er woningen zijn, volgt toewijzing. Zónder spelregels. In de praktijk leidt dat tot schimmige procedures, vriendjespolitiek en frustraties bij huizenzoekers die tevergeefs inschrijven.

Voor woningen in het project Hometown, in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn, kon bij inschrijving gekozen worden voor ‘dakopbouw’. Kosten: 36.500 tot 42.000 euro.
Voor woningen in het project Hometown, in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn, kon bij inschrijving gekozen worden voor ‘dakopbouw’. Kosten: 36.500 tot 42.000 euro. Foto Dieuwertje Bravenboer

Er waren meer dan vierhonderd gegadigden voor de 34 koopwoningen. De mensen die zich begin 2019 hadden ingeschreven voor een huis van nieuwbouwproject Isabellaveld in Vught, vlak bij Den Bosch, hadden geduchte concurrentie. De locatie van het Isabellaveld, aan de noordrand van de dure Brabantse gemeente, is dan ook „geweldig”, schrijft projectontwikkelaar Van der Heijden op zijn website. Gelegen tussen Den Bosch, Tilburg en Eindhoven in, en toch „zeer groen wonen”. De prijzen? Vier ton voor een hoekhuis, 250.000 euro voor een ruime tussenwoning – de maximumbedragen waren door de gemeente vastgelegd.

Betaalbaar, nieuw, centraal gelegen: Isabellaveld was gewild. Een huis bemachtigen zou een kwestie van geluk zijn. Hoewel? „Wij wilden per se deze woning hebben vanwege de grote tuin en forse zolder”, vertelt de 79-jarige Karel Woltman onder de plafondventilator van het riante hoekhuis dat hij en zijn vrouw kregen toegewezen. Ze schakelden hun netwerk in. Goede vrienden ‘kenden mensen bij de projectontwikkelaar’. Hoe het precies is gegaan, weet Woltman niet, maar zijn vrouw en hij kregen het enige huis waarvoor ze hadden ingetekend. „Het geeft niet wie je bent, maar wie je kent”, zegt hij met een glimlach op de lippen.

Over de toewijzing van nieuwbouwwoningen op het Isabellaveld ontstond vorig jaar veel onrust in Vught. „De ontwikkelaar kreeg de vrije hand, niets was transparant”, zegt raadslid Fons Potters van oppositiepartij D66, die de kwestie aankaartte in de gemeenteraad. Hij kreeg handenvol klachten toegestuurd.

Zo moesten mensen bij inschrijving al laten weten of ze een ‘pluspakket’ wilden. De gemeente had de prijzen gemaximeerd, maar daarvoor bood de projectontwikkelaar nogal basaal uitgevoerde woningen. Zonder vaste trap naar zolder, toilet op de eerste verdieping of extra ruimte voor de wasmachine. Wilde je die wel, plus uitbouw, dan moest je bijna 40.000 euro bijbetalen. Potters concludeerde dat de keuze voor een pluspakket de kans op toewijzing vergrootte. Dat gold volgens hem ook voor wie veel eigen geld inbracht of de oude woning te koop aanbood via betrokken makelaars. Potters: „Het lijkt alsof het bij het Isabellaveld op allerlei manieren is misgegaan.”

Lauran van Poppel, projectontwikkelaar bij Van der Heijden Bouw en Ontwikkeling, zegt dat de keuze voor een pluspakket „niet echt” heeft meegewogen. Hij benadrukt dat enkele woningen naar mensen zijn gegaan die voor de basisuitvoering kozen.

Hoe de verdeling dan wel is gegaan? Met „een computersysteem op basis van algoritmes en veel gegevens”, zegt Van Poppel. Welke gegevens dat dan zijn, wil hij niet zeggen. Ook de beweringen van Karel Woltman over hulp van connecties kan hij bevestigen noch ontkrachten. Wel zegt Van Poppel: „Wij zijn volledig vrij om toe te wijzen aan wie we willen, dus dat kan ook zijn aan mensen die we kennen.”

