Wie betaalt de huur als de cafés en winkels leeg blijven?

Vastgoed Overal in Nederland onderhandelen winkeliers en horecaondernemers met vastgoedeigenaren over huurverlaging. NRC keek mee op de Vismarkt in Groningen.

Bovenaan de trap houdt Hilde Bolks even stil. Ze klemt haar handen om de vuurrode houten reling en kijkt door het trapgat omlaag, naar de winkelvloer twee lagen eronder. In haar eerste maanden als winkelier boezemde deze plek haar veel ontzag in, bekent ze. Vanaf hier, de hoogste etage van het pand, besefte Bolks (37) pas hoe groot de ruimte die ze huurt eigenlijk is. En hoe groot de verplichtingen zijn die daarbij horen.

Vier jaar geleden nam ze deze winkel samen met haar man over, van de destijds net overleden moeder van schrijver Tommy Wieringa. Sierradenwinkel Liatelier, gevestigd aan de zuidzijde van de Groningse Vismarkt, stond in die tijd bekend als een mystiek zaakje, waar klanten langskwamen voor kleurrijke edelstenen met een helende werking.

Dat spirituele is niet veranderd, zegt Bolks. Nog steeds weet ze in een oogopslag wat voor steensoort een klant nodig heeft – granaat, turkoois of jaspis. Tegelijkertijd heeft het koppel de winkel „laagdrempeliger” gemaakt, zegt ze. Verreweg de meeste klanten komen nu omdat ze een steen ‘gewoon mooi’ vinden, en horen dan pas over het bijbehorende effect.

Het jaar begon voor Liatelier uitstekend, misschien wel beter dan ooit. Alleen al in de eerste drie maanden van 2020 ontving Bolks evenveel bestellingen voor zelfontworpen sieraden als in het hele jaar ervoor. Maar toen brak de coronapandemie uit en zag het echtpaar zich gedwongen hun smalle, kleurrijke winkel te sluiten. De verkoop stokte, afspraken met klanten om een ring of hanger te ontwerpen werden afgezegd.

In die eerste weken droogde de omzet vrijwel helemaal op. En nu de winkel weer open is, is de omzet veel lager dan voorheen. Het is daarom zoeken naar manieren om de uitgaven te drukken, zegt Bolks. De salarissen worden voor een flink deel vergoed via de NOW-regeling van de overheid. Maar minstens zo problematisch zijn de huurlasten. Hun monumentale pand, met zijn natuurstenen gevel, kost „enkele duizenden euro’s” per maand, aldus Bolks.

Toen ze de winkel moest sluiten vanwege corona, nam het koppel daarom direct contact op met hun verhuurder: een particuliere vastgoedbelegger met een tiental winkelpanden in Groningen en Arnhem. „Zijn reactie was empathisch”, zegt Bolks. „Hij verzekerde ons: we vinden wel een oplossing, we begrijpen in welke situatie jullie zitten.” Het voorstel is nu om de huur voor april kwijt te schelden en de maand mei in etappes te betalen. Bolks moet nog besluiten of ze dat aanbod accepteert, zegt ze.

Winkel- en horecapanden aan de Groningse Vismarkt.
Foto’s Kees van de Veen

1 Het Spel

Gesprekken zoals die tussen Bolks en haar verhuurder zijn de afgelopen maanden in elke Nederlandse binnenstad of dorpskern gevoerd. Bij winkeliers, die door de intelligente lockdown van het land wekenlang amper klanten hadden en een groot deel van hun omzet zagen wegvallen. Maar ook bij horecaondernemers, die werden gedwongen te sluiten en dikwijls niets verdienden.

Pogingen om tot sectorbrede afspraken te komen, verlopen moeizaam. Brancheorganisaties voor winkeliers en vastgoedeigenaren voerden wekenlang stroef overleg en kwamen medio april met het compromis om de huur tot juni voorlopig deels op te schorten. Woensdag kondigde winkeliersorganisatie INretail een tweede ‘steunakkoord’ aan, waarin de halve huur van april en mei werd kwijtgescholden. Een paar uur later stelde Vastgoed Belang echter „negatief verrast” te zijn over dat nieuws. Volgens de belangenorganisatie van particuliere verhuurders was er helemaal geen akkoord over huurverlaging.

