Hoe taxaties de prijzen op de woningmarkt opdrijven

huizenprijzen Woningtaxaties komen opvallend vaak precies op of boven de koopprijs uit en dat is een gevaar voor de hele economie. Critici spreken van een ‘pervers’ taxatiesysteem.

Illustratie Istock/ bewerking Studio Nrc

Laat drie taxateurs naar hetzelfde pand kijken en ze komen met drie verschillende prijskaartjes terug. Het overkwam de eigenaar van een achttiende-eeuwse woonboerderij in Zuid-Limburg die dit rijksmonument liet taxeren.

De eerste makelaar kwam in september 2019 langs. Ter voorbereiding op de taxatie van de woning van 680 m2 die op een kavel van bijna 6.000 m2 staat, had de makelaar drie vergelijkbare woningen opgezocht, voor een indicatie van de prijs. De duurste van de drie was 750.000 euro waard, „en omdat de boerderij in goede staat was, kon er wel een ton bij”, zegt de eigenaar, die om privacyredenen anoniem wil blijven.

Hij vond de prijs van 850.000 euro zó laag dat hij de makelaar wegstuurde en niet akkoord ging met de taxatie.

Makelaar twee maakte bij zijn bezoek eind 2019 indruk met zijn evenwichtige verschijning. Maar toen het taxatierapport binnenkwam – dat de woning op 1.150.000 euro taxeerde – bleken de zeven inpandige garages niet te zijn meegeteld.

De bewoner nam daarop contact op met het Nederlandse Woning Waarde Instituut (NWWI), het instituut dat de taxatie van makelaar twee had gevalideerd, om zijn beklag te doen over het rapport. In dat gesprek concludeerde een NWWI-medewerker dat de garages inderdaad ten onrechte waren genegeerd, en dat er dus zeven keer 50.000 euro bij moest.

Daarmee was de boerderij opeens 1,5 miljoen euro waard. Zo kwamen drie taxateurs terug met waardebepalingen die meer dan zes ton uiteenliepen.

Taxaties zijn onmisbaar voor het kopen en verkopen van een huis. Zonder taxatie geen hypotheek van de bank. En een huis kopen zonder hypotheek is voor weinig mensen weggelegd. Taxatierapporten zijn tientallen, vaak zelfs honderd pagina’s dik. Naast foto’s van de woning bevatten ze gedetailleerde informatie over alles wat van invloed is op de prijs: van de staat van onderhoud en kadastrale gegevens tot bodeminformatie en details over de vereniging van eigenaren.

De rapporten maken een degelijke indruk – ze worden zelfs gecontroleerd door een externe partij. Maar wie kijkt hoe taxaties tot stand komen, betreedt een ondoorzichtige wereld met waarborgen die door de taxateurs zelf zijn bedacht.

In die wereld is het niet alleen mogelijk dat een huiseigenaar voor dezelfde woning taxaties krijgt die ver uiteenlopen, een koper krijgt ook opvallend vaak precies de waarde getaxeerd die nodig is voor de hypotheek. Ook als er fors is overboden.

Pervers systeem

Toen onderzoekers van De Nederlandsche Bank (DNB) vorig jaar 290.000 woningtaxaties onder de loep namen, stuitten ze op een statistisch wonder. Je zou verwachten dat de taxaties grotendeels gelijkmatig rond de verkoopprijs uitkomen: de ene keer iets hoger, de andere keer iets lager: zoals de normale verdeling van de bekende bell curve.

DNB ontdekte echter dat de getaxeerde woningwaarde in 95 procent van de gevallen gelijk is aan de koopsom, of hoger. Een derde van de woningtaxaties komt zelfs precies uit op de koopsom. „Er is sprake van systematische overwaardering bij woningtaxaties”, constateerde DNB. Dat levert grote macro-economische risico’s op. Door de systematische overwaardering kunnen huishoudens te veel lenen en onderschatten financiële instellingen de kredietrisico’s van hun hypothecaire leningen.

DNB vermoedt dat er sprake is van vals spel. In plaats van dat taxateurs onafhankelijk te werk gaan en op basis van objectieve criteria en richtlijnen een woningwaarde vaststellen – zoals hun beroepsregels vereisen – laten zij zich leiden door de koopsom die tussen koper en verkoper is overeengekomen.

Taxateurs worden vaak pas ná het verkoopproces ingeschakeld omdat hun waardebepaling een vereiste is om een lening te krijgen van de bank. Dat werkt volgens de onderzoekers van DNB oververhitting van de woningmarkt in de hand. „Het maakt namelijk niet uit wat woningkopers bieden: op basis van de taxatiewaarde kunnen zij toch het hele aankoopbedrag lenen.”

