Zes keer een bod gedaan, nog steeds geen huis

Hun laatste kans, zo zien veel huizenzoekers het. Wie nog wil profiteren van de overwaarde op zijn huis, extreem goedkoop wil kunnen lenen dankzij de lage rente en op zoek is naar wat nieuws, wat mooiers of wat groters, moet nú in beweging komen. Want voor je het weet, zijn de huizen echt op.

Uit nieuwe cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) en databedrijf Calcasa bleek deze week dat het aanbod van woningen historisch laag is. NVM-voorzitter Onno Hoes sprak zelfs van regelrechte „woningnood”, waarmee hij de huidige situatie vergelijkt met die van vlak na de Tweede Wereldoorlog.

Ter relativering: het aantal huizen in Nederland is eigenlijk al vele jaren ‘op’. Tegelijk verhuizen er nog iedere dag mensen van huis A naar huis B. Wat wel een steeds groter probleem wordt, is het chronische tekort van zo’n 294.000 koopwoningen (aldus het ministerie van Binnenlandse Zaken eind vorig jaar), dat door achterblijvende nieuwbouw ook nog eens jaar op jaar toeneemt.

Over 2019 werden er twee keer zoveel woningen verkocht als er in dat jaar nieuw werden aangeboden. Een gemiddelde woningzoeker heeft op dit moment keuze uit minder dan drie geschikte woningen, eveneens een historisch dieptepunt. Wie minder dan 260.000 euro te besteden heeft, heeft gemiddeld zelfs maar keuze uit minder dan twee woningen. En waar het aanbod zo ver achterblijft bij de vraag, stijgen de prijzen.

Dat vertaalt zich, na een jaar van afnemende groeicijfers, in een nieuwe groeispurt in de prijzen, maakte de NVM deze week bekend. De NVM voorziet geen verbetering op korte termijn want de lage rente blijft nog wel even, net als de achterblijvende bouwproductie. Tegelijk groeit de bevolking gestaag door en gloren aan de horizon meer ‘bouwverstorende’ problemen met stikstof en PFAS.

Waar dat toe leidt? Een totale verstopping van de Nederlandse woningmarkt, vanuit welk perspectief je het ook bekijkt. Maar er zijn wel verschillende perspectieven en posities op de woningmarkt. Mensen op zoek naar hun eerste koophuis zitten nu eenmaal niet in hetzelfde schuitje als een jong gezin op zoek naar een volgende woning met meer ruimte, of ouderen aan het eind van hun wooncarrière. Wat komen zij tegen als ze zich op de woningmarkt begeven? Drie perspectieven.

De koopstarter

Een jaar duurt de zoektocht al. Twintig huizen hebben ze bekeken, vijf of zes keer hebben ze een bod uitgebracht, telkens een bedrag boven de vraagprijs. En toch hebben Stefan Zwartbol (29) en Rick Huijs (28) nog steeds geen huis kunnen kopen.

Ze lopen tegen dezelfde problemen aan als veel van hun leeftijdsgenoten: er is weinig (betaalbaar) aanbod en de concurrentie is moordend. „Bij een bezichtiging liepen we in een huis rond met twintig andere stellen”, vertelt Zwartbol. „Je moest op je beurt wachten voordat je de badkamer kon bekijken.”

Koopstarters – mensen op zoek naar hun eerste koophuis – hebben het het zwaarst te verduren op de huidige woningmarkt. Ze hebben niet alleen last van de almaar stijgende huizenprijzen – een huis kost gemiddeld nu 326.000 euro – ook hun financieringsruimte is de laatste jaren flink ingeperkt. Ze mogen maximaal de taxatiewaarde van een huis lenen; wordt er boven die taxatiewaarde geboden, dan is dat voor eigen rekening. In 40 procent van alle huizentransacties wordt er meer dan de vraagprijs betaald, aldus makelaarsvereniging NVM. Kosten koper en andere bijzaken komen daar nog bovenop. Toch lukt het huizenkopers vaak een taxateur te vinden die de waarde van hun huis op of boven de verkoopwaarde taxeert – in 95 procent van de gevallen.

