Krijgt coöperatief wonen wel de ruimte in Rotterdam?

Woningmarkt

De gemeente Rotterdam wil ruimte maken voor coöperatief wonen, maar verkoopt ondertussen leegstaande schoolpanden – bij uitstek geschikt voor deze woonvorm – aan de hoogste bieder. Bewoners met enthousiaste plannen staan buitenspel.
In het vooroorlogse schoolgebouw van architect A. Van der Steur aan de Jan Kobellstraat 2 in Delfshaven komen 12 koopwoningen.
In het vooroorlogse schoolgebouw van architect A. Van der Steur aan de Jan Kobellstraat 2 in Delfshaven komen 12 koopwoningen.

De gemeente Rotterdam heeft begin dit jaar een actieplan gelanceerd om ruimte te bieden aan woningcoöperaties. Tegelijkertijd verkoopt ze echter haar ongebruikte maatschappelijk vastgoed aan de hoogste bieder. Het gaat onder meer om oude schoolgebouwen, die fysiek bij uitstek geschikt zijn voor coöperaties.

„Terwijl ze met de ene hand iets proberen op te zetten, verkopen ze met de andere nog even snel al het vastgoed wat daar perfect voor zou zijn”, zegt Piet Vollaard. Hij is al jaren bezig om vastgoed te behoeden voor speculatie, onder meer door het opzetten van woningcoöperaties. „Eigenlijk ben ik sowieso tegen de verkoop van maatschappelijk vastgoed. Wat je nu verkoopt moet je straks van de markt terug huren als je het nodig hebt. Maar de verkoop van de scholen snap ik vanuit financieel oogpunt wel, omdat ze niet meer aan de normen voldoen.”

Amsterdam wil meer wooncoöperaties, ‘tijd van experimenteren is voorbij’

In de huidige overspannen woningmarkt zoeken bewoners en gemeentes naar nieuwe woonvormen. Naar Duits en Zwitsers voorbeeld zijn woningcoöperaties in opkomst, waarbij bewoners een vereniging oprichten die vastgoed koopt (of bouwt) en in bezit houdt. De leden huren vervolgens van de vereniging. Op die manier blijven woningen betaalbaar en beschikbaar voor huur. Daarnaast wordt het vastgoed onttrokken aan de speculatiemarkt, wat in veel steden een groeiend probleem is. In Amsterdam gaat een coöperatieve groep bouwen in het voormalige bajesdorp en heeft de gemeente ook grond ter beschikking gesteld die als prijsvraag aan een coöperatie is toegekend. In heel Nederland zijn minstens 68 coöperaties actief of in oprichting.

‘Niks collectiefs’

Zelf probeerde Piet Vollaard tot drie keer toe – zonder succes – een voormalig Rotterdamse school te kopen. „Dat gaat met gesloten biedingen. Voor woongroepen is dat verschrikkelijk frustrerend. Je hebt geen idee wat die vastgoedmarkt gaat bieden.” Volgens de bestemmingsplannen hebben veel van de scholen nog steeds een maatschappelijke bestemming. „Maar de gemeente stuurt in de verkoopvoorwaarden volledig aan op woningen voor de particuliere verkoop. Niks collectiefs, niente.” Juist de maatschappelijke meerwaarde van coöperaties biedt kansen, legt hij uit. „Er is aangetoond dat woongroepen goed zijn voor sociale cohesie. Zij houden zich bovengemiddeld bezig met de buurt en het verloop is laag. Door die impact heeft het een maatschappelijk voordeel om als ‘coöp’ in een ‘slechte wijk’ te zitten. Het is een vorm van gentrificatie die niet tot verdrijving leidt.”

Een voormalig schoolgebouw en monument aan de Zoutziederstraat is vorig jaar verkocht voor particuliere gezinswoningen. Coöperatieve woonorganisaties kregen geen kans. Foto Walter Herfst

Vollaard is sceptisch over de ambitie van de gemeente om ruimte te bieden aan woningcoöperaties. „Het heet actieplan, maar de actie die erin zit is nog niet heel erg groot. Er wordt wat geld vrijgemaakt voor een inventarisatie, waarvan de helft gaat naar het optuigen van een informatiecentrum. Daar zit niemand op te wachten, wij weten beter dan de gemeente hoe wooncoöps werken. Alle statuten en financieringsplannen liggen klaar.” Als er ergens kennis bijgespijkerd moet worden is dat volgens hem bij de gemeente. „Ze zouden open moeten staan voor de informatie die er allang is in de stad. Wat we nodig hebben is een plek.”

Pilot

Meerdere raadsleden drongen begin maart tijdens een commissievergadering bij verantwoordelijk wethouder Bas Kurvers (VVD) aan om juist de schoolgebouwen aan coöperaties te verkopen. Hij toonde zich niet ontvankelijk voor dat pleidooi, maar beloofde wel om als pilot nog dit jaar één pand (niet perse een school) ‘preferent aan een coöperatie te verkopen’. „Binnen de kaders gaan we zoeken naar de ruimte die we hebben. Ik hoop van harte op een succes.” In 2021 zou de pilot dan geëvalueerd worden. „Daarna kijken of we dit vaker gaan doen. We willen openstaan voor nieuwe en innovatief, maar ik verwacht niet we hier de massa mee gaan maken.”