Na een akkoord overheerste optimisme. Maar weken later hadden veel partijen nog geen overeenstemming over huurverlichting

De collectieve afspraken tussen brancheclubs kennen bovendien een gebrek: ze zijn niet bindend. Het steunakkoord is een „gezamenlijke oproep” van de brancheorganisaties aan hun leden. Maar de gesprekken blijven uiteindelijk een zaak tussen een vastgoedeigenaar en zijn huurder. Hoeveel winkeliers en horecauitbaters acht weken later een regeling hebben getroffen, is moeilijk te zeggen. Landelijke tellingen zijn er niet.

Duidelijk is inmiddels wel dat veel partijen de afspraken niet zomaar accepteren. Wat daarbij meespeelt, is dat zowel de vastgoedsector als de detailhandel en horeca sterk versplinterd zijn. Sommige winkelpanden worden gehuurd door reusachtige modeconcerns, zoals H&M en Inditex (Zara en Bershka) met hoofdkantoren in Stockholm en Madrid. Andere door een ondernemer met één vestiging. In de horeca is dat niet anders.

In de vastgoedsector is het gezelschap minstens zo bont. Die bestaat uit institutionele beleggers, die pensioen- of verzekeringspremies in vastgoed steken om op een later moment met winst te kunnen uitkeren. Uit particuliere beleggers die – met eigen geld of een banklening – een vastgoedbedrijf hebben opgebouwd. Maar ook uit oud-ondernemers die hun pand na hun pensioen hebben aangehouden als voorziening voor hun oude dag.

Foto’s Kees van de Veen

2 De Huurders

Op de Vismarkt in Groningen komen al deze partijen samen. Het rechthoekige plein met zijn glanzende, grijze kinderkopjes is omringd door winkels en horeca. Aan de ene zijde, de noordkant, zitten veelal de grote ketens, zoals drogisterij Etos, kledingwinkel Bershka en schoenenzaak Nelson. Dat is de dure kant, waar normaliter het meeste publiek langsloopt. De moderne, strakke panden zijn veelal in handen van grote beleggers, zowel particulier als institutioneel.

De zuidkant met zijn oude, sjieke panden is gevarieerder. Daar zitten grote horecazaken zoals eetcafé Pronk en sushirestaurant Yasumi, maar ook een broodjeszaak en een koffiebar. Een kapperszaak en een lokale slijterij worden er afgewisseld met een bloemenwinkel en een ondernemer die T-shirts bedrukt. Ook de verhuurders zijn er gemengder: grote fondsen, maar ook eigenaren met slechts één pand.

Discountketen SoLow (18,5 miljoen euro omzet in 2018, 190 werknemers) is een van de winkels aan de zuidkant. De feloranje formule, die goedkope gebruiksartikelen en hebbedingetjes verkoopt, heeft landelijk 34 filialen. In het gros van die winkels is het sinds de uitbraak van het coronavirus aanmerkelijk rustiger dan gewoonlijk, zegt directeur Danny Dame (47). Dat was voor hem reden zijn pakweg twintig verhuurders – pensioenfondsen en particulieren – te benaderen voor huurverlaging.

Het pand in Groningen is van Jan de Boer, een lokale vastgoedondernemer met een kleine vijftig panden in en rond de stad. Hij is een van de weinige verhuurders met wie Dame inmiddels een deal heeft. „Hij heeft mij heel goed bijgestaan, dus van die man zou ik niet kwaad spreken.” Details mag Dame niet geven.

Met de meeste andere verhuurders is een oplossing nog niet in zicht, zegt hij. „De ene keer krijg ik hartverwarmende reacties, de andere keer zegt iemand: ‘dat is jouw probleem. Zoek het maar uit.’” En zeker de helft van zijn verhuurders wil helemaal niet onderhandelen. Dame: „Daar is het opschorten of betalen. Een deel kwijtschelden is geen optie.”

Kledingwinkels hadden door corona wekenlang nauwelijks klanten.
Wat te doen met het ‘bederfelijke’ assortiment?

Datzelfde merkt ook Michel Zwart (44), eigenaar van zes restaurants in de Groningse binnenstad, waaronder het bont versierde Cantina Mexicana aan de Vismarkt. Al zijn zaken waren de afgelopen weken dicht. Bezorgen deed hij niet. Dat betekende: nul euro inkomsten, terwijl de gasrekening, de pensioenkosten, de verzekering van de panden en de huur gewoon doorliepen.

