‘Een betaalbaar en snel plan voor een moderne Kuip’

Alternatief stadionplan Feyenoord Mocht het nieuwe Feyenoord-stadion onhaalbaar zijn, dan is er een oplossing, zegt Consortium DMK: modernisering van de Kuip voor 200 miljoen euro, binnen tweeënhalf jaar. „We staan klaar als het nodig is.”

Impressie van de gemoderniseerde Kuip van Consortium DMK met een nieuwe schil rondom het monumentale stadion uit 1937.
Impressie van de gemoderniseerde Kuip van Consortium DMK met een nieuwe schil rondom het monumentale stadion uit 1937. Beeld Bureau West 8

In de luwte hebben ze maandenlang met tientallen mensen gewerkt aan een „snel en betaalbaar alternatief” voor Feyenoord City. Nu treden ze naar buiten. „Het plan is bedoeld als een oplossing, mocht het nieuwe Feyenoord-stadion uiteindelijk financieel niet haalbaar blijken”, zegt Erwin Eekelaar van Consortium DMK.

Voor 200 miljoen euro, minder dan de helft van de kosten van het beoogde stadion aan de Nieuwe Maas (444 miljoen), kan de Kuip gemoderniseerd en uitgebreid worden, zegt ontwikkelaar DMK. Met een nieuwe, derde ring zou de Kuip groeien van 50.000 naar ruim 63.000 zitplaatsen – net zoveel als in het nieuwe stadion.

Lees ook: Feyenoord wil zekerheid dat voetbal in de Kuip mogelijk blijft

Van de exploitatie van de Kuip zou voor Feyenoord meer spelersbudget overblijven, is vóór de coronacrisis berekend. Stel dat de gemeente dit jaar groen licht geeft, dan kan de vernieuwde Kuip na tweeënhalf jaar bouwen medio 2024 of sneller open, volgens DMK.

Het consortium bestaat uit ongeveer dertig specialisten en bedrijven op het gebied van voetbal, stadioneconomie, financiering, gebiedsontwikkeling en bouwen, zegt Eekelaar. „DMK kan voor van alles staan: De Moderne, Magische, Maatschappelijke of Mooie Kuip.” Het team werkt vooralsnog op vrijwillige basis.

Nauw betrokken zijn onder anderen stadionadviseur Hylke Hellinga, landschapsarchitect Adriaan Geuze van bureau West 8, Pieter Nieuwenhuis van adviesbureau Hypercube en constructiebedrijf ABT. Initiator Eekelaar heeft een softwarebedrijf en is in de voetbalwereld bekend van Stichting Red de Kuip, die zich sinds 2012 inspant voor behoud van het stadion.

Deze donderdag komt DMK naar buiten, omdat de reactietermijn op het ontwerp-bestemmingsplan voor Feyenoord City verloopt. Het plan voor modernisering van de Kuip dienen ze via deze weg formeel bij de gemeente in, ook het Rotterdamse college wordt donderdag geïnformeerd. Met de top van Feyenoord en potentiële financiers zijn eerder verkennende gesprekken gevoerd, zegt Eekelaar.

Langlopend dossier

Het stadiondossier houdt de gemeente en Feyenoord al zo’n vijftien jaar bezig. Een nieuwbouwplan van bouwer VolkerWessels (360 miljoen) haalde het in 2013 niet. Het renovatieplan van Red de Kuip (135 miljoen) legde het in 2014 af tegen dat van BAM (215 miljoen). Voor ‘De Nieuwe Kuip’ van BAM was er uiteindelijk een tekort van 10 miljoen euro. Bovendien wilde de clubleiding destijds liever nieuwbouw.

Lees ook: Groot in woorden, maar wat is nu realistisch bij Feyenoord?

Eind 2016 werd Feyenoord City gepresenteerd. Dit project omhelst een stadion met daaromheen grootschalige gebiedsontwikkeling: 3.550 woningen, winkels en horeca. Het definitieve besluit is na augustus 2021 als de financiering rond moet zijn. Maar al langer zijn er twijfels over de haalbaarheid van het nieuwe icoon aan de skyline. Met vertraging om diverse redenen is de opening inmiddels verschoven van 2023 naar medio 2025.

Of er binnen Feyenoord en de Kuip, de gemeente en de politiek draagvlak is voor een alternatief, moet blijken. „We willen de nieuwbouw niet tegenhouden, maar we staan klaar als het nodig is”, zegt Eekelaar. „We zijn een soort reddingsboei als Feyenoord City niet zou lukken.”

