Geen toeristen meer? Dan maar een ‘gewone’ huurder

Woningmarkt Nu toeristen en expats wegblijven door de coronacrisis, komen Airbnb- en expatwoningen in Amsterdam plotseling op de reguliere verhuurmarkt.

Nu er vrijwel geen toeristen meer naar Amsterdam komen, worden al die overnachtingen via Airbnb ook geannuleerd.
Nu er vrijwel geen toeristen meer naar Amsterdam komen, worden al die overnachtingen via Airbnb ook geannuleerd. Foto Olivier Middendorp

Een fraai appartement in een „monumentaal pand” vlak achter het Leidseplein. Woonoppervlak: 125 vierkante meter. Vier slaapkamers, twee badkamers – en ook nog eens volledig gemeubileerd en voorzien van linnengoed en handdoeken. Te huur voor 1.850 euro per maand, inclusief gas, licht, water, internet en tv.

Een uitstekende deal, zo lijkt het, deze advertentie. Op de oververhitte Amsterdamse woningmarkt vond je de afgelopen jaren voor deze prijs geen woning. Zeker niet op zo’n locatie. Er is wel één belangrijk detail: „Deze woning is niet langer dan drie maanden beschikbaar.”

Op de Amsterdamse woningmarkt beginnen de gevolgen van de coronacrisis zichtbaar te worden: op kleine schaal, maar onmiskenbaar. De afgelopen twee weken is het aanbod aan huurwoningen opvallend gegroeid. Op Pararius, de grootste verhuursite van het land, neemt de voorraad Amsterdamse woningen dagelijks met enkele tientallen toe. De meeste appartementen zijn gemeubileerd – en worden vaak voor korte duur aangeboden.

De oorzaak van deze groei, zeggen deskundigen, is de ineenstorting van vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking. Woningen die voorheen aan toeristen werden verhuurd, staan plotseling leeg – en verhuizen nu naar de ‘gewone’ markt.

Lees ook: Covid-19 kon voor Airbnb niet op een slechter moment komen

Stilgevallen expat-circuit

Hetzelfde geldt voor appartementen uit het expat-circuit. Ook deze markt is stilgevallen, nu veel buitenlandse werknemers hun komst naar Amsterdam hebben moeten uitstellen of naar huis zijn teruggekeerd. Op verhuursites als Pararius herken je de Airbnb- en expatwoningen aan een combinatie van gemeubileerd, een korte of „flexibele” verhuurduur en de voorwaarde dat zich maximaal twee personen inschrijven op het adres. Als je de foto’s van deze appartementen door Google Image haalt, vind je in de meeste gevallen inderdaad een advertentie op Airbnb of Booking.com. Daar hebben ze namen als ‘Designer Apartment’, ‘Residence 85’ of ‘Classic Apartment’ (de woning bij het Leidseplein).

Een woordvoerder van Pararius ziet een „door corona ontstane situatie die een verschuiving van korte- naar langetermijnverhuur teweegbrengt” en die „nieuw voor ons” is. De verhuursite vindt het „nog erg vroeg om conclusies te trekken”, maar ziet wel dat in de tweede helft van vorige maand 5,4 procent meer woningen te huur werd aangeboden dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dat zijn landelijke cijfers; over specifieke Amsterdamse gegevens beschikt Pararius op dit moment niet.

De toeristische verhuur in Amsterdam is naar het nulpunt gedaald

Elias Allouch eigenaar Bnbmanager

Ook buiten de reguliere kanalen zijn er signalen van een verschuiving op de Amsterdamse huurmarkt: er staan opvallend veel gemeubileerde woningen te huur via besloten Facebookgroepen. Meestal voor twee à drie maanden, en vrijwel allemaal met de mededeling: „Geen inschrijving mogelijk op dit adres.” Soms staat er gewoon een link naar een Airbnb-advertentie, „voor foto’s”.

Normaal worden in Amsterdam jaarlijks gemiddeld 20.000 appartementen aangeboden voor vakantieverhuur.

Foto Olivier Middendorp

Nulpunt

Vakantieverhuur is in Amsterdam big business. Jaarlijks worden gemiddeld twintigduizend appartementen te huur aangeboden via Airbnb of andere verhuurplatforms. Nu er vrijwel geen toeristen meer naar de stad komen, zijn al die overnachtingen geannuleerd – met slechts een beperkte compensatie voor verhuurders: Airbnb betaalt 25 procent van wat zij normaal krijgen bij een annulering. „De toeristische verhuur in Amsterdam is naar het nulpunt gegaan”, zegt Elias Allouch, eigenaar van Bnbmanager, de grootste hosting company van Amsterdam.

De meeste gedupeerden zijn gewone huiseigenaren die hun woning onderverhuren tijdens hun vakantie. Zij lopen extra inkomsten mis. Maar er is ook een harde kern van particuliere eigenaren die appartementen het hele jaar door – en dus illegaal – aan toeristen verhuurt. Hier valt veel geld mee te verdienen: Amsterdam is de stad met hoogste Airbnb-prijzen van Europa. Vakantieverhuur kan wel drie à vier keer zoveel opleveren als reguliere verhuur.

Volgens data-analist Nico van Gog, die al jarenlang de Amsterdamse woningmarkt volgt, zijn er in Amsterdam duizenden ‘spookwoningen’: appartementen die permanent aan de woningvoorraad worden onttrokken voor vakantieverhuur. „Je ziet dat die nu op de markt komen. Voor de coronacrisis werden nauwelijks huizen aangeboden voor een paar maanden.”

De korte verhuurtermijnen zijn volgens emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn logisch te verklaren. „Verhuurders gebruiken zo’n termijn van zes maanden om te overwinteren. Als de coronacrisis voorbij is, hopen ze de lucratieve verhuur via Airbnb voort te zetten.”

Het Amsterdamse raadslid Dorrit de Jong (GroenLinks) heeft onlangs vragen gesteld aan het stadsbestuur over de voormalige Airbnb-woningen. „Als deze appartementen voorheen illegaal werden verhuurd, is deze crisis een kans om de regels stevig te handhaven.”

Het is de vraag of verhuurders zich aan de regels houden nu ze hun Airbnb- en expatwoningen op de reguliere markt aanbieden. In Amsterdam moeten woningen voor minimaal zes maanden verhuurd worden, tenzij de eigenaar beschikt over een zogeheten shortstay-vergunning: dan mag hij ook verhuren voor enkele weken of maanden – met een minimum van zeven dagen.

„Het lijkt me onwaarschijnlijk dat al die appartementen die nu op de markt komen voor minder dan zes maanden, over zo’n shortstay-vergunning beschikken,” zegt Gert Jan Bakker van Woon, een stichting die Amsterdamse huurders ondersteunt. En inderdaad: in de oude advertenties op Airbnb en Booking.com wordt met geen woord gerept over een minimumverhuur van zeven dagen.

Lagere huurprijzen

Is het groeiende aanbod op de huurmarkt goed nieuws voor de woningzoekende Amsterdammer? In normale tijden zou je zeggen: ja. Meer keuze leidt op termijn tot lagere huurprijzen – en die rezen in Amsterdam de afgelopen jaren de pan uit. Maar kenners betwijfelen of er structurele daling van de particuliere huurprijzen aankomt. „Ik zeg pas dat dit een positieve ontwikkeling is als die woningen voor langere tijd op de markt komen, en niet slechts voor een paar maanden, zo lang de coronacrisis duurt”, zegt Gert Jan Bakker van Stichting Woon.

Met medewerking van Wouter van Loon