De roltrap omhoog, daar heeft de klant het geduld niet meer voor

Warenhuis Veel winkelvloeren bóven de begane grond staan leeg. En met de teloorgang van Hudson’s Bay zijn er zojuist meer bijgekomen. Wat te doen?

De verdiepingen in de grotendeels leegstaande winkel van V&D in Groningen bieden een troosteloze aanblik. Bezoekers voor restaurant La Place op de bovenste verdieping moeten het hele pand door.
De verdiepingen in de grotendeels leegstaande winkel van V&D in Groningen bieden een troosteloze aanblik. Bezoekers voor restaurant La Place op de bovenste verdieping moeten het hele pand door. Foto Kees van de Veen

Vanaf het dakterras van de La Place in Groningen hebben bezoekers een prachtig uitzicht over de stad. Links rijst de Martinitoren met zijn grijze stenen en blauwgroene spits ver boven de tafeltjes uit. Rechts staat het imposante stadhuis en het uitbundig versierde Goudkantoor. En recht vooruit is het rijtje oude kroegen te zien – De Drie Gezusters, De Groote Griet – waar eerstejaarsstudenten ‘s zomers op het terras kennismaken met hun nieuwe stad.

Maar voor ze van dit uitzicht kunnen genieten, moeten klanten eerst langs een van de meest troosteloze stukjes van de Groninger binnenstad. Het restaurant van La Place zit namelijk op de vierde etage van het pand waar ooit warenhuisketen V&D zat. Dat betekent: drie roltrappen op, langs lege winkelvloeren. Door gangen van stalen hekken, die het gestripte beton, de bestofte vloeren en de verkreukelde bierblikjes goeddeels aan het zicht onttrekken.

Al jaren wordt geprobeerd deze verlaten ruimtes te vullen. Nadat het failliete V&D er begin 2016 vertrok, kwam er tijdelijk een ander warenhuis. Dat hield het slechts een jaar vol. Ook de tijdelijke winkeltjes die volgden, gingen al snel weer weg. De afgelopen jaren zat in de hoek op de begane grond een stadswinkel van supermarktketen Jumbo. Die wil nu uitbreiden en de hele onderste etage vullen.

Voor de andere winkelvloeren zijn de vooruitzichten somberder. Volgens vastgoedontwikkelaar MWPO, sinds november vorig jaar de eigenaar, waren er nog wel enkele winkelketens die de eerste of tweede etage wilden huren. Maar met elke roltrap omhoog nam de belangstelling verder af. Voor de hogere etages was eigenlijk geen gegadigde meer te vinden, aldus directeur Kristiaan Capelle.

Veel andere voormalige V&D-panden trof hetzelfde lot. In Gouda huist sinds vorig najaar speelgoedketen Intertoys op de onderste etage, maar vloer één en twee staan leeg. In Arnhem kwam koopjeswinkel TK Maxx op de begane grond; ook daar geen winkels op de hogere verdiepingen. In het Eindhovense V&D-pand komt waarschijnlijk een filiaal van kledingketen Costes, maar wel alleen op de parterre.

Tot de laatste dag werd geprobeerd het kwakkelende V&D overeind te houden. Lees ook de reconstructie van de laatste weken

Nauwelijks vraag

Het is een probleem waar veel vastgoedeigenaren mee kampen. In het verleden kregen ze alle vloeren vol, tegenwoordig is naar de bovenste verdiepingen nauwelijks nog vraag. En het aanbod groeit: door het recente vertrek van warenhuisketen Hudson’s Bay kwamen er deze maand nog eens zestien grote winkelpanden bij. Soms zijn ze drie of vier verdiepingen hoog, zoals in Amsterdam of Zwolle. Soms, zoals in Haarlem, zelfs zeven etages.

Het gebrek aan interesse is eenvoudig te verklaren, zegt Jasmijn Prinssen van JosDeVries, een internationaal advies- en ontwerpbureau gespecialiseerd in winkels en winkelcentra. Klanten gaan gewoonweg niet graag naar boven. Want roltrap of niet, het vergt een extra inspanning. „En het is ook onzekerheid. Want wat is daar boven? Is het wel interessant? Dat kun je vaak niet zien.” Prinssen schat dat meer dan de helft van alle winkelbezoekers na de begane grond al afhaakt.