Stadionontwerp

In hun ontwerp wordt de monumentale Kuip aangevuld met huidige vereisten voor een stadion. Om de Kuip komt een soort schil, met ruimtes voor een stadioncampus, horeca, zalen en andere faciliteiten. „Daarmee krijgt de Kuip het gewenste comfort”, zegt architect Joris Molenaar, die samenwerkt met Vincent Ketting van bureau EGM en constructiebedrijf ABT.

De stalen draagconstructie uit de jaren dertig, waarop de huidige gebogen tribunevloeren rusten, blijft behouden. „Daar is niks mis mee. Die kan, mits goed gecombineerd in deze ombouw, nog tientallen jaren mee”, zegt Molenaar. Hij baseert zich op een quick scan van onderzoeksinstituut TNO uit 2014 waarin staat dat de „levensduurverwachting” van het stadion nog „minimaal 50 jaar bedraagt”.

Molenaar spreekt van een „circulair en duurzaam ontwerp” met gebruik van bestaande onderdelen. Het dak van een renovatie uit 1994 wordt opgevijzeld om de extra, derde ring te plaatsen. Een verlengde luifel moet zorgen dat iedereen droog zit bij regen – dat is nu niet het geval. De derde ring en het dak rusten op de nieuwe constructie rondom het stadion. Molenaar sluit staanplaatsen niet uit, maar is nu uitgegaan van 63.436 nieuwe stoelen – waarvan 10 procent business-seats.

Er zijn zichtbaar overeenkomsten met het ontwerp van Red de Kuip. Maar volgens Molenaar – destijds ook betrokken – verschilt het op veel punten. Zo heeft de schil een ander design en komt er in de omlopen aanzienlijk meer ruimte, bijvoorbeeld voor onderwijsprogramma’s. „Het wordt niet alleen de tempel voor het voetbal, het wordt een gebouw met meer functionaliteiten. En het krijgt een meer stedelijke uitstraling, met bebouwing eromheen.”

Verder is in tegenstelling tot hun eerdere ontwerp nu gekozen géén schuifdak op te nemen. „Dat is een investering waar wij niet in geloven”, zegt Pieter Nieuwenhuis van Hypercube op basis van berekeningen. „Veertig miljoen euro voor een schuifdak voor een paar evenementen zoals popconcerten, dat ga je nooit terugverdienen.”

Het ontwerp staat nog niet vast, de architecten noemen het een „ontwerprichting”. De bouw zou begin 2022 kunnen beginnen en Feyenoord kan dan „gewoon doorvoetballen”. De grootste ingrepen, zoals het opvijzelen van het dak, zijn namelijk tijdens de zomerstops, zegt Molenaar. Er staat een bouwconsortium klaar met gerenommeerde partijen, maar de namen kan Eekelaar nu nog niet publiek maken, zegt hij.

Gebiedsontwikkeling

Landschapsarchitect Adriaan Geuze heeft een voorstudie gedaan naar de gebiedsontwikkeling. Zijn bureau West 8 is in Rotterdam bekend van Nieuw Crooswijk, het Centraal Station en de Coolsingel die momenteel vernieuwd wordt. „Het gebied rond de Kuip is nu op zijn Rotterdams gezegd redelijk chagrijnig: leeg, asfalt, hekken en het spoor”, zegt Geuze. „Wat je wilt is een gezellige, veilige ruimte met groen en kraampjes met bier, worstjes, sjaaltjes.” Ook denkt hij aan een nieuwe ingang aan de centrumkant en een wandelboulevard van de Kuip naar de Nieuwe Maas.

In het omringende gebied in Rotterdam-Zuid ziet Geuze ruimte voor tienduizend woningen of meer. „Het hóeft geen Manhattan te worden”, zegt hij. „Je kunt ook de lagere nieuwbouw die langs Laan op Zuid richting de Kuip wordt gebouwd, doortrekken voor een levendige stad.”

Het uitgangspunt is eenvoud, want de Kuip ligt op een lastige bouwlocatie. Het stadion zit ingeklemd tussen het spoor, wegen, bedrijven, een dijk en de rivier. En dan moet op deze plek ook nog een nieuwe stadsbrug- of tunnel aanlanden.

De Kuip van DMK met rechts de mogelijke nieuwe stadsbrug over de Nieuwe Maas. Beeld Bureau West 8

Geuze: „Het is een weerbarstig, hachelijk geheel. Om het eenvoudig en betaalbaar te houden, moet je daarin zo min mogelijk veranderen. De Kuip zelfstandig moderniseren en afhankelijkheid van al die kadastrale eigenaren vermijden.”

Voor een betere verkeersdoorstroming denkt Geuze aan twee doorvoerwegen om het stadion heen. Parkeerplaatsen zouden niet op één grote locatie, maar verspreid in het gebied kunnen komen.

