Nog 6 weken: een beslissing die tienduizenden euro’s kan kosten (of opleveren)

Erfpacht Tienduizenden Amsterdammers moeten binnen zes weken een besluit nemen over hun toekomstige erfpacht. Te laat reageren kan veel geld kosten. „Ik voorspel een veelvoud aan rechtszaken. Dit gaat volledig exploderen.”

Veel Amsterdammers huizenbezitters zijn nog niet in actie gekomen, maar de komende weken zijn essentieel voor hun financiële situatie. In één van de meest beladen dossiers van Amsterdam nadert, na jaren van vooral politieke strijd, het moment dat erfpachters voor het eerst echt geconfronteerd worden met de gevolgen van het nieuwe, eeuwigdurende erfpachtstelsel.

Bijna de gehele oppositie wil uitstel van de deadline op 31 december van dit jaar, maar wethouder Marieke van Doorninck (Grondzaken, GroenLinks) houdt haar poot stijf, daarmee ook de oproep van onder meer Vereniging Eigen Huis en erfpachtersvereniging SEBA negerend. En dus komt er geen uitstel.

Daardoor hebben zo’n tweehonderdduizend Amsterdamse erfpachters nog zo’n zes weken de kans onder gunstiger voorwaarden een aanvraag in te dienen voor een overstap naar het nieuwe stelsel. Alle erfpachters hebben daarover dit jaar een brief ontvangen. Niet overstappen heeft bij veel erfpachters grote nadelige financiële gevolgen, soms wel tot tienduizenden euro’s.

En hoewel de deadline nadert, zijn voor de 158.500 woningen op erfpacht pas 64.000 aanvragen ingediend, waarvan zo’n 24.000 door beleggers. Van Doorninck verwacht dat op het laatste moment het aantal aanvragen flink zal stijgen: „Zo werkt dat ook met de belastingaangifte.” Maar de deadline, zo zegt de wethouder, „is al tweeënhalf jaar bekend.”

De deadline is al tweeënhalf jaar bekend

Marieke van Doorninck wethouder Amsterdam

Fractievoorzitter Diederik Boomsma van oppositiepartij CDA noemt de gang van zaken „ranzig. We maken een systeem dat extreem complex is, maar als je je er niet in verdiept of iets te laat bent, dan stik je maar.” De oppositie laakt de gemeente omdat die zelf achterloopt met het verwerken van de aanvragen, maar wel van de erfpachters eist haast te maken. Deze week nog lag de webpagina van het overstapportaal, waar de overstap kan worden geregeld, er meerdere dagen uit.

Voortdurende erfpacht

De meeste Amsterdamse huizenbezitters hebben geen huis op eigen grond, maar betalen een vergoeding aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Sinds 1896 ging dat via een systeem van voortdurende erfpacht, waarbij huiseigenaren voor een bepaalde periode (meestal vijftig jaar) een bedrag betaalden, in één keer of jaarlijks. Na die periode werd het bedrag opnieuw vastgesteld op basis van de erfpachtwaarde van dat moment. Vaak tot grote schrik van huiseigenaren, die hun erfpachtkosten flink zagen stijgen.

In 2017 werd het eeuwigdurend erfpachtstelsel ingevoerd, waarbij huizenbezitters de grond onder hun huis eeuwigdurend kunnen afkopen, in een keer of jaarlijks via een canon. De gemeente blijft eigenaar van de grond, maar erfpachters hebben meer financiële duidelijkheid. Afkopen in een keer kost veel geld. Dat kan variëren van 10.000 euro in Zuidoost tot 1 à 2 ton in Zuid.

Belangrijke factoren bij het bepalen van het eeuwige erfpachtbedrag zijn de WOZ-waarde en de buurtpopulariteit (BSQ) van een huis. Via een ingewikkelde rekenmethode bepaalt de BSQ in hoeverre de waarde van het huis wordt bepaald door de grond waar het op staat. Bij woningen in Zuidoost is dat nu bijvoorbeeld 5 procent, in Zuid ligt dat veel hoger.