„Het hele systeem is pervers”, vertelt makelaar en taxateur Frits Markus. Zijn kantoor Markant NVM Makelaars, opgericht in 1994, is gevestigd in een winkelstraat in het centrum van Barendrecht, tegenover een kledingwinkel en een kaasboer. Markus vervulde verschillende bestuursfuncties binnen de sector – onder meer bij branchevereniging NVM – en is al langer kritisch over de taxatiepraktijk.

„Het probleem is dat de taxatie nu het sluitstuk is van een koop- en verkoopproces. Als de taxatie niet op de juiste waarde uitkomt, is alle moeite voor niks geweest en gaat de transactie niet door”, zegt Markus. „Dan verliest iedereen: koper, verkoper, hypotheekadviseur, makelaar en bank.”

Het huidige proces zet druk op de taxateur, te meer omdat hij – als hij een te lage taxatie afgeeft – mogelijk in de toekomst wordt overgeslagen voor opdrachten. „Ik durf de stelling wel aan dat als de taxateur de koopsom niet zou weten, hij systematisch lager zou taxeren”, zegt Markus. „Want de overeengekomen prijs komt lang niet altijd overeen met de waarde van het huis.”

Lees ook hoe de overheid zélf de woningnood creëerde

340.000 taxaties per jaar

Op het eerste gezicht lijkt het alsof er genoeg toezicht is op het taxatieproces. Maar terwijl financiële en beleggingsinstellingen strenge publieke toezichthouders als DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hebben, regelen taxateurs onder het mom van zelfregulering hun eigen toezicht.

Spil in het taxatieproces is het in Houten gevestigde NWWI. Taxaties worden door geldschieters vrijwel alleen geaccepteerd als zij gevalideerd zijn door dit instituut. In tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden is het NWWI een private stichting, in 2009 opgericht door de makelaarsverenigingen NVM en VBO.

Na grootschalige taxatiefraude met NHG-woningen werden ruim tien jaar geleden verschillende validatie-organisaties opgericht. Daarmee werd tegemoet gekomen aan de wens van de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die besloot om geen taxaties zonder validatie meer te accepteren. Kort daarop gingen ook de banken dit beleid volgen.

Sinds NWWI eind vorig jaar de laatste drie concurrenten overnam, heeft zij een monopoliepositie en moeten alle taxateurs gebruikmaken van het taxatiesysteem van NWWI.

De helft moet verbeterd worden

De makelaar kan een taxatie pas digitaal ondertekenen – en naar de bank sturen – als het NWWI de taxatie heeft gevalideerd. Dat doet het niet zomaar, legt de organisatie uit. Algoritmes en 75 validatiemedewerkers screenen elk taxatierapport. Ongeveer de helft van de 340.000 taxatierapporten die het NWWI vorig jaar goedkeurde, werd ter verbetering eerst teruggestuurd naar de makelaar, omdat het NWWI er wat op aan te merken had.

Desalniettemin is het voor taxateurs behoorlijk eenvoudig om een door de koper gewenste hoge koopsom langs het NWWI te krijgen. De taxateur moet zijn taxatie namelijk staven aan de hand van vergelijkbare ‘referentiewoningen’ in de buurt die de afgelopen jaren zijn verkocht. „Als je te dure, verkeerde referenties meestuurt en daar een plausibel verhaal bij schrijft, wordt je taxatie veelal goedgekeurd”, vertelt Markus terwijl hij op zijn computerscherm Taxatieweb – het NWWI-systeem – laat zien.

De taxateur mag niet alleen zelf de referentiewoningen kiezen, maar ook de actuele waarde ervan aangeven. Is een referentiewoning bijvoorbeeld een jaar geleden voor 300.000 euro verkocht, dan kan hij invullen dat deze volgens hem nu 340.000 euro waard is.

Een andere truc, vertelt Markus, is zeggen dat je je huis gaat verbouwen. „Dan wordt de waarde voor en na de verbouwing getaxeerd, en krijgt iemand de waarde na de verbouwing geleend. Maar de bank gaat echt niet vragen of die verbouwing ook echt heeft plaatsgevonden.”

Markus’ collega’s wijzen op hetzelfde mechanisme. „Taxateurs kunnen vrij eenvoudig de taxatie naar de koopsom toeschrijven door referenties te zoeken die bij die koopsom passen”, zegt bijvoorbeeld de Amsterdamse makelaar Sven Heinen. Zolang je het niet té bont maakt, geen rijtjeshuis met een vrijstaande woning vergelijkt, is het moeilijk voor het NWWI om in te grijpen.