Een van Zwarts verhuurders is biergigant Heineken. Die bood al zijn huurders eind april aan om de huur voor april en mei weg te strepen. Concurrent Grolsch was veel voorzichtiger: die wilde aanvankelijk alleen uitstel van betaling verlenen. Later kwam Grolsch alsnog met het voorstel om een deel van de huur kwijt te schelden, maar alleen als de rest van de rekening meteen werd voldaan. „Het is een soort Lotto-balletje”, vindt Zwart. „De ene verhuurder wil helpen, de ander niet.”

Bij vastgoedbedrijven is dat volgens hem niet anders. Sommige verhuurders wilden Zwart helemaal niet tegemoetkomen, zegt hij. Geen afstel, maar ook geen uitstel. „‘We komen er later even op terug’, hoor ik dan.” Bij hem gaat dat voorlopig goed. Zwart heeft voldoende reserves om de huur van de afgelopen maanden te betalen. Maar bij kleine zaken „piept en kraakt” het, merkt hij. Hij verwacht dat een flink deel ervan de coronacrisis niet overleeft.

Foto’s Kees van de Veen

3 De Verhuurders

Maar ook voor vastgoedeigenaren aan de Vismarkt voelt de coronaproblematiek soms als de Lotto. De ene huurder belt na een aantal weken zelf op, speelt open kaart en heeft een invoelbaar verhaal. De ander laat een advocaat een brief schrijven en kondigt aan ‘hoe dan ook’ de huur op te schorten.

Dat ervaart bijvoorbeeld Marcel Scholtes, de directeur van het Haagse vastgoedbedrijf Urban Interest. Dit bedrijf is eigendom van Harry Hilders, een van de grootste private vastgoedbeleggers van Nederland – aan de Vismarkt eigenaar van het grote pand van Perry Sport, maar ook van de winkel van de daarnaast gelegen sleutelmaker.

„Het is met huurders zo: hoe groter ze zijn, des te moeilijker ze doen. Perry stuurde ons gelijk een brief: ‘we betalen niet’. Maar onze kosten lopen gewoon door. Wij moeten aflossen bij de bank. We willen ons door dit soort grote partijen niet de kaas van het brood laten eten. Hoezo moeten wij opdraaien voor de marges van de private-equitypartijen achter een winkelketen, die alle reserves als dividend hebben uitgekeerd?”

Die sleutelzaak, dat is heel anders, vindt Scholtes. „Van hen hebben we half mei een brief gekregen dat ze het niet meer redden – en of wij konden helpen. Met hen gaan we er zeker uitkomen. De insteek is heel anders, en hun achtergrond ook.”

Een oplossing is maatwerk, zegt Scholtes. „We willen niet meteen op een faillissement koersen, al denk ik dat we als verhuurder sterk staan als een huurder weigert te betalen. De opstelling van een aantal grote winkelketens maakt de situatie echt ingewikkeld. Wij gaan met iedereen zitten die daar behoefte aan heeft. Soms schorten we op, soms geven we een stukje huurvrij in ruil voor verlenging van het huurcontract.”

Een woordvoerder van Perry wilde niet ingaan op vragen over de onderhandelingen.

Het is met huurders zo: hoe groter ze zijn, des te moeilijker ze doen

Marcel Scholtes directeur vastgoedbedrijf

Ook andere verhuurders vinden dat de vinger soms wel erg gemakkelijk in hun richting wijst – alsof zij zomaar alle huur kunnen kwijtschelden. Zo simpel is het niet. Een institutionele belegger heeft die inkomsten nodig om zijn dekkingsgraad op peil te houden, anders kan hij straks niet meer uitkeren aan verzekerden of gepensioneerden.

Veel particuliere beleggers – groot of bescheiden – zitten zelf bovendien ook klem. Zij hebben hun panden gekocht met een hypotheek en moeten maandelijks rente en aflossing betalen. Vanwege corona krijgen ze van de bank vaak een paar maanden uitstel, maar betalen moeten ze daarna alsnog. „Wij staan met de rug tegen de muur”, zegt Wim Bulten, een grote particuliere vastgoedbelegger uit Groningen.