Vaak tekenen zich veel meer mensen in dan er huizen beschikbaar zijn

Nu het aanbod van woningen in Nederland klein is en de rente laag, zijn nieuwbouwwoningen gewild. Gemiddeld kosten ze zo’n vier ton, bijna 70.000 euro meer dan bestaande woningen, en zolang er jaarlijks zo’n twintigduizend te weinig van gebouwd worden, komt daar geen verandering in. Bij de nieuwbouwprojecten die op de markt komen, tekenen vaak veel meer mensen in dan er huizen beschikbaar zijn.

Exacte cijfers over nieuwbouw en kandidaat-kopers zijn er niet, maar Arjan Veelers heeft wel een idee. Hij is werkzaam bij vastgoedadviseur De Woonexpert, waarbij ruim zevenduizend nieuwbouwprojecten met naar schatting 210.000 vaak nog te bouwen koophuizen staan geregistreerd. Hij denkt dat zich „gemiddeld twintig gegadigden inschrijven voor elke nieuwbouwwoning. En dat worden er elk jaar meer.”

Lees ook: Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde

Het is in zulke situaties aan de eigenaar van de woningen, meestal de projectontwikkelaar, die toe te wijzen. Spelregels zijn er niet. Sterker nog: voor de Huisvestingswet die per 2015 van kracht is geworden, is het uitgangspunt dat elke inwoner van Nederland recht op vrije vestiging heeft. Niets mag de burger ervan weerhouden te gaan wonen waar hij of zij wil – gemeentelijke regels voor toewijzen van koopwoningen zijn verboden. Het gevolg: een wirwar aan schimmige procedures, plus vermoedens van vriendjespolitiek en gefrustreerde woningzoekenden die niet weten waarom ze zijn afgewezen.

Voor het populaire project Isabellaveld in Vught moesten mensen bij inschrijving al laten weten of ze een ‘pluspakket’ (kosten: 38.000 euro) wilden. Dat voorzag onder meer in een trap naar zolder.
Foto Dieuwertje Bravenboer
Foto Dieuwertje Bravenboer

Personeelslid

Met open mond van verbazing kijkt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH) naar de televisie. Het is 21 oktober 2002, een jaar nadat de organisatie van koopwoningbezitters een studie heeft uitgebracht met de naam Wie het dichtst bij het vuur zit, warmt zich het best. Conclusie van dat 45 pagina’s tellende rapport: tienduizenden mensen zijn benadeeld door vriendjespolitiek bij toewijzing van nieuwbouwwoningen. Het onderzoek is overhandigd aan staatssecretaris Johan Remkes (Volkshuisvesting en Stedenbeleid, VVD), die heeft aangekondigd in te grijpen.

Maar wat André de la Porte nu tijdens de uitzending van NCRV Dokument ziet, slaat alles. Documentairemaker Janine Bakker heeft twee jaar lang de totstandkoming van kastelencomplex Haverleij in Den Bosch vastgelegd. Zo zit ze ook bij de vergadering waar de projectontwikkelaar en twee makelaars beslissen wie van de ingeschreven kandidaten woningen krijgen.

Voor ‘kavel 1’ zijn twee geïnteresseerden, een uit Rotterdam en een uit Den Bosch. „Nou, zegt het maar”, vraagt de projectontwikkelaar. „Dan kies ik voor die uit Den Bosch”, antwoordt een van de makelaars. Even later komt een zeer populaire kavel langs. „Er zijn heel veel gegadigden. Daar ga ik zelf de knoop even voor doorhakken”, zegt de projectontwikkelaar vrijwel meteen. „Dit is een personeelslid van ons.” Diens dossier gaat op de goede stapel, en zo gaat het nog even door: vrienden van collega’s krijgen telkens de voorkeur. „Ik hoop dat die vriendschap blijft”, zegt een van de makelaars als weer iemand vanwege zijn netwerk voorrang krijgt.

