Die galopperende huizenprijzen, dat is toch ook inflatie?

Monetair beleid De huizenprijzen stijgen veel harder dan de officiële inflatie. Moet de ECB hier niet meer op gaan letten? Dat maakt het monetair beleid ook minder extreem, zeggen economen.

Foto Getty/iStock

Al jaren horen we vanuit de grote glazen toren van de Europese Centrale Bank in Frankfurt: de inflatie is laag. Té laag. De stijging van de prijzen in de eurozone ligt hardnekkig onder de ECB-doelstelling van vlak onder de 2 procent, een percentage dat de ECB aanhoudt als buffer tegen deflatie. Daarom voert de ECB wat zij „accommoderend” monetair beleid noemt: negatieve rentes en opkoop van honderden miljarden euro’s aan schulden.

Maar: hoezo, lage inflatie? Het is maar welke prijzen je er bij neemt. Wie in Nederland een koopwoning zoekt, zal de inflatie niet gauw te laag vinden. Huizen waren in 2019 krap 7 procent duurder dan in 2018, na een prijsstijging van 9 procent het jaar ervoor. In de rest van de eurozone gaat het niet zo hard, maar ook daar gaan de huizenprijzen omhoog. Woningen in het eurogebied zijn sinds 2015 gemiddeld krap 20 procent duurder geworden. In Nederland zelfs ruim 30 procent. Op jaarbasis is de stijging van de woningprijzen in de eurozone zo’n 4 procent. Vergelijk dat eens met de consumentenprijsindex (HICP) voor de eurozone die de ECB gebruikt: een schamele 1,2 procent inflatie in 2019.

Maar worden de huizenprijzen dan niet verwerkt in die HICP? Het antwoord luidt, gek genoeg: nee. Alleen huurprijzen zitten in de index, samengesteld door EU-statistiekbureau Eurostat. Die huurprijzen wegen voor slechts 6,5 procent mee in de index. Dat is weinig: een gemiddeld Nederlands gezin (vier personen, dubbel modaal inkomen) is krap 20 procent van het inkomen kwijt aan huur of hypotheek, volgens het Nibud, het instituut voor budgetvoorlichting.

Huizenprijzen stijgen veel sneller dan inflatiecijfer ECB

Heikele kwestie

Dat moet anders, zo vinden steeds meer mensen binnen én buiten de ECB-toren. Na het recente aantreden van Christine Lagarde als ECB-chef is het debat over het thema, dat al twee decennia speelt, opgelaaid. Lagarde leidt dit jaar een ‘strategische evaluatie’ van het ECB-beleid. Ze wil het óók hebben over de heikele kwestie van de huizenprijzen in de consumentenprijsindex, heeft ze gezegd.

In 1997, toen de Europese HICP werd gelanceerd, was er geen consensus tussen de statistische bureaus van de lidstaten over hoe kosten van huizenkopers precies in de index moesten worden verwerkt. Toen besloot Eurostat: we meten alléén de huurprijzen. Inmiddels heeft Eurostat wel een model ontwikkeld voor huizenprijsinflatie – maar dat heeft de impasse rond het thema niet doorbroken.

De ECB zou het er nu over eens zijn dat huisvesting een groter gewicht moet krijgen

De Europese Commissie, waaronder Eurostat valt, oordeelde in een rapport uit 2018 dat dit model „niet geschikt” is om in de HICP op te nemen. De Commissie, toen gesteund door de Europese Centrale Bank, zag inhoudelijke en praktische bezwaren. Een huis kopen is niet alleen consumptie, maar ook een investering. Onder statistici, zegt Brussel, bestaat de zorg dat dit de HICP – die alleen gaat over consumentenprijzen – verstoort. Ook heeft Eurostat geen maandelijkse data over huizenprijzen, zoals voor de HICP nodig is.

Maar nu bij de ECB onder Lagarde een nieuwe wind waait, lijken die bezwaren uit Brussel er opeens minder toe te doen. De obstakels zijn „overkomelijk”, zei de hoofdeconoom van de ECB, de Ier Philip Lane, maandag in een interview met zakenkrant Financial Times. Lane zei ook dat „we het er bij de ECB over eens zijn” dat huisvesting een „groter gewicht” moet krijgen binnen de inflatieindex.