Dat gegeven is overigens van alle tijden, zegt ze. Het is niet alsof het winkelpubliek vroeger actiever was dan nu. Wel ziet Prinssen dat het de laatste jaren sterker is geworden. De klant van tegenwoordig heeft, mede door de opkomst van online winkelen, minder geduld. „Als consumenten een shirtje zien, dan willen ze het nú hebben. Als je dan eerst een roltrap op moet, kost dat te veel tijd.”

Wat ook veranderd is, zegt Machiel Wolters van vastgoedadviseur CBRE: winkelruimte is niet langer schaars. „Of het nu om winkels, kantoren of woonruimte gaat – het liefst zit iedereen op de begane grond. Maar als heel veel mensen op hetzelfde stukje grond willen wonen of werken, zit er niets anders op. Dan ben je gedwongen de hoogte in te gaan. Verdiepingen stapelen wordt altijd door schaarste gedreven.”

Als consumenten een shirtje zien, dan willen ze het nú hebben. Als je dan eerst een roltrap op moet, kost dat te veel tijd

Jasmijn Prinssen

Al die kolossale warenhuispanden en winkelcentra stammen uit een tijd dat ketens nog stonden te dringen om een plekje. De economische crisis en de groeiende consumptie via internet hebben dat compleet veranderd. Met de val van gevestigde namen zoals V&D, schoenenimperium Macintosh en MS Mode is het winkelaanbod de laatste tien jaar sterk uitgedund. „Daardoor is de schaarste voorbij”, aldus Wolters.

De leegstand van winkels in Nederland neemt in de toekomst alleen maar toe, zo is de verwachting. Wat moet je met duizenden lege winkels?

De ketens die wel overleefden, hebben bovendien liever een kleinere winkelruimte. Daar leggen ze dan de producten die veel verkocht worden, en de rest kan de klant – thuis of in de winkel – zelf bestellen. Dat scheelt flink in de kosten, zegt vastgoedadviseur Wolters van CBRE. „Meer oppervlak betekent meer huur, meer servicekosten, meer personeel. En je moet meer voorraad aanhouden.”

Overigens raken niet alleen in grote winkelpanden de verdiepingen uit de gratie. Ook winkelcentra met meerdere verdiepingen hebben ermee te maken. Een bekend voorbeeld is de Kalvertoren, in het hart van de Amsterdamse binnenstad, waar voor de verbouwing in 2016 vrijwel de hele eerste etage leeg stond. Hetzelfde overkwam winkelcentrum Zaailand in het centrum van Leeuwarden, waar vorig jaar de laatste winkelier op de eerste verdieping vertrok.

In zulke centra – met twee lagen die onafhankelijk van elkaar functioneren, elk met eigen winkels en etalages – kan het zeker op doordeweekse dagen erg rustig zijn op de eerste verdieping, weet Bart van Twillert van vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco-Westfield. „En als je daar je winkel hebt, en er komt geen kip langs, dan heb je gewoon te weinig toeloop om omzet te genereren.”

Foto Kees van de Veen

Voorkeur voor gelijkvloers

Unibail, de grootste eigenaar en ontwikkelaar van winkelcentra ter wereld, geeft daarom tegenwoordig de voorkeur aan gelijkvloerse projecten, zegt Van Twillert. Zo ook in het enorme Mall of the Netherlands, het nieuwe winkelcentrum dat nu in Leidschendam wordt gebouwd. Alleen publiekstrekkers krijgen daar, als hun omvang en concept zich daarvoor lenen, een extra etage. Maar dan wel met de roltrap áchter de gevel.

Toch is het niet alsof de situatie voor omvangrijke winkelpanden compleet hopeloos is, denkt Günter Bauer. Hij houdt zich met zijn advies- en architectenbureau Finishing Dutch onder meer bezig met ontwerp en inrichting van winkels en winkelcentra. Zo’n opdracht begint vaak bij het uitdenken van de routing: hoe leid je de klant door een winkel of winkelcentrum heen? Er zijn tal van manieren om die looproutes te beïnvloeden, stelt hij.

Een veelgebruikte truc is bijvoorbeeld om een restaurant of een vloer vol eetkraampjes bovenin te plaatsen, zegt Bauer. Want om te eten gaan bezoekers de roltrap wél op. Een andere methode is door er faciliteiten in te bouwen waar mensen speciaal voor komen, voegt Jasmijn Prinssen van adviesbureau JosDeVries toe. Een bioscoop bijvoorbeeld, of een zwembad, werkplekken of een bibliotheek.