„Het was frappant”, zegt André de la Porte, nog altijd woordvoerder van VEH, nu over die uitzending. „Wij hadden net het jaar ervoor de publiciteit gezocht met dit onderwerp en nu werden al onze conclusies op televisie bewezen. Helemaal verbijsterend was dat bouwbedrijf Heijmans in een reactie aangaf dat dit een normale praktijk is.”

Sindsdien is er volgens André de la Porte „verdomd weinig veranderd”. Gesprekken in 2001 tussen VEH en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over opstellen van spelregels lopen uit op een teleurstelling. De VEH wil dat gemeenten meer voorwaarden stellen aan projectontwikkelaars, gemeenten vinden dat ze daar geen wettelijke instrumenten voor hebben. De gesprekken bloeden dood.

Vier jaar later wordt de kwestie opnieuw aangekaart, in de Tweede Kamer dit keer. Na vragen van Kamerlid Staf Depla (PvdA) antwoordt minister Sybilla Dekker (VROM, VVD) dat ze „het ontwikkelen van een gedragscode voor het transparant en controleerbaar maken van de systematiek van toewijzen en verkopen van woningen van groot belang [acht]”. Ze brengt het onder de aandacht bij marktpartijen als corporatiekoepel Aedes en de Neprom, de brancheorganisatie voor projectontwikkelaars. Die organisatie stelt daarop een gedragscode voor haar leden op, maar die schrijft niet voor hoe toewijzing moet verlopen.

De jaren erna gaat de aandacht uit naar de kredietcrisis, die met enige vertraging ook de huizenmarkt op slot gooit. Financiering droogt op, bouwbedrijven vallen om, huizen komen ‘onder water’ te staan. De nieuwbouw valt nagenoeg stil. Over spelregels voor toewijzingsprocedures heeft niemand het meer. Als er al nieuwbouwplannen worden ontwikkeld, zijn de initiatiefnemers allang blij als voldoende geïnteresseerden intekenen om met de bouw te kunnen beginnen.

Assertiviteit loont

Vanaf 2015 trekt de huizenmarkt weer aan. De economie veert op, mensen maken werk van hun uitgestelde verhuisplannen. Omdat de huizenbouw vrijwel stil is komen te liggen, ontstaat snel een groot tekort aan geschikte woningen. En omdat de vraag toeneemt, stijgen de huizenprijzen hard mee.

„Dat veel meer mensen inschrijven voor een project dan er woningen beschikbaar zijn, is pas recent weer actueel”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft. „En toen dat begon, waren de regels nog steeds hetzelfde: in principe is alles vrij.”

Veel huizenzoekers en -bezitters blijken zich daarvan bewust, en handelen er ook naar. Assertiviteit loont, vertellen mensen die zich met succes voor een nieuwbouwwoning hebben ingeschreven. „Het hoefde niet, maar ik heb toch opgeschreven dat we veel eigen geld meebrachten en ons persoonlijk voorgesteld”, zegt Annika van der Meer (34). „Daarna hebben we nog de makelaar gebeld, en zijn we continu heel enthousiast geweest.” Zij en haar vriend kregen hun gewenste woning in een populair project in Zeist toegewezen. „We hebben het spel op de juiste manier gespeeld. Dat is in de basis oneerlijk”, zegt Van der Meer, máár: „Je kunt gewoon googlen naar tips.”

De mensen die geen huis weten te bemachtigen, blijven ongelukkig en met vragen achter. Niet alleen hebben ze geen huis gekregen, ze weten vaak ook niet waarom.

„Ik heb er alles aan gedaan om in beeld te komen bij de makelaars”, zegt John Boom (62), die zich inschreef voor alle hoekwoningen op het Isabellaveld in Vught. „Ik heb ze gebeld, ben langs geweest, en heb meerdere keren gevraagd wat de criteria waren: je inkomen, of je in Vught woont, een hangbuik, drie benen? Maar ze zeiden telkens dat er geen criteria waren.” Toen Boom hoorde dat hij geen huis kreeg, vroeg hij waarom. „Dat wilden ze niet zeggen. Dat is enorm frustrerend.”

