Opinie

Huizencrash? Gaat u rustig slapen

Menno Tamminga

Een huis is om in te wonen. Toch? Of is uw huis een verdienmodel? Via Airbnb. Of een belegging met een mooi vast inkomen. Gefinancierd met een schuld. Of een speculatie- object? Kopen, verkopen, handel. Nog maar een vraag… wat is een huis? Er is er niet één hetzelfde. Anders gezegd: dé huizenmarkt bestaat niet.

Hoe reageert de huizenmarkt op de Covid-19-crisis? Bijna iedereen wil het weten. Ook al bestaat dé huizenmarkt niet, het is wel een arena met een miljoenenpubliek. Tussen de 55 en 60 procent van de Nederlandse huishoudens bezit een eigen huis. In die stapel stenen zit het dagelijkse woongenot én het grootste financiële vermogen van de meeste mensen (naast een onzeker pensioen).

Lees ook: Wat zijn de economische gevolgen van de coronacrisis?

ABN Amro en Rabobank waagden zich afgelopen week aan prognoses. De woningaankopen zullen scherp terugvallen. De prijzen stijgen dit jaar nog ‘bescheiden’ (ABN Amro). Volgend jaar ziet Rabo enkele kwartalen daling.

Schokkend? Nee. Na jaren van prijsinflatie, vooral in de Randstad, zou het raar zijn als de Covid-19-schok níét tot een prijsdaling zou leiden. Onzekerheid leidt tot afwachten. Als kopers én verkopers dat doen, zijn op korte termijn geen grote schommelingen te verwachten. De markt voor huizen reageert traag op economische schokken.

De aandelenmarkt is het andere uiterste. Daar reageren beleggers, handelaren en speculanten razendsnel op nieuws. Wat zijn de gevolgen voor bedrijven?

Beurskoersen weerspiegelen daarom de verwachtingen en het sentiment in de economie, huizenprijzen onderstrepen juist de stabiliteit. In aandelen kun je niet wonen, in een huis wel. Daarom blijven eigenaren zitten. Ook als hun financiële situatie verslechtert. Ook als hun hypotheekschuld de waarde van hun huis overtreft. Zelfs nog even als hun relatie flopt.

De trend op de huizenmarkt na het bankroet van de Amerikaanse zakenbank Lehman in september 2008 illustreert die traagheid. In augustus 2008 piekte de prijs van een bestaande koopwoning op bijna 262.000 euro. Veertig maanden later, in december 2011, was er 12 procent van die prijs af. Het dieptepunt volgde in juni 2013. Huizen werden toen verkocht voor iets meer dan 206.000 euro. Ter vergelijking: in januari 2020, nog geen tien weken geleden, was de prijs ruim 329.000 euro.

Het verschil in reactiesnelheid tussen de trage huizenmarkt en de razendsnelle beurs is indrukwekkend. Op de beurs zaten 24 wéken tussen de val van Lehman en de laagste koersen in de aandelencrash op 9 maart 2009. Op de huizenmarkt duurde het 58 máánden tot het dieptepunt bereikt was. Gerekend vanaf nu zou het dieptepunt op de huizenmarkt post-Covid-19 eind 2024 komen.

Maar zo zal het niet gaan. Juist omdat de prijzen van huizen zo traag reageren, hebben economie, arbeidsmarkt en tussentijdse steunmaatregelen voortdurend effect op de prijsvorming. En er zit nu een ongewisse factor in de markt. Hoeveel geld hebben de Airbnb-aanbieders en de speculanten geleend? Kunnen ze dat terugbetalen als hun inkomsten wegvallen? De ultralage rente heeft van de huizenmarkt ook een beetje een aandelen- en speculatiemarkt gemaakt. Met alle grilligheid van dien. Omhoog en omlaag.

Menno Tamminga schrijft over economie en ondernemingsbeleid.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.