Soms kan het ook een heel subtiele verandering zijn, weet Günter Bauer van de herinrichting van een buitenlands winkelcentrum. „Dat ging om een centrum met een regionale functie, vlak langs de snelweg. Dus veel klanten reden 30 tot 40 minuten om er te komen. Wat willen ze dan als eerste? Naar de wc. Als je die dan op de eerste etage plaatst, beginnen veel klanten daar.”

Daglicht trekt

De truc is klanten een reden te geven om een „omweg” te maken, legt Bauer uit. Dat kan een pan zijn, of een nieuwe spijkerbroek, maar ook iets waar hun aandacht naartoe getrokken wordt. Door daglicht en zicht naar buiten toe te voegen aan het uiteinde van een doodlopende gang, kun je bezoekers er toch heen lokken, zegt hij. „Daglicht is altijd aantrekkelijker dan licht uit een lamp, dus trekt het mensen aan.”

Zicht is essentieel, weet de ontwerper. Dus geen dichte vloeren, maar een atrium vanwaaruit je naar boven kunt kijken. „Op die manier schep je één centrale plek waar klanten in een oogopslag het hele centrum kunnen zien. Je koppelt beneden en boven aan elkaar. Als bezoekers kunnen zien wat er op hogere verdiepingen is, gaan ze er ook eerder heen.”

Combineer je dat met beweging, dan wordt dat effect nog sterker, zegt Bauer. „De Bijenkorf in Amsterdam doet dat ook. Als jij een roetveegpietje omhoog ziet klimmen, trekt dat je aandacht. Je blik gaat omhoog.”

Zelf ontwierp Bauer ooit een wijnmeubel van ruim 8 bij 13 meter voor in het atrium van een Oostenrijks winkelcentrum. „Daardoor zie je het aanbod, maar creëer je ook een beweging omhoog.”

Kleinere steden zien hun winkelstraten leegstromen. Hoe houd je dan een centrum levendig? Door als winkeliers, huurbazen en gemeente elkaar tegemoet te komen, denken ze in Beverwijk.

Oplossingen zijn er dus voldoende, zegt Bauer. Toch is het volgens hem maar de vraag of pandeigenaren bereid zijn om dit soort aanpassingen te doen. „Het kost je namelijk een deel van je winkelvloer, en dus huur. En je moet investeren. Dus dat gaat niet gebeuren. Het is te duur.” Liever bouwen ze dan de bovenste verdiepingen om tot woningen of kantoren, merkt hij.

Een simpele rekensom

Voor veel eigenaren is het simpelweg een „rekensom”, ziet ook Machiel Wolters van vastgoedadviseur CBRE. Wat is de investering? Wat levert het op? Het antwoord op die vraag kan per pand, per stad en per situatie verschillen, aldus Wolters. „Maar vaak zien we wel dat het ombouwen naar andere functies de meest zinnige oplossing is. Dat zal in veel gevallen het meeste opleveren.”

Dat is ook het lot dat het vroegere pand van de V&D in Groningen te wachten staat. De nieuwe eigenaar MWPO wil het gebouw omvormen tot „Het Groot Handelshuis”, vol met kantoren en flexwerkplekken. Sinds het vertrek van V&D was het een verstilde plek op de centrale Grote Markt geworden, zegt directeur Kristiaan Capelle. Hij wil het pand weer laten bruisen.

„We hebben een afweging gemaakt van waar behoefte aan was”, legt hij uit. „Vroeger draaide het in de binnenstad alleen om winkels, niet om werken. Want waar ging je parkeren?” Tegenwoordig zijn veel werknemers juist op zoek naar een inspirerende plek, denkt hij. „Ze wonen in de stad en willen daar ook werken.” Dan is een mooi, licht pand midden in de stad dé uitkomst, denkt Capelle.

Eind vorig jaar presenteerde hij de nieuwe plannen. De gevel wordt verbouwd en krijgt grote ramen, vanaf de eerste verdieping ontstaat een atrium met daaromheen kantoorruimte. Op de begane grond opent dan de Jumbo.

Voor de roltrap is in het nieuwe pand, dat in de loop van volgend jaar klaar moet zijn, geen plek meer. Het enige wat dan nog herinnert aan bijna zestig jaar warenhuis. is het restaurant van La Place met zijn dakterras bovenin.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.