Financiering

Het effect van de coronacrisis op de financiering van de bouw – totale kosten 200 miljoen – is lastig te voorspellen, zegt financieel adviseur Nieuwenhuis. Wat hij in de markt hoort, is dat de rentelast voor een investering van deze omvang zal stijgen van 4 naar 6 procent, omdat de „bereidheid om te investeren kleiner wordt”. Dit gaat uiteindelijk ten koste van de exploitatie.

Ingewijden verwachten dat Feyenoord City wordt geconfronteerd met vergelijkbare problemen rond de financiering. Al stelde een woordvoerder van het project tegen NRC dat er vooralsnog geen „signalen” zijn dat financiers van het nieuwe stadion hun toezegging heroverwegen.

Bij het verwerven van vreemd vermogen richt DMK zich op banken en particuliere investeerders. „We willen het met Nederlandse financiers doen, dat is makkelijker zakendoen”, zegt Eekelaar.

Ze hopen dat de huidige ‘founders’ en ‘partners’ van de Kuip – waaronder Heineken, ING en BAM – meedoen. De gemeente Rotterdam wordt „eventueel” een financiële bijdrage gevraagd. „De businesscase is nu al robuust”, zegt stadionadviseur Hylke Hellinga. „Maar gemeentelijke steun is gunstiger voor Feyenoord.” In het Feyenoord City-plan draagt de gemeente in totaal 145 miljoen euro bij in grond, aandelen en infrastructuur.

Los van de businesscase, heeft DMK een plan om de miljoenenschuld in het stadionbedrijf – Stadion Feijenoord – te saneren. Die schuld is opgelopen door een lening van 17,5 miljoen van de Amerikaanse bank Goldman Sachs, voor de uitwerking van het stadionplan. DMK claimt 25 miljoen beschikbaar te hebben om deze schuld weg te werken.

Spelersbudget

Het oorspronkelijke doel van de stadionplannen is verhoging van het spelersbudget (het salarishuis) van Feyenoord. Daarmee kan Feyenoord betere spelers aantrekken. Dat moet leiden tot beter spel en vervolgens tot meer inkomsten, uit onder meer ticketverkoop, horeca en televisierechten. Het is het vliegwiel waar de club op draait. Feyenoord heeft nu een spelersbudget van zo’n 20 miljoen euro en loopt daarmee achter op PSV en met name Ajax.

Voor het eerste seizoen in het gemoderniseerde stadion, 2024-2025, gaat DMK vooralsnog uit van een spelersbudget van 27 miljoen. Dit zou in de jaren hierna doorgroeien naar een „optimaal spelersbudget” van 43 miljoen.

Belangrijke disclaimer: deze cijfers zijn wel gebaseerd op berekeningen van vóór de wereldwijde coronapandemie. Het projectteam verwacht dat de crisis „een substantieel neerwaarts effect zal hebben op elke businesscase”.

In cijfers kan DMK dat nog niet uitdrukken, zeggen ze. De verwachting is dat de totale economische waarde van het voetbal daalt, waardoor clubs noodgedwongen moeten interen op het spelersbudget. „Alle spelers en alle clubs krijgen hiermee te maken”, zegt Nieuwenhuis. Het geraamde spelersbudget in het DMK-plan is relatief hoog, dus in verhouding tot concurrerende clubs zal het corona-effect meevallen, denkt hij.

Wat de coronacrisis voor gevolgen heeft voor het spelersbudget in het Feyenoord City-scenario is onbekend. De eis van Feyenoord is minimaal 25 miljoen per jaar, maar een harde garantie kon wethouder Arjan van Gils (grote projecten, D66) afgelopen december niet geven.

Een voorwaarde van DMK voor de investering van 200 miljoen, is dat de bestuursstructuur van Feyenoord wordt versimpeld. De club is volgens velen een onbestuurbare moloch met allerlei organen die meepraten. Eekelaar pleit voor „lean and mean”. Onder de werktitel ‘1Feyenoord’ wil hij toe naar een „eenvoudigere” structuur. Het stadionbedrijf en de voetbalclub zouden als aparte entiteiten onder één holding met aandeelhouders komen.

Wat zijn de kansen voor het plan van DMK? Dat is een lastige vraag – zeker met de coronacrisis – want zowel de belangen als de onzekerheden zijn groot. Mocht Feyenoord City onverhoopt niet doorgaan, dan is sowieso een nieuw bestemmingsplan nodig om de Kuip grootschalig te verbouwen, berichtte NRC eerder deze week. Tijdens alle gesprekken achter de schermen in de afgelopen maanden zag het consortium de kansen groeien, zegt Eekelaar. Hij houdt het op „fifty-fifty.”