Opinie

De wilde rit van de woningmarkt

Column

Het is nu bijna onmogelijk voor te stellen, maar wie medio 2013 op makelaarssite Funda onder Amsterdam keek, trof daar een weelderig aanbod aan huizen aan tegen buitengewoon vriendelijke prijzen. In voorheen gewilde steden als Haarlem en Utrecht organiseerde de makelaardij open dagen waarop nerveuze huisverkopers door de luxaflex loerden of er in godsnaam iemand kwam opdagen.

De woningmarkt in de jaren tien was een achtbaan. De Lehman-crisis sloeg vanaf september 2008 om zich heen. In augustus 2008, daags voor Lehman, piekte de gemiddelde huizenprijs op 261.000 euro. In juni 2013, toen na Lehman ook de eurocrisis toesloeg, zakten de prijzen tot gemiddeld 206.000 euro, ruim 21 procent onder de piek. Anderhalf miljoen huishoudens stonden in 2014 onder water: de waarde van het huis was lager dan die van de hypotheek.

In Amsterdam, de onstuimigste markt van Nederland, piekte de gemiddelde prijs aanvankelijk op 314.000 euro, al in het eerste kwartaal van 2008. In het tweede kwartaal van 2013 werd een dal van 252.000 bereikt. Maar nu, aan het eind van het decennium zijn de prijzen alweer verdubbeld: het jongste kwartaalgetal van het CBS voor Amsterdam is 507.000 euro. Voor Nederland als geheel geldt dit in mindere mate ook. In het laatste kwartaal was de gemiddelde woningprijs tegen de 314.000 euro, en dat is anderhalf maal zoveel als het dal van 2013.

Zo werd, na een valse start, de woningmarkt alsnog witheet aan het eind van de jaren 10. De stikstofcrisis van dit jaar onderstreepte de knellende situatie: er moet méér worden gebouwd, maar dat gaat niet snel genoeg. In de grote steden neemt inmiddels het aantal cash-betalingen voor huizen toe, ontdekte De Nederlandsche Bank. De belangrijkste oorzaak: ouders die hun kroost helpen op een woningmarkt die anders onbetaalbaar zou zijn.

Wat is de oorzaak van het hete einde van dit decennium op de woningmarkt? Als de woningnood al niet kwantitatief was, dan is zij wel kwalitatief: het aanbod sluit niet aan op de vraag. Steeds meer mensen wonen, al dan niet gewenst, alleen. Dat heeft te maken met individualisering, maar ook met de vergrijzing. Sinds 2009 steeg het aantal meerpersoonshuishoudens met 4,1 procent. De hoeveelheid eenpersoonshuishoudens klom met maar liefst 16 procent. Dat heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. Stel dat, bij eenzelfde bevolkingsgroei, de samenstelling van huishoudens hetzelfde gebleven was als in 2009: dan zouden er nu 195.000 woningen minder nodig zijn geweest.

Tegelijkertijd viel de nieuwbouw in het voorbije decennium tegen. In de jaren nul werden er gemiddeld 76.000 woningen per jaar gebouwd. In de jaren 10 waren dat er zo’n 20.000 per jaar minder. Op het dieptepunt, in 2014, werden er slechts 45.170 nieuwe huizen gebouwd.

De veronderstelde krapte op de woningmarkt is maar een deel van het verhaal. In de nu voorbije jaren 10 daalde de hypotheekrente, door de economische crisis en het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank, tot recordlaagte. Volgens opgave van De Nederlandsche Bank ging de rente, voor hypotheken van 5 tot 10 jaar vast, omlaag van 5,25 procent naar 2,08 procent en halveerde de variabele rente van 3,85 procent naar 1,81 procent. Met andere woorden: 500 euro in de maand was begin 2010 genoeg om de rente (voor aftrek) te betalen op een hypotheek van 5 tot 10 jaar vast, ter waarde van 114.000 euro. Maar vandaag betaalt diezelfde 500 euro in de maand de rente op een hypotheek van 288.000 euro.

‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is het antwoord op de hoge woningprijzen

Beperkende maatregelen hebben dat effect gedempt: de maximale hypotheek is verlaagd, de aftrek van de rente wordt afgebouwd en er moet nu verplicht worden afgelost. Het neemt niet weg dat de burger in staat is geweest om voor dezelfde maandlasten een veel duurdere woning te kopen. Met als gevolg dat die woning zelf ook duurder geworden ís.

Daar komt nog een oorzaak bij: beleggers, zowel particulieren als professionals, zijn gaan kopen om daarna te verhuren (buy to let). Dit is een gevolg van een zoektocht naar rendement, nu de rente is gedaald naar rond de nul procent. Sparen loont niet, een huis kopen wel. Volgens onderzoek van het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft ook buy to let een prijsopdrijvend effect gehad. De opkomst van AirBnb en soortgelijke bedrijven is hier, in de grote steden, niet vreemd aan.

Zo kookt de woningmarkt weer, aan de vooravond van het nieuwe decennium. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is het antwoord op de hoge woningprijzen. Maar als de prijsstijging ook vooral een rente-effect weerspiegelt, nu lenen goedkoper is dan ooit en woningen tegelijkertijd een alternatieve belegging zijn geworden? Dan gaat Nederland fluks bouwend een mogelijk overaanbod van woningen tegemoet, terwijl de rente later best weer zou kunnen stijgen. Hoe deze giftige cocktail uitpakt, gaan we zien in het nu aanbrekende decennium. En hopelijk niet door de luxaflex.

Maarten Schinkel schrijft over macro-economie.