De eens zo populaire spaarhypotheek sterft langzaam uit. Dit is waarom

Spaarhypotheken Niet zo lang geleden waren spaarhypotheken en soortgelijke financiële producten mateloos populair. Nu sterven ze uit. Wat is er veranderd?

Illustratie Pepijn Barnard

Een zorgeloze oude dag. Niet meer hoeven doorwerken na je pensioen. Geen onnodige risico’s. Rust en zekerheid. Volgens tv-spotjes en radioreclames van hypotheekverstrekkers begin deze eeuw kreeg je dat allemaal met een spaarhypotheek.

Jarenlang was de spaarhypotheek een van de populairste financieringsvormen voor huizenbezitters. Het werkt zo: je neemt een aflossingsvrije hypotheek, en in plaats van af te lossen zet je elke maand een bedrag opzij. Terwijl je over die almaar groeiende spaarrekening geen belasting hoeft te betalen, kun je tot het einde van de looptijd van de hypotheek maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek over de hele schuld. Zo voorkom je twee keer dat jouw geld in de Nederlandse schatkist verdwijnt.

De bekende econoom Arnoud Boot noemde spaarhypotheken in 2012 daarom „niks minder dan gelegaliseerde diefstal, die alleen maar bestaan dankzij fiscale subsidies”.

Spoel door naar 2020 en de spaarhypotheek en haar meer avontuurlijke zusjes – de beleggingshypotheek en levenhypotheek – zijn op sterven na dood. De afgelopen vier jaar sloot slechts 1 procent van alle doorstromers nog een spaarhypotheek af, blijkt uit recente cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN). „Het verbaast me dat het nu nog 1 procent is”, zegt emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, „dat vind ik vrij veel”.

Hoe kan een product dat zo mateloos populair was in een paar jaar tijd van het toneel verdwenen zijn?

Eind jaren tachtig ontstonden de eerste spaarhypotheken, waarbij de hypotheekrente gelijk was aan de rente die mensen kregen op het geld dat ze spaarden. Mede door de hoge hypotheekrente (met een piek begin jaren tachtig van ruim 13 procent voor een vijfjaarslening) was het product bijzonder gewild. De klant bouwde vermogen op én spaarde tegen een hoge rente (gelijk aan de hypotheekrente).

De schuldeneconomie

Niet alleen de spaar- en hypotheekrente waren hoog, ook de beleggingsresultaten waren enorm. Terwijl de AEX-index van 1993 tot 2000 met 580 procent steeg, de huizenprijzen tussen 1997 en 2007 zowat verdubbelden en het toezicht op financiële producten door deregulering en privatisering verwaterde, werd het financieren van huizen met geleend geld doodnormaal. Jaren van beleid om huizenbezit te stimuleren vertaalden zich in zeer ruimhartige regels voor renteaftrek, de opkomst van de aflossingsvrije hypotheek en een schuldenmoraal waar de spreekwoordelijke zuinige Hollander mijlenver van verwijderd was.

Banken en verzekeraars deden hun best de toch al ruime leenregels maximaal op te rekken. De truc was de schuld los te koppelen van de aflossing. Door niet af te lossen op de schuld, kon je de hypotheekrenteaftrek gedurende de hele looptijd maximaal benutten. Tegelijkertijd werd in een apart spaarpotje bij een verzekeraar (de beleggings-, spaar- of levenhypotheek) een belastingvrij bedrag opgebouwd, waarmee aan het einde van de looptijd de schuld kon worden afgelost. Wie meer bij elkaar had belegd dan hij nodig had voor zijn huis, was helemaal spekkoper: een belastingvrij pensioentje erbij.

Begin jaren negentig veranderde de fiscale wetgeving en werd onder meer een maximum gesteld aan het op te bouwen kapitaal, dat voortaan gekoppeld werd aan de waarde van het huis. Over het algemeen was de vrijstelling nog steeds voldoende ten opzichte van de hypotheek.

„Fiscaal was de spaarhypotheek fantastisch”, zegt ook Oscar Noorlag, hypotheekadviseur bij Van Bruggen Adviesgroep. „Je hoefde geen belasting te betalen over je gespaarde geld, maar het hele bedrag aan rente was wel aftrekbaar. Op een hypotheek van een paar ton scheelt dat al gauw tienduizenden euro’s over de gehele looptijd.”

