Nieuwbouw in Amersfoort. Corporatiekoepel Aedes voorziet een aanhoudend ernstig woningtekort

Foto Sem van der Wal/ANP

Interview

Woningcorporaties komen miljarden tekort

Tonny van de Ven | Voorzitter Aedes Door geldtekort bouwen woningcorporaties de komende vijftien jaar 125.000 woningen te weinig, zo blijkt uit onderzoek.

De Nederlandse sociale woningbouw is in gevaar. Dat concludeert corporatiekoepel Aedes nu vrijdagmiddag uit onderzoek blijkt dat corporaties de komende vijftien jaar 31 miljard euro tekort komen om aan hun maatschappelijke doelstellingen te voldoen. Het onderzoek is uitgevoerd door drie ministeries – Binnenlandse Zaken, Financiën en Economische Zaken – in samenwerking met Aedes.

Door dit tekort worden die periode 125.000 sociale huurwoningen te weinig gebouwd en kunnen 50.000 huizen niet worden verduurzaamd. Sommige corporaties hebben al binnen vijf jaar te weinig geld om nieuwe woningen te bouwen.

Een hard gelag, vindt waarnemend voorzitter Tonny van de Ven van Aedes. Tegelijkertijd ziet ze het als een definitieve bevestiging „van wat wij al jaren roepen, met de handtekeningen van drie ministers eronder”.

Lees ook: Corporaties willen of kunnen niet meer

Het financiële model van corporaties klopt niet meer, is uw stelling. Wat is er veranderd?

„De verhuurderheffing [een belasting die de corporaties in 2013 werd opgelegd als crisismaatregel]. Die is opgelopen van een paar miljoen euro naar 1,8 miljard per jaar. Dat zet alle investeringen in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming onder druk. Om toch te kunnen blijven investeren, benutten we onze leencapaciteit maximaal, waardoor ook onze rentelasten stijgen. Intussen doen we investeringen die voor ons niet of nauwelijks rendabel zijn, zoals in het verduurzamen van woningen. Zo investeren we onszelf eigenlijk kapot.

„Vergelijk het met de dekkingsgraden van pensioenfondsen. Als die onder de 100 procent komen, schiet iedereen in de kramp. Dit is hetzelfde principe, ook wij kunnen onze doelgroep niet volledig helpen. Wij zitten nu al onder een dekkingsgraad van 100 procent, want er zijn nu al corporaties die niet alles kunnen betalen.”

Wat zijn de gevolgen als corporaties niet genoeg geld meer hebben?

„De eerste problemen zullen al in 2024 ontstaan in de regio’s Haaglanden, Rotterdam en Midden-Holland, laat het rapport zien. Andere stedelijke regio’s in de Randstad zullen snel volgen. Vijf jaar later hebben corporaties in vijftien van de negentien regio’s waarin de woningmarkt in Nederland is verdeeld te weinig geld.

„Zonder geld kunnen we geen woningen meer bouwen. We kunnen mensen die al jaren op een wachtlijst staan niet meer helpen. En omdat we huizen niet kunnen verduurzamen, zullen de energielasten van onze huurders sterk stijgen.”

Het onderzoek schetst een somber perspectief. Is nu al iets merkbaar van de situatie waarin corporaties verkeren?

„Het vooruitzicht werkt verlammend. We zien corporaties voorzichtiger worden met hun uitgaven, ze laten het verduurzamingstempo dat van ze wordt verwacht langzamer lopen.”

U wijst naar de verhuurderheffing als grote boosdoener. Dat is geen nieuw geluid vanuit de corporaties, en in het verleden heeft dat protest geen succes gehad. Waarom denkt u dat er nu wel iets gaat veranderen?

„Dit onderzoek is door de Tweede Kamer afgedwongen, door drie ministeries uitgevoerd, en het geeft ons gelijk in wat we al jaren zeggen. Dit gaat niet alleen over de corporaties. Als corporaties niet meer investeren, zijn ook bijvoorbeeld gemeenten de dupe, omdat daar geen nieuwe woningen worden gebouwd. Dit is een samenlevingsvraagstuk, over de vraag of je nog fatsoenlijk kan wonen in Nederland. Het probleem is nu zo duidelijk dat het niet anders kan dan dat dit een serieus onderwerp van gesprek wordt.”

Lees ook: 18 jaar wachten op een woning in Venray

In het onderzoek worden ook „mogelijke oplossingen om de haalbaarheid van de maatschappelijke opgave te vergroten” aangedragen. Drie maatregelen hebben grote financiële gevolgen. Zo kan halvering van de verhuurderheffing 21 miljard euro opleveren tot 2035. De doelgroep verkleinen, bijvoorbeeld door de inkomensgrens voor sociale huur te verlagen, kan 10 miljard schelen. En een jaarlijkse huurverhoging van inflatie plús 0,5 procent levert in die periode 19,5 miljard euro op.

Welke optie heeft uw voorkeur?

„De enige goede oplossing is de verhuurderheffing verlagen. Dan gaan onze lasten omlaag en zijn wij in staat onze investeringen te doen. Een halvering levert 21 miljard op en we hebben 31 miljard nodig, dus schaf hem dan helemaal af. De andere oplossingen zijn voor ons geen optie: we willen niet minder doen, we stretchen ons financieel al maximaal, en we willen geen hogere huren.”

Over huurverhogingen was de laatste tijd veel te doen. Minister Ollongren (D66) kreeg zelfs een motie van afkeuring van de Eerste Kamer. Toch houden zij en uw organisatie vast aan de jaarlijkse huurverhoging. Waarom?

„Wat de minister heeft gedaan, is precies volgens de afspraken die in het Sociaal Huurakkoord tussen ons en de Woonbond zijn vastgelegd: inflatievolgend huurbeleid. We gaan niet meer doen dan dat, zeker niet in deze coronatijd. Als je je inkomen bent kwijtgeraakt, dan gaat het niet om de 10 of 15 euro die de huurverhoging inhoudt, dan gaat het om honderden euro’s. En dat kun je alleen goed aanpakken met maatwerk.

„De huur verhogen om daarmee verduurzaming of bouw van woningen te betalen, dat willen we niet. Dat sluit aan bij het huidige politieke sentiment dat we huurders niet met extra lasten willen opzadelen.”

U pleit voor een commissie die de politiek aanbevelingen gaat doen. Maar het woontekort is nu al groot. Duurt dat niet te lang?

„Dat duurt eigenlijk veel te lang. Wij zouden het liefst vandaag de verhuurderheffing weg willen hebben, maar we weten dat dat niet gaat gebeuren. We moeten ook realistisch zijn. Een structurele oplossing ligt waarschijnlijk bij een volgend kabinet. Dan zou de beste tussenstap zijn dat we nu zo’n commissie instellen die voorstellen doet, zodat die klaarliggen als straks onderhandeld wordt over een regeerakkoord. Dat is én snel én effectief, en zo’n commissie legt gewicht in de schaal. Dit zou een goede route zijn om zo’n zware politieke beslissing te nemen.”

De minister stuurt dit onderzoek naar de Tweede Kamer op de laatste dag voor het reces. Bent u niet bang dat het in de zomer naar de achtergrond verdwijnt?

„Ik ben vooral blij dát het onderzoek naar de Tweede Kamer is gestuurd en niet in een la verdwijnt. Wij gaan er alles aan doen om ervoor te zorgen dat de Kamer dit niet vergeet. En anders zorgen het grote woningtekort en al die woningzoekenden daar wel voor.”