Wie het moeilijk heeft, kan bij Bulten aankloppen, zegt hij. Zolang een huurder maar „recht door zee” is. „Dan vragen we: wat kunt u wel betalen? De rest schrijven we op en daarover praten we in november of december wel.” Alleen: sommige winkeliers draaien eigenlijk prima en komen ook om huurverlaging vragen, zegt Bulten. „Waarom zou ik dan geld inleveren?”

Zo kan het beeld ontstaan dat verhuurders „rovers” zijn, stelt een andere particuliere vastgoedeigenaar met enkele tientallen panden in Groningen, die alleen anoniem wil spreken. Natuurlijk is hij soms hard, maar alleen bij grote winkelketens, die hun macht misbruiken. „Daar heb ik helemáál geen clementie mee. Daar ga ik met een jachtgeweer op af. Figuurlijk dan.”

Bij kleine en middelgrote winkels en horecabedrijven is de vastgoedbelegger juist vol begrip, zegt hij. „Toen corona uitbrak, stroomde mijn mailbox vol met verzoeken van huurders. Twee dagen later werd ik middenin de nacht wakker en dacht ik: wat een ellende! De volgende dag heb ik mijn secretaresse gevraagd alle kleine huurders een brief te sturen. Dat we nu eerst niks hoeven te hebben.

„Ik wil niet dat de middenstander slapeloze nachten heeft”, vervolgt hij. „Ik heb zelf brood, dus wil ik dat de middenstander dat ook heeft. In september kijken we wel hoe de vlag er bij ondernemers bij hangt, of we de huur dan alsnog krijgen of kwijtschelden. En hangt de vlag halfstok, dan gaat er een streep door de rekening. Als een ondernemer door mijn toedoen zou omvallen, zou ik me diep schamen.”

Foto’s Kees van de Veen

4 De Twist

Tegelijk zit daar voor veel huurders juist het probleem. Uitstel van huur is weinig meer dan adempauze. De onzekerheid over de toekomst blijft. Dus wat schieten ze ermee op? Wim ten Cate (46), mede-eigenaar van stadscafé Pronk, kreeg van zijn verhuurder uitstel en weet niet goed wat hij ervan moet vinden. „Het klinkt positief, maar tegelijkertijd heb ik er heel weinig aan.”

Bij zijn buurvrouw Wei Deng (40), sinds twee jaar mede-eigenaar van sushirestaurant Yasumi , overheersen de zorgen. Zij en haar man sloten hun zaak aanvankelijk compleet, omdat hun overwegend Chinese personeel door verhalen uit China te angstig was om nog te werken. Sinds eind april bezorgt Yasumi weer aan huis. Maar de omzet in mei was een tiende van normaal.

Na de gedwongen sluiting ontving Deng een brief van haar verhuurder, de Groningse vastgoedondernemer Bart Hoogakker, eigenaar van enkele tientallen winkel- en horecapanden. De boodschap: voor april, mei en juni schorten we de rekening op. Enerzijds een enorme opluchting, omdat Deng maandelijks zo’n 13.000 euro huur betaalt voor haar pand. Alleen: wat als de verhuurder straks in een keer drie maanden huur komt halen? „Dat kan ik toch nooit betalen?”

Uitstel van huur is weinig meer dan adempauze

Ook bij veel andere huurders rond de Vismarkt gaan de gesprekken met verhuurders voorlopig vooral over uitstel, leert een rondgang. Kwijtschelden is een onderwerp voor in de herfst, klinkt het dan. Het gebeurt zelfs dat verhuurders uitstel alleen verlenen als ze er „wisselgeld” voor terugkrijgen, merkt directeur Danny Dame van discounter SoLow. „Ze willen dan dat je voor hen ongunstige voorwaarden uit het contract sloopt, of je contract verlengt.”

De eigenaar van een van de moderne panden aan de noordzijde van de Vismarkt maakte zo’n afspraak ook met verschillende huurders, vertelt de directeur. Zijn bedrijf is een van de grootste particuliere vastgoedinvesteerders van het land. Hij wil om die reden niet met zijn naam in de krant, om te voorkomen dat straks álle huurders komen aankloppen voor dezelfde afspraken.

Het vastgoedbedrijf heeft nu landelijk in iets meer dan de helft van de gevallen een akkoord bereikt, zegt de directeur.Kwijtschelden van de huur is daarin voorlopig nog niet aan de orde. „De huur is mijn omzet. Van dat geld moet ik ook weer nieuwe panden ontwikkelen. Als ik die omzet nu kwijtscheld, krijg ik het nooit meer terug.”