Lees ook: Zeventien vragen over de hausse op de huizenmarkt

Rogier van der Hijden van technologiebedrijf Calcasa, dat jaarlijks geautomatiseerd 3,5 miljoen woningen taxeert: „Uit onze bestanden blijkt dat starters met een inkomen tussen de 2.000 en 3.500 euro per maand bruto de facto geen huizen meer kunnen kopen in de Randstad. Minder dan 10 procent van de koopwoningen is voor hen beschikbaar, en dat zijn vaak hele kleine huizen.”

„De grootste bottleneck voor deze groep is de financiering”, zegt Hans André de la Porte van consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis. „De huizenprijzen zijn harder gestegen dan de inkomens en financieringsmogelijkheden blijven achter. Je hebt eigen geld nodig om een huis te kopen en dat hebben de meesten niet voldoende.”

En dat komt weer doordat jonge volwassenen vaak veel geld kwijt zijn aan huur. Zwartbol en Huijs betalen zo’n 1.000 euro per maand voor hun appartement in het centrum van Breda. „Daar moeten we een goede hypotheek voor kunnen krijgen”, zegt Zwartbol. Maar zo kijkt de bank niet naar de kredietaanvraag. De bank kijkt naar het inkomen, en dus kan het voorkomen dat mensen die wel maandelijks een huur van 1.200 euro betalen, geen hypotheek krijgen waarvan de maandlasten 600 euro zijn. Studieschuld – de basisbeurs is afgeschaft – beperkt de maximale hypotheek die je kunt krijgen verder.

Voor Zwartbol en Huijs is de financiering van een huis vooralsnog geen probleem – ze hebben allebei een goede baan als respectievelijk marketeer en psycholoog. Ze richten zich op een huis tussen de 280.000 en 350.000 euro. „Voor dat bedrag zijn er genoeg woningen van het type dat we zoeken”, zegt Zwartbol. „Een huis met een tuin, het liefst twee slaapkamers en dichtbij een station omdat we vaak met het openbaar vervoer reizen.”

Lees ook: Huizenprijzen gaan weer harder stijgen in 2020

Toch is het stel noodgedwongen buiten Breda aan het kijken; onlangs nog in het nabijgelegen dorp Teteringen. „Je laat vanzelf die eisen een beetje los”, zegt Zwartbol. Starters komen er in de grote steden en aanliggende gemeenten nauwelijks meer tussen, ziet ook André de la Porte. „Dat de gekte op de woningmarkt ophoudt buiten de ring rond Amsterdam, is al lang een achterhaald idee. Kijk naar Almere en Kennemerland, daar waren de prijsstijgingen het afgelopen jaar het sterkst.”

Het komende jaar lijkt er weinig te veranderen voor koopstarters, want de rente lijkt voorlopig laag te blijven en de bouwproductie lijkt maar niet op gang te komen, mede door de problematiek rond stikstof en PFAS. „Het neerzetten van 75.000 woningen zoals de minister wil, gaat bijna onmogelijk worden”, zegt André de la Porte.

Al die obstakels missen hun uitwerking niet. Het aandeel starters dat een hypotheek aanvraagt is de laatste jaren gestaag gedaald, en vorig jaar concludeerde het CBS dat twintigers twee jaar later een huis kopen dan tien jaar eerder. „In het begin dachten we bij elk huis: misschien wonen we hier wel over twee maanden”, zegt Zwartbol. „Nu hopen we dat we in 2020 iets vinden. Soms word je er moedeloos van, maar ik heb nog hoop. Dat als we iets vinden, al het enthousiasme in één keer terugkeert.”