De VEH besluit in 2017 opnieuw naar de toewijzingsprocedures te kijken. Ze opent een maand lang een meldpunt voor klachten. In die periode komen ruim zeventig reacties binnen, maar van de resultaten is nooit serieus werk gemaakt. „Het probleem is”, zegt Maud Weide, projectleider van het meldpunt destijds, „dat iedereen verhalen kent over schimmige toewijzingsprocedures, maar het is altijd via via. Mensen weten nooit precies hoe het is gegaan.” De klachten gingen het vaakst over onduidelijke spelregels of niet nakomen daarvan, lotingen zonder notaris en vermoedens van vriendjespolitiek. Weide: „Maar geen van die klachten kunnen we hardmaken.”

Ook al zou dat wel kunnen, dan nog is het de vraag of een meldpunt iets kan veranderen. Projectontwikkelaars zijn vrij woningen toe te wijzen zoals zij dat willen, en meestal doen ze dat in samenwerking met een makelaar. Belangrijkste uitgangspunt is altijd zoveel mogelijk woningen verkopen, vertelt een medewerker van Van Pas Makelaars uit Zeist, dat veel in nieuwbouw doet. Bij grote belangstelling verschilt per project hoe de toewijzing verloopt. Soms spelen ook criteria als gewenste samenstelling van de wijk een rol, vertelt ze.

Lees ook: Nieuwbouwwoningen zijn kabinet miljarden waard

Bouwfonds Property Development (BPD), een van de grootste projectontwikkelaars van Nederland, laat weten een standaardprocedure te volgen die voor iedereen gelijk is en vooraf duidelijk. Simpel gesteld: na de financiële check of de kandidaat zich de woning kan veroorloven, worden woningen toegewezen aan degenen die zich het eerste inschreven. Als de belangstelling heel groot is, wordt geloot, onder toezicht van een notaris. Want, stelt BPD: „Iedereen moet een evenredige kans hebben om voor een reële prijs ergens te kunnen wonen.”

Ook brancheorganisatie Neprom denkt er zo over, vertelt een woordvoerder. De belangenclub propageert heldere criteria en een transparante toewijzingsprocedure, evenals een notaris in geval van loting. Toch wil Neprom die basisprincipes niet vastleggen in een convenant. „Dat is niet onze rol”, zegt de woordvoerder. „Onze leden mogen zelf weten hoe ze invulling geven aan onze gedragscode.” Bovendien: „Een bakker mag toch ook zelf weten aan wie hij zijn brood verkoopt?”

Gemeenten gefrustreerd

Vooral gemeenten zitten met het verbod op spelregels in hun maag. Zij proberen greep te krijgen op de lokale woningmarkt: starters een kans geven, doorstroom bevorderen, inwoners van de eigen gemeente voorrang geven bij nieuwbouw, betaalbare woonruimte creëren in een oververhitte huizenmarkt en speculatie met nieuwbouwwoningen tegengaan.

Het belangrijkste instrument dat gemeenten nu – als zij althans de grond ervoor gaan verkopen – is bij aanbesteding definiëren in welke prijsklasse nieuwbouwwoningen moeten vallen. Alleen: deze ‘vrij-op-naam-prijzen’ zijn in werkelijkheid vanaf-prijzen. Wat dat kan betekenen, blijkt uit de ‘pluspakketten’ in Vught. En het Isabellaveld is geen uitzondering.

Zo bood projectontwikkelaar Era Contour belangstellenden voor woningen in het project Hometown in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn bij inschrijving de mogelijkheid te kiezen voor een ‘dakopbouw’. Dit om de tweede verdieping van de woning van bijna 4 ton (gemeentelijke maximumprijs voor ‘middeldure koopwoningen’), een halve etage in de basiswoning, „hélémaal af” te maken. Kosten: 36.500 tot 42.000 euro, afhankelijk van het type. In combinatie met een uitbouw, eveneens aan te geven bij inschrijving, kostte dit pluspakket 69.000 tot 77.350 euro. Op de intekenlijst, in handen van NRC, staat dat keuze voor een dakopbouw een ‘voorrangspositie’ gaf bij toewijzing.