Lagarde wil het hele monetaire beleid doorlichten, maar haar ambities zijn ook riskant

Vertrouwen in ECB

Lane’s collega-directielid bij de ECB Yves Mersch, een Luxemburger, stelde het onlangs in een speech scherper: er is een „aanmerkelijke kloof” tussen „wat huishoudens waarnemen in de stijging van de kosten van hun levensonderhoud” en wat de HICP laat zien. Dit leidt tot „verlies van vertrouwen” in de ECB, zei Mersch. Burgers begrijpen het onorthodoxe beleid van de bank niet – vooral de negatieve rentes – wanneer ze geloven dat de inflatie tegelijkertijd hoog ligt.

En misschien hebben die burgers wel gelijk, menen economen buiten de ECB. Sylvain Broyer van kredietbeoordelaar S&P in Frankfurt en Daniel Gros van denktank CEPS in Brussel, berekenden beiden hoeveel hoger de HICP-inflatie zou liggen als de kosten voor koopwoningen erin zouden zijn opgenomen. Ze gebruikten daarvoor Eurostat-data en schoven die in de HICP. Allebei concludeerden ze dat de HICP 0,3 procentpunt hoger zou liggen dan nu. Overigens zou de HICP juist láger liggen in tijden van dalende of stagnerende huizenprijzen.

Dat zou nogal wat uitmaken voor het beleid van de ECB. Met die 0,3 procent extra inflatie zou de centrale bank haar doelstelling (vrijwel) hebben gehaald. Dan zou zij dus ook een minder extreem monetair beleid hoeven voeren. Niet toevallig, schrijft Broyer, verhoogden de Amerikaanse, Zweedse en Noorse centrale banken, die de huizenprijzen wél meenemen in hun inflatie-indices, de rente (een beetje, maar toch). De ECB deed dat niet; de rente blijft negatief en sinds kort koopt de ECB opnieuw obligaties op.

Ultralage hypotheekrente

Het ontbreken van de huizenprijsstijging in de inflatiemaatstaf is des te vreemder als je bedenkt dat de ECB bij uitstek déze vorm van inflatie beïnvloedt met haar monetair beleid. Het lage rentebeleid werkt door in de ultralage hypotheekrente, die huizenkopers in staat stelt meer te lenen, hoger te bieden en duurder te kopen. Dat drijft de prijzen op. Op de prijzen van consumptiegoederen heeft de ECB veel minder invloed.

De stijging van de woningprijzen komt overigens niet alleen door het monetair beleid. Schaarste in de grote Europese steden speelt ook een rol. Maar het is zeker niet toevallig dat de huizenprijsindex voor de eurozone begon op te lopen in 2015, het jaar waarin de ECB de langetermijnrente begon te drukken met de opkoop van staats- en bedrijfsobligaties.

In steden als Berlijn, Parijs en Madrid zie je, net als in Amsterdam, beleggers die huizen opkopen, op zoek naar rendement. Door de inflatie van huizenprijzen te negeren, „loopt de ECB het risico huizenzeepbellen te stimuleren, zonder die zelf waar te nemen”, schrijft Stanislas Jourdan van de organisatie Positive Money Europe, die een duurzamer geldsysteem wil.

Als de ECB er inderdaad voor kiest het roer om te gooien en een ‘HICP-met-huizen’ te gaan gebruiken, zal zij eerst de statistici bij Eurostat mee moeten krijgen. Ook zal het waarschijnlijk slechts één onderdeel zijn van een monetair beleid-nieuwe stijl. Want ook het inflatiedoel zelf, van ‘onder, maar vlak bij de 2 procent’ staat ter discussie in de evaluatie van Lagarde. Mogelijk komt er een bandbreedte rondom 2 procent, die de ECB meer flexibiliteit zou geven.

Eén ding lijkt duidelijk: een centrale bank die stelselmatig haar inflatiedoel niet haalt, kan moeilijk alles bij het oude laten.