De doorstromer

De grote winnaars van de huidige huizenmarkt zijn de doorstromers. Zij hebben al een huis gekocht en kunnen er na jaren van forse prijsstijging flinke winst op maken. Uit een analyse van Calcasa bleek al eerder dat iedereen die in of voor 2013 (het laatste dieptepunt van de markt) een woning gekocht heeft, sinds vorig jaar op winst staat. De grootste winnaars zijn mensen die in 2013 kochten: zij staan gemiddeld op 97.000 euro profijt. Op papier, wel te verstaan: geïncasseerd wordt er pas bij een verhuizing.

Tommi Leijstra uit Zwolle is zo’n virtuele winnaar van de woningmarkt. Van enthousiasme is bij hem en zijn vrouw echter geen sprake. Al een jaar proberen zij tevergeefs een grotere woning te vinden in of nabij hun woonplaats Zwolle. Leijstra: „Sinds we vorig jaar een kleine hebben gekregen zijn we op zoek. Ik ben er eerlijk gezegd helemaal klaar mee inmiddels.”

Radiotherapeutisch laborant Leijstra (31) is de eerste om te erkennen dat hij en zijn gezin in een luxe positie zitten: „We hebben een huis met een tuin, een overwaarde van 40.000 euro, allebei een inkomen en alle tijd om rustig uit te kijken naar iets groters en mooiers. Daarbij hebben we ook best wel specifieke wensen. We komen allebei uit een dorp waar we in vrijstaande woningen zijn opgegroeid. Dat bepaalt ook je zoektocht nu”, zegt hij.

Desalniettemin valt de jacht op een huis vies tegen. „Alles wat een beetje courant oogt vliegt weg, vaak ook nog via eenmalige biedingen met gesloten envelop. Je doet een bod, vaak hoger dan de vraagprijs, hoort een paar dagen niks en daarna gaat iemand anders er met het huis vandoor”, zegt Leijstra.

In overleg met hun makelaar, Rodenburg, hebben ze besloten niet overal meer in mee te gaan. „We hebben een heldere bovengrens van 375.000 euro afgesproken. We gaan niet de hoofdprijs betalen, omdat we ook nog een goed leven willen houden.”

Dat betekent regelmatig je neus stoten. Recent nog zagen hij en zijn vrouw een huis in het onder Zwolle gelegen Heino aan zich voorbijgaan. „Het is een loterij. En de tijdsdruk van zo’n biedingsproces is killing. Vaak voel je het al bij de bezichtiging. Toen wij vijf jaar terug ons eerste huis kochten, kon je nog rustig onderhandelen. Ik heb de stellige indruk dat sommige bieders ook precies weten wat ze moeten bieden, terwijl anderen die informatie niet hebben. Het voelt oneerlijk.”

Ook in de markt voor doorstromers blijkt het beperkte woningaanbod dus een probleem, zegt Rogier van der Hijden van Calcasa: „Op papier hebben doorstromers een goede uitgangspositie, omdat ze overwaarde hebben, vaak wat meer zijn gaan verdienen dan toen ze hun eerste huis kochten en nu ook nog eens tegen een lagere rente kunnen lenen dan vijf jaar terug. Zo kun je door te verhuizen ineens ‘gratis’ van je dure hypotheek af. Het punt is vooral het vinden van het goede huis. Door de grotere financiële slagkracht van de doorstromers zie je de prijzen hard omhoog gaan, eigenlijk in alle twintig grote steden.”

Leijstra en zijn vrouw hebben hun zoektocht even op een lager pitje gezet. Ze kijken nog wel op Funda om de markt in de gaten te houden. „Sowieso zijn de weken rond de jaarwisseling een drama. Er komen nauwelijks huizen bij. Wellicht komt er in de loop van januari weer wat nieuw aanbod.” Met het te koop zetten van zijn eigen woning wacht Leijstra ook nog even. Dat hij daarmee een potentiële starter in Zwolle de kans op een betaalbare woning ontzegt, toont precies het probleem van de woningmarkt: de vertraging van de een werkt door in het hele systeem.

