Je huis meer waard? Dan kan je hypotheekrente omlaag

Risico-opslag Even schrikken, zo’n hogere WOZ-taxatie? Naast hogere gemeentebelastingen kán die ook tot een lagere hypotheekrente leiden.

Illustratie Studio NRC

Nederlandse huizen zijn de afgelopen vijf jaar gemiddeld 37 procent in waarde gestegen, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dat biedt kansen. Als je huis meer waard is geworden, is het bedrag dat je hebt geleend ten opzichte van de woningwaarde automatisch kleiner geworden. Daardoor is het goed mogelijk dat je in een lager hypotheekrentetarief valt. Het risico voor de bank is immers kleiner geworden.

Maar om de rente omlaag te krijgen, moet een huiseigenaar wel zelf actie ondernemen. En dat doet lang niet iedereen, merkt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. „Een grote groep laat dit voordeel liggen. Slapers noemen wij ze. Zij realiseren zich niet dat hun rente omlaag kan of ze vinden het te ingewikkeld. Eigenlijk zou je er jaarlijks, als de WOZ-waarde binnen is, even naar moeten kijken.”

Hoe werkt dit? Een voorbeeld. Stel, je hebt in 2015 een huis gekocht voor 440.000 euro en daarvoor 400.000 euro geleend bij de Rabobank – iets meer dan 90 procent van de aankoopprijs. Deze bank rekent dan 0,4 procent extra hypotheekrente, bovenop het standaardtarief. Reden: het risico is vrij hoog. Want stel dat je de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen en je moet het huis gedwongen verkopen, dan is het maar de vraag of de bank het hele geleende bedrag terugziet. Het risico wordt kleiner naarmate dit percentage lager is. Dat gebeurt als de lening daalt door (extra) af te lossen, óf doordat je huis in waarde stijgt.

Stel dat de WOZ-waarde van het huis in het voorbeeld met 37 procent is gestegen, dan is het inmiddels 602.800 euro waard. De lening bedraagt daarvan nog maar zo’n 66 procent van de waarde. En met een annuïtaire of lineaire hypotheek is dat percentage nog lager, omdat in de tussentijd al een deel is afgelost. Zo kom je plotseling terecht in de laagste risicocategorie van de Rabobank.

Spaarhypotheek

Daarmee vervalt de renteopslag (ook wel risico-opslag genoemd) van 0,4 procent. Als je de hypotheek destijds hebt afgesloten tegen een rente van 2,5 procent, dan gaat die naar 2,1 procent, en bespaar je bij zowel een aflossingsvrije als een annuïtaire hypotheek maandelijks ruim 130 euro. Per jaar is dat ongeveer 1.600 euro (bruto).

In twee gevallen gaat het voordeel echter niet op: met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) val je doorgaans automatisch al in de laagste risicoklasse, en met een spaarhypotheek is een lagere rente vaak juist niet gunstig.

Lees ook dit verhaal, over hoe de steeds lagere rentes ook de hypotheektarieven omlaag duwen: Geld toe op je hypotheek, kan dat?

Wie van het voordeel van een hogere woningwaarde wil profiteren, moet dus zelf contact met de bank opnemen. Tot voor kort was dat ook zo bij een (extra) aflossing, maar op aandringen van de Consumentenbond voeren steeds meer partijen dát voordeel nu automatisch door. Rabobank en verzekeraar Nationale-Nederlanden doen dat bijvoorbeeld sinds vorig jaar.

Dat de verstrekker van een hypotheeklening niets onderneemt bij een hogere woningwaarde, is niet zo raar, want daarop heeft hij weinig zicht. Maar juist déze prijssprongen zetten zoden aan de dijk. Hagedoorn, van De Hypotheekshop: „Om een lagere renteopslag verzoeken is vooral interessant als je bij de koop van het huis meer dan 70 of 80 procent van de koopsom hebt geleend, Dat zie je bij starters vaak, maar ook bij doorstromers met een aflossingsvrije hypotheek. Heb je minder geleend, dan had je al een vrij lage renteopslag en heb je minder voordeel.”

Hoe pak je het aan? Jaren geleden, toen banken zelfs nog tegenstribbelden als je tussentijds een extra bedrag op je hypotheek wilde aflossen, had je heel wat uit te vogelen. Tegenwoordig valt dat volgens Hagedoorn wel mee, op de websites van de geldverstrekkers staan doorgaans duidelijke aanwijzingen.

Op de sites van de Consumentenbond en van Vereniging Eigen Huis staan actuele lijstjes met het beleid van alle hypotheekaanbieders. Je moet zelf ook wat gegevens verzamelen: de gestegen waarde van je huis, de hoogte van je hypotheek bij aankoop en nu, en natuurlijk je rentetarief.

Rentestapjes

Per hypotheekverstrekker verschilt het beleid, vooral hun indeling in risicocategorieën. Bij marktleider Rabobank is het overzichtelijk, daar kun je in drie groepen vallen: je leent meer dan 90 procent (opslag 0,4 procent), minder dan 90 procent (opslag 0,2) of minder dan 67,5 procent (opslag 0). Maar bijvoorbeeld ING onderscheidt elf categorieën, met kleinere rentestapjes.

Even opletten is dat die indelingen door de jaren heen nogal eens worden aangepast. Geldig is de indeling bij het afsluiten van de hypotheek. Historische overzichten zijn niet altijd online beschikbaar, en moeten soms worden opgevraagd.

Om de gestegen woningwaarde aan te tonen, kun je bij de meeste partijen volstaan met de laatste WOZ-beschikking. In sommige gevallen is een actuele taxatie nodig. Bijvoorbeeld in het hogere segment, meestal met een aankoopprijs vanaf zo’n zeven ton, aldus Hagedoorn. „Anders is het risico voor de bank te groot als de WOZ-waarde ernaast zit.”

Zelf kan een woningeigenaar ook gebaat zijn bij een taxatie. Kosten: ongeveer 500 euro, en fiscaal aftrekbaar. Niet alleen slaat de gemeente er met de WOZ-waarde maar een slag naar en kan een huis in werkelijkheid meer waard zijn, ook de peildatum is van een jaar geleden.

De beschikking die begin dit jaar binnenkwam, geeft de geschatte waarde op 1 januari 2019 aan. Aangezien de Nederlandse huizenprijzen volgens het CBS sindsdien gemiddeld bijna 7 procent zijn gestegen, is een huis nu waarschijnlijk alweer meer waard.