Nu nog weinig gevolgen voor huizenprijzen

Hogere huizenprijzen, minder huizen te koop, een lager aantal huizen verkocht. Wie naar de nieuwste cijfers van makelaarsvereniging NVM over het eerste kwartaal van 2020 kijkt, die deze dinsdag werden gepresenteerd, wordt herinnerd aan de tijd vóór de coronacrisis. Een tijd waarin huizenzoekers gemiddeld uit minder dan drie geschikte woningen kunnen kiezen, en waarin een huis gemiddeld 326.000 euro kost.

De omstandigheden zijn veranderd, erkent ook de NVM zelf. „Het eerste kwartaal van 2020 eindigt waar de strenge maatregelen ten behoeve van de bestrijding van het coronavirus in Nederland beginnen. De effecten hiervan zijn dus niet zichtbaar”, staat in het persbericht. Dat roept de vraag op: hoe is het dan wel gesteld op de woningmarkt?

De makelaarsvereniging gaf vorige week al een antwoord: „De woningmarkt loopt opvallend goed door.” Weliswaar werden er in de eerste twee weken na de coronamaatregelen minder huizen verkocht (min 12 procent) en te koop gezet (min 9 procent), maar omdat zowel het aantal kopers als verkopers afneemt, heeft dat weinig gevolgen voor de huizenprijzen.

Corona heeft bovendien geen einde gemaakt aan het tekort van 315.000 geschikte woningen. – de vraag is nog altijd groter dan het aanbod. „Vergeet niet dat de markt al lange tijd heel krap is. De vraag is niet opeens helemaal verdwenen. Mensen moeten ergens wonen”, aldus Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen.

Gouden tijden

Hypotheekverstrekkers maken zelfs gouden tijden door, blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). In de laatste week van maart werden er 18.000 hypotheken aangevraagd, het hoogste aantal sinds HDN in 2011 begon met het bijhouden van cijfers. Belangrijkste oorzaak van die stijging is het grote aantal mensen dat hun hypotheek wil oversluiten. Ze willen profiteren van de hypotheekrente nu die nog laag is.

„Een aantal verstrekkers heeft de rente licht verhoogd, en nu denken mensen: ‘het is nu of nooit’”, zegt Michiel Lensink, oprichter van hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl. Zijn bedrijf verstrekte de afgelopen week twee keer zoveel hypotheken als normaal. „Maar het zijn niet alleen de oversluiters. Het zijn ook nieuwe hypotheken.”

Het economisch bureau van ABN Amro publiceerde dinsdag dat de huizenprijzen zullen dalen omdat „beleggers een pas op de plaats zullen maken”. Huizen zullen niet opeens betaalbaar worden. „De werkloosheid neemt toe en de besteedbare inkomens staan onder druk. In combinatie met een verwachte stijging van de hypotheekrente zorgt dit voor een verslechtering van de betaalbaarheid van koopwoningen.”, schrijft de bank.

Het is de vraag in hoeverre de hypotheekrente daadwerkelijk zal stijgen. Centrale banken over de hele wereld doen er alles aan om geld lenen zo goedkoop mogelijk te maken, juist om de economie aan de gang te houden. Philip Bokeloh van ABN Amro: „Centrale banken kopen nu ontzettend veel op, wat geld inlenen voor banken goedkoop maakt en dus de hypotheekrentes drukt. Tegelijkertijd komt er een tijd dat banken ook weer op de geldmarkt kapitaal moeten gaan aantrekken en je ziet dat dat duurder is geworden.”

Volgens Bokeloh komt daar bij dat een deel van de particulieren slechtere inkomensvooruitzichten heeft dankzij de crisis. „Daardoor lopen banken aan de uitleenkant mogelijk hogere risico’s, en moet daar de rente dus omhoog.”

Minder nieuwbouwwoningen

Signalen van verandering op de woningmarkt zijn er wel. Zo neemt het aantal bezichtigingen af. „In plaats van 50 per huis doen we er 25”, zegt de Eindhovense makelaar Pieter van Santvoort. Ze vinden alleen nog één-op-één plaats, en rondleidingen worden virtueel gegeven, via Facebook of andere sociale media.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) meldde vrijdag vooral bang te zijn voor de nieuwbouwproductie. Het instituut verwacht dat die de komende twee jaar met 20 procent zal dalen en dat het door de overheid gewenste aantal van 75.000 nieuwbouwwoningen dit jaar niet gehaald zal worden. Dat is ook de grootste zorg van de NVM. Er kwamen in het eerste kwartaal van 2020, dus nog vóór de coronacrisis, al 6 procent minder nieuwe huizen bij dan een jaar eerder. „Die afname is verontrustend”, stelt NVM-voorzitter Onno Hoes, „en daar komen nu de effecten van de coronacrisis nog bij”.

Lees ook: Zes keer een bod gedaan, nog steeds geen huis

Glazenbolwerk

Wat die effecten op lange termijn zullen zijn voor de woningmarkt, daarover kunnen de experts nog weinig zeggen. „Dat is echt glazenbolwerk”, zegt hypotheekadviseur Lensink. ABN-econoom Philip Bokeloh erkent dat er op dit moment nog zoveel onduidelijk is over de gevolgen van corona op de economie dat nauwkeurige voorspellingen over de woningmarkt lastig zijn. „Daarom staan er in deze monitor ook weinig harde cijfers, het is moeilijk ramen op dit moment.” Op de vraag of analyses als die van ABN niet kunnen bijdragen aan een negatief sentiment op de woningmarkt, zegt Bokeloh: „Ja, dat is een risico.”

Ook de NVM wil geen voorspelling doen. „De woningmarkt is een vertrouwensmarkt. En wanneer deze situatie langer duurt, zal dat effect hebben”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen.

Bij Vereniging Eigen Huis hebben ze het vertrouwen gepeild onder ruim 1.100 huiseigenaren. Ongeveer de helft denkt dat de huizenprijzen gaan dalen, iets minder dan 50 procent denkt dat de woningmarkt volledig tot stilstand komt. „Wat je ziet, is een schrikreactie”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „Mensen denken echt: ‘wat overkomt ons nu?’” Pas bij een tweede peiling zal goed merkbaar zijn of het sentiment daadwerkelijk negatiever is geworden, zegt André de la Porte. „Dan is het stof neergedaald en kunnen we een beter beeld schetsen.”

Makelaar Pieter Van Santvoort uit Eindhoven waagt zich wel aan een toekomstvisie. „De vergelijking die mensen trekken tussen de situatie in 2008 en nu is echt belachelijk. Er is nu een zoveel gezondere markt, er is zoveel meer vraag.” Met de kennis van nu, zegt hij, zal dit een tijdelijk dipje zijn. „Het kan op korte termijn voor problemen of een kleine prijsdip zorgen, Maar als mensen nu niet kopen, doen ze het straks wel. „Dit gaat allemaal herstellen.”