WeWork: geen winst, geen bezit maar investeerders te over

Waardering Het bepalen van de waarde van een jong bedrijf dat geen winst maakt en miljoenen aan kosten maakt, is meer kunst dan wetenschap. En beleggers maskeren de werkelijkheid.

Het WeWork-kantoor in San Francisco.
Het WeWork-kantoor in San Francisco. Foto Kate Munsch/Reuters

„Wij zijn een gemeenschap die toegewijd is aan een maximale mondiale impact. Onze missie is het bewustzijn van de wereld te verheffen.” Aspirant-beleggers in The We Company (de moeder van WeWork) moesten even slikken toen ze de eerste zinnen lazen op pagina 1 van het S-1- formulier dat het bedrijf op 14 augustus deponeerde bij de Amerikaanse beurswaakhond SEC. Zo’n formulier, of filing, is buitengewoon gedetailleerd.

Normaal is de S-1 de eerst grote stap naar een beursgang. Ditmaal bleek het vooral het startschot voor een groeiende golf van kritiek op het bedrijf. Want hoe kon het ooit de 47 miljard dollar waard zijn die grootaandeelhouder SoftBank eraan toekende? Oprichter Adam Neumann was met zijn bijzondere stemrechten almachtig, en bleek onder meer een kredietlijn van een half miljard dollar bij zijn bedrijf te hebben – waarvan hij al 360 miljoen had opgenomen. Het was ook moeilijk te zien hoe WeWork ooit winstgevend kon worden. Alleen al afgelopen kwartaal zou het bedrijf er een miljard dollar doorheen hebben gejaagd.

De waardering van dergelijke snel groeiende bedrijven is lastig: er is geen winst, er zijn geen bezittingen van betekenis, de kasstroom is vaak negatief.

Lees ook: WeWork, of: hoe je in twee maanden 35 miljard aan waarde kunt verliezen

Alle traditionele methodes om te bepalen wat zo’n bedrijf waard is, werken niet. In dat geval kijkt men meestal naar de meest recente prijs die investeerders voor de aandelen hebben betaald. Grootaandeelhouder SoftBank stak in januari nog 2 miljard in aandelen WeWork, en op basis daarvan kwam de prijs voor alle aandelen WeWork op 47 miljard dollar.

Reputatieverlies dodelijk

Zakenbanken kwamen daarna op nog veel hogere schattingen, wanneer WeWork eenmaal aan de beurs genoteerd zou zijn. Morgan Stanley zou zijn uitgegaan van 104 miljard. Maar na de publicatie van de SEC-filing ging het hard naar beneden. Voor een bedrijf dat het moet hebben van rotsvast vertrouwen in een verre toekomst, is reputatieverlies dodelijk.

Beleggers dachten terug aan Theranos, het bloedtestbedrijf dat in 2015 nog een waarde kreeg toegedicht van 9 miljard dollar, maar twee jaar later, ontmaskerd, als een lege huls overbleef. Of aan de beursgang van Uber in mei van dit jaar, waar tot nu toe alleen maar koersverlies op is geleden.

SoftBank vroeg WeWork al snel de beursgang uit te stellen, en kwam plots op een waarde van 15 miljard tot 20 miljard dollar. Uit de reddingsoperatie door SoftBank die daarna nodig was, kwam een waardering van nog maar 8 miljard dollar. En afgelopen woensdag zei hedgefondsmanager Bill Ackman in de Financial Times dat WeWork misschien wel helemaal niets waard is.

Hoe dit kan? Een waarschijnlijke verklaring is dat WeWork is gewaardeerd als een techbedrijf, terwijl het dat niet is. Echte techbedrijven zijn op weg naar een toekomst waarin zij hun eigen markt domineren: sociale media (Facebook), besturingssystemen voor computers (Microsoft) of telefoons (Google) of vervoer (Uber). Zulke bijna-monopolisten kunnen relatief hoge prijzen vragen voor hun diensten, hebben een massale en exclusieve hoeveelheid data van hun klanten of profiteren van netwerkeffecten.

WeWork verbindt wereldwijd nu 600.000 huurders, waar een gemeenschap uit te smeden is. Maar toch lijkt het weinig meer dan een hip vastgoedbedrijf. Het bedient zeker een markt, maar ‘het verheffen van het bewustzijn van de wereld’ was voor de onderneming duidelijk een brug te ver.

Luister ook naar de podcast NRC Vandaag over WeWork