Huizenkoper Amsterdam verdrongen door particuliere verhuurder

Woningmarkt Meer beleggers en particulieren kopen huizen om te verhuren. Daardoor daalt het aantal koopwoningen in de hoofdstad voor het eerst in jaren.
De gemiddelde prijs van een particuliere huurwoning in Amsterdam is 1.286 euro per maand.
De gemiddelde prijs van een particuliere huurwoning in Amsterdam is 1.286 euro per maand. Foto iStock/Getty

Het aantal koopwoningen in Amsterdam is voor het eerst in jaren gedaald. Tegelijkertijd stijgt het aantal particuliere huurwoningen in de hoofdstad en hebben met name starters minder kans om toe te treden tot de woningmarkt. Dat blijkt uit onderzoek van de gemeente Amsterdam over 2018 en 2019.

De afgelopen twee jaar nam het aantal woningen in de stad met zo’n 13.000 stuks toe naar 441.000. Het aantal particuliere huurwoningen steeg met 20.000, terwijl het aantal koopwoningen juist daalde met 3.000. De gemeente spreekt daarbij van „een trendbreuk ten opzichte van de voorgaande jaren”. De oorzaak van deze daling is dat beleggers en particulieren huizen kopen om te verhuren, het zogeheten buy-to-let, wat in alle grotere steden in Nederland veel voorkomt. Ook verdwijnen koophuizen van de markt in Amsterdam doordat huizeneigenaren die een nieuwe woning kopen of gaan samenwonen, vaker hun koophuis aanhouden voor de verhuur (leave-to-let).

Lees ook: ‘Zeer lucratief om koopwoning in huurwoning om te zetten’

Volgens de stad is kopen voor verhuur populairder dan ooit. „Er lijkt geen einde aan te komen”, zegt wethouder Laurens Ivens (Wonen, SP) tegen NRC. „Terwijl er juist behoefte is aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen, komen er juist steeds meer dure huurwoningen bij. Dit is niet de tendens die wij willen.”

Lage spaarrente

De aantrekkelijkheid om huizen te verhuren is deels verklaarbaar door de historisch lage spaarrente. Terwijl spaarders geen of nauwelijks rendement behalen over hun spaargeld, en bijvoorbeeld de handel in aandelen niet aandurven, levert het verhuren van huizen nog wel rendement op omdat het vinden van huurders relatief gemakkelijk is. Er zijn zelfs hypotheekverstrekkers die inspringen op deze trend, met speciale verhuurhypotheken waarmee tweede huizen kunnen worden aangekocht om te verhuren aan familie of derden.

Het gevolg is dat meer mensen in Amsterdam aangewezen zijn op duurdere woningen. Het aandeel dure huur- en koopwoningen nam toe tot meer dan een derde van de totale woningvoorraad, blijkt uit de cijfers. De gemiddelde huurprijs in de particuliere sector lag de afgelopen twee jaar op 1.286 euro per maand. Dat heeft gevolgen voor de koopkracht en inkomensverdeling van de stad. „Steeds meer nieuwe inwoners betalen daardoor een groot deel van hun inkomen aan huur of hypotheek. Amsterdam is steeds meer een stad voor mensen met hoge inkomens”, concludeert de stad.

Lees ook: Amsterdam verplicht eigenaren zelf in nieuwbouwhuis te gaan wonen

Zelfbewoningsplicht

Vorige maand presenteerde wethouder Ivens een plan om Amsterdamse huizenzoekers te beschermen tegen de concurrentie van beleggers. Hij wil dat mensen die een nieuwbouwhuis in de stad kopen, daar voortaan verplicht zelf moeten gaan wonen. Uitzonderingen zijn de verhuur aan eerstegraads familieleden of tijdelijk verblijf in het buitenland. Ook mogen nieuwbouwwoningen nog verhuurt worden als middeldure of sociale huurwoning (tot 1.027 euro).

Om deze ‘zelfbewoningsplicht’ die Ivens nastreeft ook voor bestaande koopwoningen in te voeren, zou de wet landelijk moeten worden aangepast. En dat is kansrijk, denkt Ivens. „De minister heeft de Tweede Kamer met Prinsjesdag laten weten hier een onderzoek naar te starten. Ik denk daarom dat het mogelijk is om ook landelijk iets tegen buy-to-let te doen.”

De gemeente Amsterdam heeft tevens afspraken gemaakt met corporaties en marktpartijen om nieuwe betaalbare woningen bij te bouwen en het behoud van bestaande middeldure huur- en koopwoningen te stimuleren. Zo moeten er de komende vijf jaar onder meer 10.000 middeldure huurwoningen bijkomen.

Wat betreft koopwoningen bouwt Amsterdam de laatste jaren zo’n 7.000 woningen bij per jaar. Ivens: „Dat zou normaal gesproken ruim voldoende moeten zijn. Maar doordat steeds meer mensen uit met name het Verenigd Koninkrijk, India en de VS naar de stad trekken is de vraag oneindig groot. Hoe hard je ook bouwt.”