Lees ook: Je huis meer waard? Dan kan je hypotheekrente omlaag

Uitwassen en aanpassen

De schuldenbonanza leidde echter ook tot allerlei uitwassen. Ondoorzichtige producten die gouden bergen beloofden, maar zelfs in de kleine lettertjes onvermeld lieten welke bizar hoge kosten zij in rekening brachten voor de opbouw van bijvoorbeeld het vermogen. Toen de beurzen na jaren van groei ineens onderuitgingen (eerst in 2001 en later nog eens aan de vooravond van de financiële crisis) werd duidelijk dat het gespaarde vermogen ook snel kon afnemen. De woekerpolisaffaire was geboren en maakte in rap tempo een einde aan de populariteit van de beleggingsverzekering.

„De risico’s van deze producten zijn vreselijk onderschat omdat de effectenmarkten in de jaren negentig ontzettend lucratief waren. Iedereen had dollartekens in zijn ogen”, zegt hoogleraar Conijn. „Toen het minder ging met de wereldeconomie en de beurzen hebben velen hun neus gestoten.” De spaarhypotheek kreeg echter een steuntje in de rug: veilig, gegarandeerd, geen gekkigheid op de beurs en toch fiscaal aantrekkelijk.

Begin 21ste eeuw werd de grote belastingherziening van Gerrit Zalm (VVD) en Willem Vermeend (PvdA), destijds respectievelijk minister en staatssecretaris van Financiën, doorgevoerd, en daarmee sneuvelde een onderdeel van het fiscaal voordelig sparen: de eindeloze lening. In het nieuwe stelsel mochten huizenbezitters maximaal dertig jaar gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek.

Ook kwam er een scherpere aflosverplichting: opgebouwd kapitaal mocht alleen gebruikt worden voor aflossing van de eigen woning. Ook kwam er een bancaire variant op de spaarhypotheek, die tot die tijd alleen in combinatie met een verzekering kon worden afgesloten. Voor de klant was dit fijn, omdat de concurrentie toenam en er meer mogelijkheden kwamen. Maar banken en andere aanbieders bleven sturen op zo hoog mogelijke schulden om klanten maximaal te laten profiteren van renteaftrek.

Onder water

Het waren de jaren van de goeddeels aflossingsvrije hypotheek: de waardestijging van het huis zou zo groot zijn dat de restschuld makkelijk ingelost kon worden. Toezichthouders als De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten, maar ook internationale instituten als de OESO en het IMF waarschuwden dat de schulden die huishoudens aangingen wel erg hoog waren. Politici sloegen deze waarschuwing in de wind – tot de Grote Recessie.

Jongeren weten niet meer zeker dat ze het beter gaan krijgen dan hun ouders. Dan zijn schulden eerder een probleem dan iets positiefs

Johan Conijn hoogleraar

Na het instorten van het financiële systeem halverwege 2008 gebeurde iets wat een generatie huizenbezitters nog nooit had meegemaakt: voor het eerst in dertig jaar tijd bleek dat de huizenprijzen in Nederland omlaag konden. En niet zomaar een beetje, maar met vele tientallen procenten tegelijk. Honderdduizenden huizenbezitters kwamen ‘onder water te staan’: de waarde van hun huis was lager dan hun hypotheekschuld.

Vreemd genoeg leidde die situatie nauwelijks tot ongelukken – Nederlanders in financiële problemen blijken twee dingen te doen: doorademen en de hypotheek betalen. Maar de schrik zat er goed in. Het hebben van een schuld betekent echt iets, zo realiseerden burgers en politici zich. Schulden dienden niet eeuwig in stand gehouden te worden om fiscale redenen, schulden moesten worden afgelost.

De klap van 2008 zorgde zo voor een omslag in de tijdgeest. Hoogleraar Conijn: „In de jaren negentig was iedereen zeer optimistisch. Aflossen werd gezien als zonde van je geld. Je kon jezelf beter in de schulden steken, want dan kon je een groter huis kopen.” 2008 was een ontnuchterende ervaring, de euforie sloeg om in een depressie. „We hebben een minder rooskleurig beeld gekregen over de economische toekomst. Jongeren weten niet meer zeker dat ze het beter gaan krijgen dan hun ouders. Dan zijn schulden eerder een probleem dan iets positiefs.”

