Verkruimelend beton getuigt van India’s vastgoeddesillusie

Vastgoedcrisis In India is de vastgoedzeepbel gebarsten. De middenklasse kampt met hoge schulden voor flats die nooit zijn afgebouwd. „Ik kan geen kant op.”

De onafgebouwde woontorens van Gurugram, even buiten Delhi.
De onafgebouwde woontorens van Gurugram, even buiten Delhi. Foto Rebecca Conway

In een stoffig veld, waar een paar koeien dor gras grazen, houdt de groep stil. De software-ontwikkelaar, de marketingmanager en de gepensioneerde HR-adviseur kijken naar het afbrokkelende beton van putten die boven de grond uitsteken. „Onze riolering”, knikt de één. Iemand lacht, de rest zwijgt.

In 2012 kochten ze een droom. Een eigen huis in een stad met een belofte: Gurugram. Hijskranen verkondigden de komst van talloze wolkenkrabbers, logo’s van multinationals spiegelden op glas, een nieuwe metrolijn zou lopen tot de hoofdstad New Delhi, 40 km verderop.

„Hier wilde je zijn”, zegt Ritesh Sud (40), die ruim 60.000 euro aanbetaalde voor een appartement met drie slaapkamers en vloeren van geïmporteerd marmer. De metrolijn kwam er, de nieuwe wolkenkrabbers ook. Maar van Anthea Floors, de moderne woonwijk die op dit veld had moeten verrijzen, is acht jaar later nog geen steen gelegd.

Elders in Gurugram staan meer geraamtes die getuigen van vervlogen dromen, het beton is verkleurd door de regen en het woekerend onkruid. Een overblijfsel van de tijd, net na de millenniumwisseling, dat ontwikkelaars in duizelingwekkend tempo projecten lanceerden, in reactie op een vraag die oneindig leek.

Een half miljoen onafgebouwde appartementen verspreid over heel India symboliseren de stand van de economie: stagnatie. Wereldbank, kredietbeoordelaar Moody’s en ook India’s eigen centrale bank verlaagden hun groeiverwachtingen onlangs tot 5 procent, het laagste punt in tien jaar. Voor een land waarin nog altijd tientallen miljoenen mensen in armoede leven, is dat niet genoeg.

Iedereen voelt de pijn. Van bedrijven die worstelen om leningen los te krijgen tot geschoolde Indiërs die banen zien verdwijnen en allerlei uitgaven voorlopig uitstellen. Voor ’s lands armsten, die hun inkomen per dag bij elkaar scharrelen, blijft steeds minder over, vooral nu door inflatie de voedselprijzen stijgen.

De kopers, die zich voor niets in de schulden staken voor hun droomhuis.

Hypotheken voor iedereen

Hoogmoed en hebzucht, daar kwam het uiteindelijk op neer. „Ineens was er veel geld. Te veel geld”, zegt Samir Jasuja, oprichter van PropEquity, een onderzoeksbureau voor vastgoed. We praten over de tijd rond 2005, toen een liberaliseringsgolf in India een einde maakte aan strenge regels voor investeren en lenen.

Was het daarvoor vrijwel onmogelijk voor Indiërs een hypotheek te krijgen, nu ontvingen banken hen met open armen. Ontwikkelaars konden zich op hun beurt tot buitenlandse investeerders wenden. Het gevolg, volgens Jasuja: „Iedereen raakte verblind.”

Ontwikkelaars buitelden over elkaar heen met het opkopen van land en het lanceren van projecten. Gelokt door hun ronkende presentaties betaalden kopers tienduizenden euro’s aan voor huizen die alleen op papier bestonden en waarvoor, zo bleek later, lang niet altijd de benodigde vergunningen waren verstrekt.

Met dat geld bouwden veel ontwikkelaars geen huizen, maar kochten ze nóg meer land, om nóg meer projecten te lanceren. Of, zo bleek later, om bankrekeningen in belastingparadijzen te spekken.

Door schulden is voor 65 miljard dollar aan huizenprojecten stilgevallen

Onder meer Unitech, dat zich in de boom-jaren ontpopte tot de op één na grootste bouwer in India, had hier een handje van. Anthea Floors in Gurugram is slechts één voorbeeld uit een portfolio vol opgeklopte beloftes waarmee tienduizenden kopers werden gedupeerd.

Lees ook: De onbetaalde rekening van hotelketen Oyo

In 2013 werden de problemen echt zichtbaar. Wooncomplexen die binnen drie jaar af zouden zijn, stonden zes jaar later nog altijd in de steigers, wat nieuwe kopers afschrikte. Banken raakten in de problemen door niet terugbetaalde leningen. India’s minder streng gereguleerde schaduwbanken vulden tijdelijk het gat, tot ook zij begonnen om te vallen.

Door de schulden en het wegvallen van uitzicht op nieuw krediet ging de ene na de andere ontwikkelaar failliet. Verspreid over heel India liepen hierdoor huizenprojecten ter waarde van totaal 65 miljard dollar vast, aldus vastgoedconsultant Anarock Properties. De kater hiervan drukt zwaar op de economie.

„Het is een sneeuwbaleffect”, zegt econoom Sunil Kumar Sinha. „Als er minder huizen worden gebouwd, voelen ze dat in de cementindustrie, bij keukenboeren en al die andere sectoren die hieraan zijn verbonden.” En dan zijn er de kopers die leningen aan zijn gegaan en hun spaargeld investeerden in een huis dat onaf is of misschien nooit wordt gebouwd.

Wooncomplexen die binnen drie jaar af zouden zijn, stonden zes jaar later nog in de steigers.

