Waarom verhuren van een huis niet zomaar mag – en de gevolgen

Tijdelijke verhuur van particuliere woningen is niet mogelijk zonder vergunning, oordeelde de Raad van State. Die uitspraak riep vragen op.

De gemeente Amsterdam wilde tijdelijke verhuur reguleren om overlast tegen te gaan.
De gemeente Amsterdam wilde tijdelijke verhuur reguleren om overlast tegen te gaan. Foto Simon Trel

Een inwoner van Amsterdam besloot op 28 juni 2018 haar woning voor vijf dagen te verhuren aan vier Amerikaanse toeristen, maar meldde de verhuur niet aan de gemeente. Ze vocht de boete die de gemeente haar oplegde voor het overtreden van de meldplicht aan, tot aan de Raad van State toe. Ruim anderhalf jaar later blijkt haar actie grote gevolgen te hebben. Want de Raad van State oordeelde woensdag dat de boete onterecht was – de meldplicht is een regel die Amsterdam helemaal niet mag hanteren. Waarom niet? Zes vragen over de uitspraak.

1 Wat houdt de uitspraak in?

De Raad van State stelt dat verhuur van een woning aan toeristen, hoe lang of kort ook, het onttrekken van die woonruimte aan de woningvoorraad is. Daar is een vergunning voor nodig, aldus de hoogste bestuursrechter.

Amsterdam omzeilde die vergunningsplicht met de eigen huisvestingsverordening, waarin het vastlegde dat woningen zonder vergunning verhuurd mogen worden als de verhuur wordt aangemeld en de verhuurperiode niet meer is dan maximaal dertig dagen per jaar.

Volgens de Raad van State is de lokale regelgeving in strijd met de wet – elke verhuurdag zonder vergunning is er een te veel. Amsterdam mag geen uitzonderingen toestaan en ook geen meldplicht eisen. „Dit is een uitspraak over hoe Amsterdam het geregeld heeft”, zegt Jon Schilder, hoogleraar staats- en bestuursrecht aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. „En dat was niet op de juiste manier.”

De beboete vrouw heeft dus wel de regels overtreden – ze heeft geen vergunning voor toeristische verhuur – maar is op basis van een niet geldige regel – de meldplicht – beboet. Daarom hoeft ze haar boete niet te betalen.

2 Wat voor gevolgen heeft de uitspraak voor vakantieverhuur?

Locaties met vergunning, zoals hotels en bed and breakfasts, mogen toeristen gewoon blijven ontvangen. Maar voor verhuurders zonder vergunning, en dat zijn vaak mensen die hun huis verhuren via platforms als Airbnb, is dat niet toegestaan.

Voor zover bekend heeft geen enkele gemeente een vergunningssysteem voor korte toeristische verhuur van particuliere woningen, en dus kun je stellen dat dit type vakantieverhuur verboden is.

3 Kan iedere particuliere verhuurder nu een boete krijgen?

In theorie wel, maar in de praktijk zal dat niet gebeuren. „We zouden elke verhuurder een boete kunnen opleggen, maar of ik die boetes redelijkerwijs kan incasseren is een andere vraag”, zegt de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens ( Wonen, SP). „We hebben onze inwoners nog niet netjes geïnformeerd over deze regels, dan kun je de regels niet zomaar gaan handhaven.” Dan rijst de vraag of de gemeente zich aan de normen van behoorlijk bestuur houdt.

Andersom geldt dat verhuurders die een boete hebben gehad omdat ze niet hadden voldaan aan de meldplicht, bezwaar kunnen aantekenen. Dat moet dan minder dan zes weken geleden zijn gebeurd, zegt hoogleraar Schilder. „Dat is de bezwaartermijn. Ik verwacht dat lopende bezwaren gegrond zullen worden verklaard, voor alle andere geldt: pech gehad.” Amsterdam heeft in 2018 aan 58 verhuurders boetes opgelegd, en in eerste zes maanden van 2019 23 boetes uitgedeeld.

4 Waarom had de gemeente Amsterdam de meldplicht ingevoerd?

Om overlast door vakantieverhuur tegen te gaan. De hoofdstad kampt daar al jaren mee; er zijn illegale hotels, buurtbewoners ervaren rotzooi en lawaai en vervreemding van de eigen buurt door de aanwezigheid van de vele toeristen. En de toeristische verhuur van woningen leidt tot snellere prijsstijgingen in een stad waar een huis gemiddeld al 454.000 euro kost.

Veel succes heeft die aanpak niet gehad: ongeveer een kwart van de 20.000 aangeboden adressen in Amsterdam is aangemeld bij de gemeente.

Lees ook: Steden en experts vinden ‘Airbnb-wet’ niet ver genoeg gaan

5 Welke mogelijkheden hebben gemeenten nu?

Wethouder Ivens zegt dat hij alle scenario’s in kaart wil brengen. De eerste is dat de stad een vergunningstelsel optuigt voor korte vakantieverhuur, maar dat ligt niet voor de hand. Het brengt veel verplichtingen met zich mee – vervelend voor verhuurders – en veel papierwerk – vervelend voor het ambtelijk apparaat. Zo is het mogelijk bij vergunningen beroep en bezwaar aan te tekenen, ook voor belanghebbenden. Dan zouden bijvoorbeeld buren van verhuurders tot aan de Raad van State kunnen procederen.

Het tweede scenario is een gedoogconstructie, waarbij niet elke verhuurder wordt beboet voor het niet hebben van een vergunning. Volgens hoogleraar Schilder kan een meldingsstelsel dan nog steeds. „De mogelijkheid voor gemeenten boetes op te leggen voor het niet hebben van een vergunning is een bevoegdheid, geen verplichting. Amsterdam zou een boetebeleid kunnen ontwikkelen waarbij wordt afgezien van boetes als verhuurders aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals het tijdig melden van verhuur en een maximaal aantal verhuurdagen.”

Het laatste en meest waarschijnlijke scenario is dat gemeentes wachten tot de nieuwe Wet toeristische verhuur van woonruimte van kracht wordt. De wet legt de mogelijkheid om een meld- en registratieplicht in te voeren vast, waarmee de bezwaren van de Raad van State vervallen. „De uitspraak bevestigt het belang van het wetsvoorstel Toeristische verhuur van woonruimte”, stelt een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Het is nog onduidelijk wanneer de wet wordt behandeld, maar Ivens hoopt dat hij binnen een half jaar van kracht wordt.

6 Geeft dit de gemeente Amsterdam meer mogelijkheden Airbnb aan te pakken?

De uitspraak van de Raad van State heeft betrekking op de verhuurders, niet op de platforms, benadrukt wethouder Ivens. Maar in zijn ogen komt de uitspraak in bredere zin van pas. Amsterdam heeft sinds 1 januari 2020 de mogelijkheid tot een gebiedsverbod voor vakantieverhuur opgenomen in zijn huisvestingsverordening, en de gebieden daarvoor worden nu uitgezocht. Ivens: „Het is nu helder dat vakantieverhuur woningonttrekking is. Op basis daarvan willen we vakantieverhuur gaan verbieden in bepaalde wijken. Normaal gesproken worden er rechtszaken aangespannen. Nu hebben we al een juridische uitspraak binnen.”