Om erfpachters in het huidige systeem van voortdurende erfpacht te verleiden over te stappen naar de eeuwigdurende erfpacht, werd een aantal regelingen bedacht die tot het einde van dit jaar gelden. Zo krijgen overstappers een korting van 35 procent op het erfpachtbedrag én worden tot eind dit jaar oudere WOZ-waardes (peildatum 2014 en 2015) en BSQ’s gebruikt (peildatum 2017). „Wie recht wil hebben op gunstiger voorwaarden hoeft niet voor 31 december het hele overstapproces doorlopen te hebben”, zegt wethouder Van Doorninck. Essentieel is wel dat je voor die tijd een aanvraag doet via het erfpachtportaal van de gemeente en daarmee de aanvraagdatum registreert. De rest komt, als het nu niet lukt, later wel.

Kan nog jaren duren

Want na de aanvraag is de erfpachter er nog lang niet. De gemeente levert, als alle gegevens op orde zijn, de financiële mogelijkheden in een persoonlijk informatiepakket. Bij erfpachters waar het dossier nog niet rond is, kan het „enkele weken tot enkele jaren” duren om dit te ontvangen, staat in de brief die zij hebben gekregen. Erfpachters kunnen kiezen uit twee mogelijkheden: meteen eeuwig afkopen in één keer of jaarlijks een vast bedrag betalen (de canon), een bedrag dat wel geïndexeerd wordt. Dit heet ‘vastklikken’. De betaling gaat in wanneer je huidige tijdvak afloopt, maar je hebt dan nu wel al duidelijkheid over je toekomstige canon. Wie nu in het oude systeem een jaarlijks bedrag betaalt, heeft nog een derde optie. Deze erfpachter kan kiezen om zijn huidige bedrag te blijven betalen, en pas wanneer dat verloopt de rest af te kopen tegen het nieuwe tarief.

Na de keuze komt de concrete persoonlijke aanbieding. Maar ook dit kan in sommige situaties opnieuw „enkele weken tot een jaar tot langer” duren, aldus de gemeente. Zodra de aanbieding eindelijk binnen is, heeft de erfpachter drie maanden om de aanbieding te accepteren. Wie een verkeerde keuze heeft gemaakt, zegde Van Doorninck onlangs toe, kan alsnog switchen van in één keer afkopen naar toch een jaarlijks bedrag betalen. Accepteer je uiteindelijk de aanbieding, dan gaat de overeenkomst naar een notaris – de kosten zijn voor de erfpachter. Nog even de erfpachtakte ondertekenen en de overstap is rond.

Maar daarmee schetst Van Doorninck een veel te rooskleurig plaatje, vindt Koen de Lange, voorzitter van erfpachtersvereniging SEBA. Al jaren verzet hij zich tegen de manier waarop de gemeente met huiseigenaren omgaat. Hij is woest op de deadline: „De gemeente heeft amper een idee wat ze doet. Je ziet dat ze enorm achterlopen met het verwerken van aanvragen, maar ze vragen wel aan de erfpachter even snel een beslissing te nemen?”

Ook voor Peter de Reus, erfpachter en eigenaar van een huis op IJburg, bleek het overstappen de afgelopen maanden niet zo simpel. Hij deed in juni een aanvraag, kreeg een voorstel met drie opties, en koos voor vastklikken. Later ontving hij echter een mail dat hij toch niet mag overstappen, omdat hij een gemengde woonvorm met bedrijfsruimte heeft. De schrik sloeg hem om het hart, net als bij veel mensen in de buurt, omdat de grondwaarde onder zijn huis met de jaarwisseling met 200.000 euro stijgt.

Drie maanden extra

Daarop kreeg De Reus bericht dat hij toch een aanvraag zou kunnen doen voor 1 januari, mits hij een bestemmingswijziging aanvraagt. Hij krijgt nu nog drie maanden de tijd om de ontbrekende documenten rond de bestemmingswijziging aan te leveren. Dat is voorbij de deadline van 1 januari, maar hij valt onder een coulanceregeling die bijvoorbeeld ook geldt voor mensen met een betalingsachterstand. „Het laat zien”, zegt De Reus, „dat de gemeente, zelfs een paar maanden voor de deadline, basisgegevens niet op orde heeft. Hoe kunnen wij dan een goede keuze maken?”