Ontwikkelaars bieden ‘noodzakelijke’ upgrades aan, ook bij woningen in de categorie ‘sociale koop’

Daar is niets geks aan, vindt Ramses Qaysi van Punt Makelaars, de makelaar op dit project. „De projectontwikkelaar heeft profijt van meerwerk, dus die weegt dat mee. Hij wil de woningen optimaal verkopen, en doet dat binnen de ruimte die er is.” Qaysi beaamt dat daarmee de wens van de gemeente – woningen bouwen voor specifieke inkomensgroepen – „in zekere zin minder waarschijnlijk wordt”. Era Contour zag afgelopen week geen kans te reageren.

Aanbieden van dit soort ‘noodzakelijke’ upgrades gebeurt ook bij nieuwbouwwoningen die vallen in de categorie ‘sociale koop’, zien gemeenten tot hun spijt. De VNG pleit er daarom voor de wet te wijzigen, zodat gemeenten in de toekomst kunnen verhinderen dat dit soort woningen wordt verkocht aan mensen met relatief hoge inkomens.

Toch zitten gemeenten ook zichzelf in de weg, vertellen kenners van de markt. Zij verkopen gronden vaak per tender voor een zo hoog mogelijke prijs en profiteren op die manier van de hausse op de huizenmarkt. Tegelijkertijd eisen ze dat nieuwbouwwoningen voor relatief lage prijzen worden aangeboden. Het gevolg: projectontwikkelaars zoeken andere manieren om het rendement voor zichzelf op te schroeven.

„Een huis op deze plek voor dit bedrag is niet houdbaar”, zegt een bewoner van een tussenwoning op Isabellaveld – maximumprijs vrij op naam: 250.000 euro – in Vught. „Iedereen weet dat zo’n woning bij oplevering al een ton meer waard is.” Een blik op woningsite Funda bevestigt dat. Een van de hoekwoningen op het Isabellaveld á bijna vier ton (exclusief pluspakket) staat alweer te koop. Vraagprijs: 545.000 euro.

Op de intekenlijst van nieuwbouwproject Hometown staat dat keuze voor een dakopbouw een ‘voorrangspositie’ gaf bij toewijzing.
Foto Dieuwertje Bravenboer
Foto Dieuwertje Bravenboer

Aan de markt overgeleverd

Verantwoordelijk wethouder Peter Pennings (Gemeentebelangen) geeft toe dat de gemeente „strakker had moeten kijken voor wie we de woningen wilden hebben. We hebben geen voorwaarden gesteld, daardoor was dit project aan de markt overgeleverd.” Hij wil voortaan spelregels opstellen „om te voorkomen dat de markt aan de loop gaat met de woningen”. Harde eisen zijn niettemin wettelijk verboden. Pennings: „We moeten kijken of we buiten die wettelijke richtlijnen méér kunnen doen.”

Tot dat gebeurt, blijft de gemeente in hoge mate afhankelijk van de projectontwikkelaar, weet Pennings. „Wij vragen een bepaalde prijs voor onze grond en dan heeft de ontwikkelaar vervolgens de vrijheid om zijn marge ergens te behalen. Dat kan via pluspakketten, daar kunnen we weinig aan doen.”

Nieuwbouw zal Vught nog wel even blijven bezighouden. In november staan er gemeenteraadsverkiezingen op het programma, omdat per 2021 een deel van de buurgemeente Haaren wordt opgenomen. „Ik ga ervan uit dat wonen dan een belangrijk thema wordt”, zegt D66-raadslid Potters, die met zijn partij pleit voor transparantere toewijzingsprocedures. „De gemeenschap kaart het telkens weer aan. We kunnen er niet meer omheen.”