De oudere

Het was als een stap naar voren, en dan weer een stap terug. Net als veel van hun leeftijdgenoten twijfelden Martin (71) en Anita (70) Brink lang voordat ze besloten hun villa in Bosch en Duin te verkopen en te verhuizen naar een appartement in Den Haag. „Het onderhoud werd ons te veel, het was een oud huis waar altijd wel wat aan moest gebeuren. En dan moest je ook de tuin nog doen”, zegt Martin Brink, advocaat en mediator van beroep. „Maar het was best een moeilijke stap. Je hebt er toch veertig jaar gewoond, onze kinderen zijn er geboren en opgegroeid. Het voelde alsof we moesten veranderen van biotoop.”

Veel ouderen in Nederland wonen nog altijd in het huis waar ze het grootste deel van hun leven hebben doorgebracht. Deels is dat het gevolg van regeringsbeleid dat bejaardentehuizen heeft doen verdwijnen en actief propageert dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. „Er zijn nog maar weinig maatregelen die verhuizen voor hen aantrekkelijk maken”, zegt Rick van Zwet, onderzoeker bij Dynamis, een organisatie waarbij dertien makelaarskantoren zijn aangesloten.

Daarnaast maakt emotionele binding aan huis en omgeving veel ouderen honkvast. „Ze hechten veel waarde aan hun sociale omgeving”, zegt André de la Porte van Vereniging Eigen Huis.

Zo zitten veel mensen op leeftijd in huizen die te groot voor hen zijn, wat voor een opstopping aan de achterkant van de woningmarkt zorgt. „Ouderen spelen een belangrijke rol op de woningmarkt”, zegt ook NVM-woordvoerder Theo Scholte. „Aan de ene kant kunnen ze helpen bij de financiering van koopstarters, hoe oneerbiedig dat ook klinkt, aan de andere kant laten ze een gezinswoning voor doorstromers achter als ze verhuizen.”

Voor de ouderen die wel besluiten de stap te zetten, is er maar weinig aanbod. „Gelijkvloerse woningen of appartementen met liften en andere voorzieningen voor ouderen zijn schaars”, zegt André de la Porte. „Je kunt het vergelijken met de startersmarkt. Je moet er snel bij zijn en krijgt weinig tijd om te beslissen.” Er is in Nederland een tekort aan tachtigduizend ouderenwoningen, schatte het Sociaal en Cultureel Planbureau vorig jaar.

Het echtpaar Brink hakte eind 2017 de knoop door. „We wilden het moment voor zijn dat je de keuze voor verhuizen niet meer vrijwillig kan maken, en we wilden niet dat een van ons overbleef in ons oude huis”, zegt Anita Brink. Vervolgens ondervonden ook zij de gevolgen van de schaarste. Ze richtten zich eerst op een woning in de stad Utrecht. „We wilden graag bij een stad wonen, waar tenminste iets gebeurt, bij cultuur in de buurt”, zegt Anita Brink. Maar er bleek weinig te vinden. „Dan was er geen lift, of het lag uit het centrum, of er was weinig ruimte. Er was altijd wel wat”, herinnert Martin Brink zich. „En wat er overbleef, was weinig charmant.” Er waren bovendien veel kapers op de kust – één appartement ging net aan hun neus voorbij.

Dus verlegden ze hun focus naar Den Haag. Dat voldeed ook aan hun wens in de buurt van de zee te wonen. In het chique complex Cats’ Heuvel vonden ze aan het einde van het voorjaar van 2018 een appartement naar hun zin. „Het is rustig gelegen, we kijken uit op groen, de bus en tram stoppen voor de deur, we wonen naast een museum en we kunnen lopen naar het strand en een drukke winkelstraat. Het is alles wat je wilt”, zegt Martin Brink. Ze betaalden ruim zeven ton voor het appartement.

Dat ze hun sociale omgeving achter hebben moeten laten, daar hebben ze vrede mee, zeggen ze. „We kunnen onze vrienden nog bezoeken met de auto, en we zijn bezig hier een nieuwe kring op te bouwen”, zegt Anita Brink. Haar man vult aan: „Als vrienden op bezoek zijn geweest, vertellen ze ons later nog wel eens dat ze ook zoiets willen.”