Foto’s Kees van de Veen

5 De Toekomst

Sinds een week is Nederland weer voorzichtig open. Restaurants en cafés mogen gasten ontvangen, terrassen stroomden de afgelopen dagen vol met dorstige bezoekers. Ruim tien weken nadat de horeca gedwongen werd gesloten, kunnen ondernemers weer naar de toekomst kijken. Eindelijk komt er weer omzet binnen.

Toch is het voor niemand terug naar normaal. In een anderhalvemetersamenleving kunnen restaurants, cafés en winkels aanzienlijk minder klanten kwijt dan in de periode voor corona. Zelfs als ondernemers aan de Vismarkt toestemming krijgen om terrassen te plaatsen, waarover nu gesprekken lopen, blijft de omzet voorlopig ondermaats.

Die situatie is ook niet zomaar voorbij: kenners houden rekening met minstens een jaar, misschien meer. De onderhandelingen die verhuurders, winkeliers en horecabedrijven nu voeren, zijn daarmee nog maar het begin. Als de strijd om de huur voor april, mei en juni is beslecht, volgt een nog veel groter dilemma: wat te doen met de maanden (of jaren) daarna?

Winkeliers en horecaondernemers rond de markt zien eigenlijk maar één optie. De huur moet omlaag. Dat zij maandelijks vele duizenden euro’s neerleggen voor een pand is omdat ze daar iets voor terugkrijgen: publiek dat langs hun zaak wandelt. Dus als de binnensteden voorlopig rustig blijven, kunnen verhuurders onmogelijk hun gebruikelijke tarieven blijven vragen, vinden ze.

Het liefst zouden ze hun huur daarom aan de omzet koppelen. Is die de helft lager dan gewoonlijk, dan de huur ook. Op die manier wordt de pijn eerlijk verdeeld tussen ondernemer en vastgoedeigenaar, zegt directeur Danny Dame vanSoLow. „Verhuurders zijn er toch ook niet bij gebaat als de detailhandel omvalt?”

Na tweeënhalve maand mocht de horeca maandag weer open. In Utrecht hadden sommige bezoekers al twee weken van tevoren een plek gereserveerd.

Vastgoedeigenaren vinden dat dreigement te gemakkelijk. De detailhandel had het ook voor corona al lastig, zegt de directeur van het landelijk opererende vastgoedbedrijf. „Voor sommige huurders zal dit de doodsteek zijn. Maar is dat te wijten aan corona? Ik betwijfel het. Dat zal vooral het laatste duwtje zijn.”

De roep om ‘omzethuur’ vindt hij, net als andere collega’s, „heel flauw”. Huurcontracten zijn vaak langlopend, soms wel tien of twintig jaar. „Dan zit er altijd een jaar bij dat slecht is, zoals dit jaar. Maar ook een jaar dat heel goed is. In die gevallen komt een ondernemer ook niet langs met de boodschap: hier is een maand extra huur.”

In de winkel van Bolks en haar man hangen sinds de heropening eind april plexiglas schermen voor de kassa. Bij de ingang staat een tafeltje met de regels en een pot desinfecterende gel. Op een gewone zaterdag kon het hier vol staan met klanten, zegt de eigenaresse. Nu mogen er maximaal twee tegelijk naar binnen. Anders kunnen bezoekers elkaar niet passeren in het smalle, diepe pand.

Met het „genereuze aanbod” van haar verhuurder om de huur van de afgelopen maanden deels kwijt te schelden en deels uit te stellen, is Bolks erg blij, zegt ze. „Maar daarmee alleen gaan we het niet redden. Als we elke maand moeten bijlenen om te blijven bestaan, kunnen we de stekker er beter uit trekken.” Ze is niettemin hoopvol: het overleg met haar pandeigenaar loopt nog en diens opstelling was tot dusver „geruststellend en begripvol”.

Bolks schuift een ring van haar vinger en legt die op tafel. In het zilver zit een grote, groene steen. Het is een uiterst zeldzame moldaviet, vertelt ze, ontstaan door een meteorietinslag in Moldavië. De steen is geslepen in de vorm van hindoegod Ganesha. „Die helpt bij het winnen van obstakels. Dus ik denk dat ik deze ring maar draag de komende tijd.”

De Vismarkt in Groningen. Foto Kees van de Veen