Half afgebouwde torens

Toen de Unitech-verkopers in 2009 bij Sanjeev Sood (54) aanklopten, hadden ze niet lang nodig om hem te overtuigen. De ontwikkelaar had een goede reputatie, wist Sood, die zelf als makelaar werkte. En het project Amber, zeven woontorens die uitkijken op een perfect aangelegde golfbaan net buiten New Delhi, werd hun meest prestigieuze initiatief.

Met zijn vrouw tekende Sood voor een ruim driekamerappartement, betaalde dik 115.000 euro uit eigen zak en nog eens 58.000 euro via een lening bij de bank. De bouw zou tweeënhalf jaar duren, maar in 2013 stopten de werkzaamheden. De arbeiders verdwenen en lieten zeven half afgebouwde torens achter.

Lees ook: In Indiase autoshowrooms blijven de klanten weg

Het enige teken van leven in deze ‘luxe oase’ komt deze dagen van luierende zwerfhonden die, net als een handjevol golfers, gebruikmaken van een green vol kale plekken en verdord gras.

Voor Sood was dat nog maar het begin van zijn problemen. Even verderop staat nóg een reeks verlaten torens met de profetische naam Wish Town, waarin hij de rest van zijn spaargeld stopte. Eén huis om te wonen, een ander om te verhuren – dat was het idee. Sood had geen idee dat de ontwikkelaar, een klant van hem, toen al een torenhoge schuld had.

Van Soods oude leventje is weinig over. Hij verloor zijn vader, scheidde van zijn vrouw en stopte met werken om voor zijn zieke moeder te zorgen. Soods bank sleepte hem voor de rechter, omdat hij de maandelijkse hypotheek à 580 euro niet meer kon betalen. „We leven van mijn moeders pensioentje”, zegt hij. „Ik kan geen kant op.”

Soods verhaal is typerend voor de honderdduizenden huizenkopers, Indiërs uit een snel groeiende middenklasse op wie economen hun hoop hadden gevestigd. Velen zitten vast in huurwoningen, terwijl ze al jaren hypotheken moeten aflossen. „Dat beperkt hun mogelijkheden om geld uit te geven”, zegt econoom Sinha.

De huizenkopers kunnen zich ook niet meer wenden tot de schaduwbanken die voorheen leningen verstrekten voor van alles, van auto’s en ijskasten tot huizen.

Een in november uitgelekt rapport van India’s nationale statistiekcommissie onthulde dat de consumentenuitgaven, een van de belangrijkste motoren van de economie, voor het eerst in ruim veertig jaar waren teruggevallen.

Die val kwam met 8,8 procent vooral van het platteland, een teken dat de armoede in het land is toegenomen. En dat ligt politiek gevoelig. De regering hield publicatie van het rapport tegen vanwege „problemen met de kwaliteit van de data”. Eerder deed zij hetzelfde met een rapport waaruit bleek dat de werkloosheid in India recordhoogten heeft bereikt. Later werd dit alsnog vrijgegeven.

De arbeiders

Het ochtendlicht is nog zacht als het kruispunt onder een metrostation in noord Gurugram tot leven komt. Honderden mannen en enkele vrouwen nemen plaats onder de betonnen gewelven, plastic tasjes met hamers en kwasten in hun schoot. Officieel heet dit deel Sikandarpur, maar hier kent iedereen het als ‘labour chowk’: het arbeidersplein.

Vanuit nabijgelegen sloppenwijken komt de massa iedere ochtend hier naartoe gelopen om soms uren te wachten, in de hoop dat een busje stopt, iemand zijn hoofd naar buiten steekt en er een klus moet worden geklaard. Muren stucen of bakstenen sjouwen, voor zo’n 500 roepies: iets meer dan zes euro per dag.

Vrouwen krijgen minder, zegt Shanti, 30, de enige in een groepje die haar sari niet over haar gezicht heeft getrokken: slechts 300, 350 roepies. „Voor ons is het sowieso moeilijker”, zegt ze. „Als ze kunnen kiezen tussen een man en een vrouw, kiezen ze meestal een man.”

Net als vrijwel iedereen komt Shanti hier niet vandaan. Een veelgehoorde schatting is dat iedere minuut 25 tot 30 Indiërs van het platteland naar de stad migreren, vaak uit arme deelstaten als Bihar en Uttar Pradesh. Shanti en haar man hoopten in de hoofdstad een beter leven te vinden voor hun twee zoons.

Maar het wordt steeds zwaarder, zegt ze. Een dag of twee achter elkaar geen klus hebben, gebeurde vroeger weleens. Shanti: „Dit is nu al de achtste dag dat ik zit te wachten.”

Haar zoons zijn inmiddels terug in het dorp bij Shanti’s ouders. Maar geld naar huis sturen lukt niet altijd meer. ”Alles is duurder geworden”, zegt ze. Haar huur, de groentemarkt. Zo steeg de prijs van uien de afgelopen maanden met bijna 400 procent. Shanti: „Als ik geen werk vind, hoe moeten we onszelf dan voeden?”

Aan de andere kant van de weg slaat klusjesman Vinod Sharma (50) uit Bihar zijn armen over elkaar. Grijze stoppelbaard, een blauw hemd met het logo van Tata („op de markt gekocht”). Het probleem is niet alleen dat er minder werk is, zegt hij. „Vijf, zes jaar geleden stonden we hier ook niet met zoveel mensen.”

In de krant las Sharma laatst over een noodfonds van de regering voor vastgelopen vastgoedprojecten (à 3,2 miljard euro). „Eerst zien, dan geloven”, zegt hij. Sharma las ook dat premier Modi een muur om een sloppenwijk heeft laten bouwen voor het recente bezoek van de Amerikaanse president Trump. „Hij had dat geld beter aan de armen kunnen geven.”