Achterzijde van het schoolgebouw aan de Zoutziederstraat. Foto Walter Herfst

Raadslid Taoufik Benalla van NIDA vindt dat de wethouder de kansen onderschat die de woonvorm biedt: „Waarom noemt u dit een nichemarkt? In Zurich is een derde van de huurmarkt via coöperaties verhuurd.” Volgens een woordvoerder van de gemeente is het een nichemarkt omdat banken kritischer zijn bij financiering van coöperatieve woonvormen.

Raadslid Astrid Kockelkoren van GroenLinks wist in de laatste raadsvergadering voor de Coronacrisis alsnog een meerderheid te krijgen voor haar motie om vijf panden (in plaats van één) exclusief aan coöperatieve woonvormen te verkopen. De VVD stemde tegen. Kockelkoren ziet coöperaties, net als Vollaard, als manier om wijken vooruit te helpen. „Het kan zelfs veel geld schelen in sociaal oplapwerk. De wethouder ziet vastgoed helaas in de eerste plaats als onderdeel van marktwerking. Zolang je maatschappelijke waarde niet kunt kwantificeren blijft het louter een financiële overweging.”

Een woordvoerder van de gemeente Rotterdam beaamt dat een aantal objecten (niet per se oude scholen) in de verkoop zullen worden gezet voor coöperatieve woonvormen. „Ook deze verkopen zullen openbaar, op inschrijving en tegen de hoogste prijs worden verkocht. We zullen dus niet onderhands aan een partij gaan verkopen.”

In een recente kadernota van de gemeente staat gespecificeerd dat maatschappelijk vastgoed in principe aan de hoogste bieder wordt verkocht. Daarop kan echter een uitzondering worden gemaakt „door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand” te laten meewegen. In dat geval wordt er via een tender (wedstrijd) op zoek gegaan naar „het beste plan voor de wijk”. In de praktijk kwam dit tot nu toe één keer voor, bij het pand waar nu bioscoop KINO in gevestigd is. Kockelkoren: „Dat is een ontmoetingsplek geworden voor de wijk én de hele stad. Als je dit soort vastgoed zomaar van de hand doet, vraag ik me af wat je als stad belangrijk vindt.” Tijdens dezelfde commissievergadering begin maart legde wethouder Kurvers uit dat de verkoop van het vastgoed voor de hoogste prijs is „om de structurele tekorten bij vastgoed op te lossen”.

Zenuwachtig

Bewoner Bart Cosijn probeerde anderhalf jaar met een groep mensen – tevergeefs – een oud schoolgebouw in Crooswijk te kopen. „Een ambtenaar had ons op het pand gewezen, op een woonbeurs. Make it happen, dacht ik, maar we merkten meteen dat de mensen bij Stadsontwikkeling zenuwachtig werden van ons.” Zo wilden ze een buurtgesprek organiseren om van mensen te horen wat zij voor maatschappelijke functie in het pand zouden willen. „Toen werd ik gebeld door een ambtenaar of we dat alsjeblieft niet wilden doen, want het zou hun communicatie over de verkoop vertroebelen. Daarop vroeg ik of we dan in gesprek konden komen, maar dat kon niet want dat zou voortrekken zijn.”

Deze huurders worden hun eigen huurbaas

Hij sprak in bij de gemeenteraad en kwam in een ‘brievenwedloop’ terecht met de wethouder. „Wat mist in de discussie is de vraag wat de maatschappelijke betekenis is van maatschappelijk vastgoed. Gebouwen die heel lang een buurtfunctie hebben gehad en met maatschappelijk geld gebouwd zijn, worden open in de markt gegooid, waar elk initiatief van onervaren mensen het verliest van professionele ontwikkelaars.” Hij noemt het „schandalig”. „Ik snap heus wel dat ze de gemeentekas moeten spekken om uitkeringen te betalen en het openbaar vervoer te laten draaien. Maar je kunt deze gebouwen maar een keer verkopen. Als het yuppenappartementen worden of short-staywoningen, ben je het kwijt.”

Net als Piet Vollaard frustreert het hem dat de gemeente niet ontvankelijk lijkt voor ideeën van bewoners. „Waar ik het meest kwaad over ben is dat de gemeente op allerlei niveaus zegt open te staan voor plannen, getuige het Stadmakerscongres of CityLab 010. Daar gaat enorm veel geld inzitten en er komen leuke plannen uit. Maar zodra het langs vastgoed moet schiet iedereen in een kramp. Het kan toch niet zo zijn dat een initiatief met een plan met maatschappelijke insteek anderhalf jaar geen inhoudelijk gesprek krijgt? Terwijl als Wim Pijbes een keer met zijn portemonnee schudt alle deuren opengaan. Puur in formele zin vind ik dat vreemd.”

Dezelfde ambtenaar die hen op het pand had gewezen legde Cosijn later uit dat de beste-plan-voor-de-wijk-verkoopmethode niet wordt gebruikt, „omdat het te ingewikkeld is”. „Het komt erop neer dat ze weigeren om het beleid uit te voeren zoals het door de gemeenteraad is vastgesteld.”