Lees ook dit inkijkje in de wereld van aankoopmakelaars

Het NWWI ziet de referentiewoningen ook als „het meest heikele punt” van de taxatie, zegt Adriaan Post, bij het instituut verantwoordelijk voor het contact met de taxateurs. Hoewel het NWWI ook via een database automatisch zelf woningen zoekt om het getaxeerde huis mee te vergelijken, is het moeilijk om van achter het bureau in Houten te bepalen of een referentiewoning wel of niet geschikt is. „Als een taxateur dat verklaart, moeten wij ervan uitgaan dat het zo is. De ene straat is de andere niet. Wij zijn plaatselijk niet bekend, de taxateur wel.”

Post benadrukt dat taxeren geen exacte wetenschap is. De ene taxateur waardeert een woning op 340.000 euro, terwijl de ander hem op 375.000 euro taxeert en beide kunnen door het NWWI worden goedgekeurd, ondanks het verschil van 10 procent. Post: „Wij zeggen niet of een taxatie goed of fout is, maar of de onderbouwing van het waardeoordeel aannemelijk is.”

Beroepsethiek

Als het NWWI bewijs heeft dat een taxateur niet zelf tot een waardebepaling komt, dan onderneemt het stappen. Dit voorjaar werd een taxateur door de tuchtrechter voor een maand geschorst na een klacht van het NWWI. Bij de taxatie van 330.100 euro vermeldde hij doodleuk dat hij de koopsom had gekopieerd. In de tuchtzaak betoogde het NWWI dat de taxateur er is om „de marktwaarde te schatten”. Zodra een taxateur „zich laat leiden door de koopsom, is er van een onafhankelijke taxatie geen sprake”.

In dit geval was de taxateur zo brutaal om te erkennen dat hij de koopsom als leidraad hanteerde. In bijna alle andere gevallen heeft het NWWI echter helemaal geen zicht op de koopsom. Het taxatierapport moet weliswaar een waslijst aan gegevens bevatten, maar de koopovereenkomst hoort daar niet bij.

Aan het NWWI ligt dit niet, stelt het instituut. „Wij willen graag dat de koopovereenkomst bij de taxatie zit. Zonder koopsom hebben we er geen zicht op of de taxatie daarheen geschreven wordt”, zegt Martin van Musscher, bij het NWWI verantwoordelijk voor contacten met externen. „Maar krachten uit het veld willen het niet.”

Hij doelt op de brancheorganisaties NVM, VBO en Vastgoedpro die een belangrijke rol spelen bij NWWI’s toezichthouder: het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Naast toezicht op het NWWI is deze „organisatie van, voor en door taxateurs” ook verantwoordelijk voor het doorlopend toezicht op taxateurs en voor het centraal tuchtrecht. Het NRVT bepaalt welk taxatiemodel het NWWI hanteert: eentje zonder koopovereenkomst.

Desgevraagd laat toezichthouder NRVT weten dat een validatie van het NWWI formeel voorziet in toezicht op het taxatieproces, en niet op de taxatiewaarde. Vandaar dat „de koopovereenkomst geen onderdeel uitmaakt van het validatieproces”. Dat een taxateur de verkoopprijs kent, betekent volgens het NRVT niet dat hij zich daardoor ook laat beïnvloeden. „De beroepsethiek isoleert de taxateur van beïnvloeding.”

Records

Vanwege de grote financiële en publieke belangen die samenhangen met taxaties, pleitten de toezichthouders DNB en AFM in 2018 voor een einde aan zelfregulering en vóór overheidsingrijpen. Volgens de toezichthouders is de sector „onvoldoende in staat” toezicht op zichzelf te houden.

Op minister Kajsa Ollongren (Wonen, D66) lijkt dat pleidooi weinig indruk te maken. Na het DNB-onderzoek schreef ze de Tweede Kamer vorig jaar de structurele overwaardering van woningen „zorgelijk” te vinden. Tegelijk benadrukte ze het belang van zelfregulering als instrument om overwaardering aan te pakken. Sindsdien onderzoekt een werkgroep „samen met de sector” hoe het taxatieproces met minder perverse prikkels zou kunnen worden ingericht. De binnen enkele maanden beloofde uitkomsten laten inmiddels al anderhalf jaar op zich wachten.

Ondertussen stijgen de woningprijzen – ondanks de coronacrisis – nog steeds naar ongekende hoogtes. En dat is, althans volgens de logica van het invloedrijke Financieel Stabiliteitscomité (FSC), mede te danken aan de taxateurs. Dit comité, gevormd door het ministerie van Financiën, DNB en AFM, stelt dat de werkwijze van taxateurs een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt heeft omdat hun taxaties prijsstijgingen niet afremmen.

En zo kon het gebeuren dat de NVM deze maand een record bekendmaakte: nooit eerder lagen de huizenprijzen zo hoog als nu. De gemiddelde verkoopprijs van een woning bedroeg in juni ruim 335.000 euro.