De gemeente heeft zelf de basisgegevens niet op orde. Hoe kunnen wij dan een goede keuze maken?

Peter de Reus erfpachter op IJburg

Hij heeft er weinig vertrouwen in: „Wat als mijn aanbieding pas over drie jaar komt? Maak ik dan extra kosten? Want tot ik de aanbieding krijg, betaal ik gewoon nog mijn oude 4.000 euro per jaar aan erfpacht.” Volgens de gemeente worden de bedragen verrekend en zullen mensen als De Reus niet meer betalen.

Van Doorninck ziet ook hoe het vaak lang duurt voordat aanbiedingen de deur uitgaan, maar ze rekent niet op extra kosten voor erfpachters. „Het tempo moet omhoog, maar ondertussen anticiperen we erop dat het lang kan duren.” Daarom is de optie toegevoegd om ook op het laatste moment nog van betaaloptie (afkoop of canon) te switchen. „Dat kan handig zijn als je financiële situatie later verandert.”

Naast de keuze over je eigen financiële situatie speelt ook de onzekerheid rond de verkoop van huizen. „Voor veel kopers is het aantrekkelijker te weten waar ze aan toe zijn met eeuwigdurende erfpacht, dan de onzekerheid van voortdurende erfpacht te hebben”, zegt Jerry Wijnen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam. „Maar in de overspannen woningmarkt in Amsterdam willen mensen zo graag een huis in Amsterdam, dat mensen vaak niet eens weten of ze op erfpacht kopen of niet.”

Hypotheken verstrekken

Wel blijft de vraag staan wat banken gaan doen met het verstrekken van hypotheken voor woningen die niet op eeuwigdurende erfpacht staat. „Als Amsterdammers in groten getale gaan vastklikken of afkopen”, zegt Wijnen, „zijn zij die niet overstappen de klos als zij hun huis willen verkopen.” De kopers krijgen dan wellicht moeilijker een hypotheek. Wijnen verwacht dat bewoners dan alsnog moeten overstappen, maar dan tegen de minder gunstige regeling. De erfpacht zal stijgen, wat de verkoopprijs van het huis lager maakt.

Het uiteindelijke doel van de gemeente is niet om zoveel mogelijk mensen te laten overstappen, zegt Van Doorninck. „Of overstappen de beste optie is, hangt van de persoonlijke situatie van de erfpachter af.”

De gemeente gaat de campagne via social media, posters en advertenties in kranten de laatste weken opvoeren. Iedereen die nog geen aanvraag heeft gedaan, krijgt nog in november een brief op de mat. Wie moeite met het overstapportaal heeft kan een webformulier (sinds vrijdag online) invullen of een mail sturen. Van Doorninck: „En als je twijfelt, doe dan in ieder geval een aanvraag zodat je later kan beslissen.”

Ook Koen de Lange raadt iedereen aan „onder protest” een aanvraag in te dienen. „Dan kun je later altijd nog beslissen.” De Lange heeft de strijd nog lang niet opgegeven, ook niet na 1 januari. Met SEBA heeft hij nu al rechtszaken lopen tegen de manier waarop de overstapregeling is opgetuigd. „Ik voorspel je dat je in het nieuwe jaar een veelvoud aan rechtszaken krijgt. Dit gaat volledig exploderen.”

Die rechtszaken ziet wethouder Van Doorninck met vertrouwen tegemoet. „Je kunt tegen het principe erfpacht zijn, of tegen de manier waarop de prijzen worden berekend. Maar uiteindelijk is nu de vraag of het rechtmatig is. Wij denken dat het solide genoeg is.” Maar, erkent ook Van Doorninck. „Na 1 januari zal de discussie over erfpacht nog zeker niet klaar zijn.”