Kantelpunt

Het echte kantelpunt kwam toen in de nasleep van 2008 wereldwijd de rente hard naar beneden ging en in Nederland de decennialang politiek onneembare vesting van de beperking van de hypotheekrenteaftrek toch genomen werd. In 2013, toen de crisis op de Nederlandse huizenmarkt voorbij was, besloot de overheid spaar-, beleggings- en levenhypotheken fiscaal te ontmoedigen. Alleen nog annuïtaire en lineaire hypotheken kwamen in aanmerking voor aftrek, aflossingsvrije niet meer.

„De essentie van de spaar- en beleggingshypotheek was dat je niet hoefde af te lossen. Nu moet dat opeens wel, daarmee is de grond onder het product weggeslagen”, zegt hoogleraar Conijn. En ook de aftrek zelf ging naar beneden: eerst voor de hoogste inkomens van 52 procent naar 46 procent nu en verder naar beneden naar 37 procent in 2023. „Deze hypotheken werkten eigenlijk te goed, op kosten van de staat”, zegt Conijn. „Het maximaal gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek kostte de schatkist te veel geld.” En het kwam voor het grootste deel ook nog eens bij de meer welvarende huishoudens terecht.

Mensen die een nieuwe hypotheek nodig hebben, sluiten sinds 2013 geen spaar-, beleggings- en levenhypotheken meer af. Een nog altijd grote groep die al zo’n hypotheek had, mocht die wel blijven meenemen als ze een nieuw huis kochten. Maar ook dat gebeurt niet meer, ziet Noorlag. „Er is veel veranderd: de hypotheekrente is sterk gedaald, de hypotheekrenteaftrek is afgebouwd en renteopslagen zijn hoger geworden als je niet aflost.” Een woordvoerder van de Rabobank: „Als bestaande klanten hun rentecontract vernieuwen en de nieuwe rente is veel lager dan die was, dan bouwt de klant tegen een lager tarief zijn vermogen op.” Omdat je aan het eind van de looptijd je hypotheek toch moet afbetalen, moet je meer geld inleggen als de rente lager is, zoals nu. „Door de lage rente gaan de maandlasten ineens fors omhoog”, zegt de woordvoerder. Dan wordt het ineens aantrekkelijk om naar een annuïtaire of een lineaire hypotheek te kijken.

Aflossen is de norm

De spaarhypotheken zijn „ingehaald door de tijd”, zegt Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. „Schulden worden maatschappijbreed gezien als een risico. Aflossen is volledig geaccepteerd. Zonder die cultuuromslag waren de hervormingen in 2013 nooit doorgevoerd”, zegt Conijn. Hij ziet dat mensen het vooruitzicht van een volledig afgelost huis op hun oude dag „een prettig idee” vinden, „als appeltje voor de dorst”.

Bij Van Bruggen Adviesgroep zien ze nu vooral 50-plussers hun spaarhypotheek oversluiten naar een aflossingsvrije hypotheek. „Dat zijn mensen die tegen hoge rentes een hypotheek hebben afgesloten en vaak al vrij ver zijn in het sparen van hun kapitaal. Dan lossen ze een groot deel af en nemen de restschuld aflossingsvrij. Met de lage rente van nu erbij hebben ze daardoor ineens heel lage maandlasten”, zegt Noorlag. En voorlopig zal dat niet veranderen, vermoedt hij. „Hoe meer de hypotheekrente wordt afgebouwd, hoe sterker deze opvatting zal worden.”

Écht dood is de spaarhypotheek overigens nog lang niet. Uit gegevens van de Rabobank blijkt dat nog altijd ruim 303.000 klanten een spaarhypotheek hebben, samen op weg om de komende jaren ruim 31 miljard euro bij elkaar te sprokkelen om hun hypotheken (grotendeels) af te lossen. Tot nu toe spaarden ze al 13 miljard. Hun aantal neemt wel snel af: in 2017 waren het er nog meer dan 400.000. Waarschijnlijk afgesloten in een tijd dat de rente nog hoger was dan nu.

Wie nog zo’n hoge rente heeft, en accepteert dat de renteaftrek elk jaar minder wordt (dat tikt harder aan bij een hogere rente dan bij een lagere), zit nog steeds op rozen: waar kun je je spaargeld nou belastingvrij laten groeien met 3, 4 of misschien wel 5 procent per jaar? In een oude spaarhypotheek.