Geld toe op je hypotheek, kan dat?

Woninglening Lagere rentes duwen ook de hypotheektarieven omlaag. Voorlopig blijft dat zo. Maar een hypotheektarief van nul of negatief? Dat lijkt onwaarschijnlijk.

Illustratie Pepijn Barnard

Geld verdienen met je hypotheek. Voor een handjevol Nederlanders is dat al enige tijd geen fictie meer, maar werkelijkheid. Zij sloten een hypotheek af met een variabele (maandelijks wisselende) rente gekoppeld aan Euribor, de interbancaire rente die banken elkaar rekenen. De bank waarbij ze die hypotheek afsloten, brengt een opslag in rekening, maar verder ademt de rente mee met de Euribor-markt.

Die Euribor, halverwege 2008 nog 5 procent, is inmiddels onder druk van het rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) gedaald. Sinds begin 2015 zelfs tot onder nul. De laatste stand voor Euribor met een looptijd van een maand is nu rond de -0,45. Wie een Euribor-lening heeft met een opslag die lager is dan 0,45 procent, verdient dus geld met zijn lening. Bij de Rabobank, een van de grootste hypotheekverstrekkers van het land, gaat dat volgens een woordvoerder om „enkele tientallen mensen” die daadwerkelijk elke maand geld gestort krijgen voor de hypotheek die ze hebben lopen. Bij ING gaat het om „een handvol klanten, rond de vijf”.

Het is een van de opmerkelijke effecten van het al jaren durende extreem ruime monetaire beleid. In de nasleep van de financiële crisis van 2008 werden de rentes verlaagd en gingen centrale banken staats- en bedrijfsobligaties opkopen. Alles bedoeld om de rente zo laag mogelijk te krijgen en de inflatie aan te jagen.

Lees ook: Hoe de Libor-fraude tot een revolutie leidt in renteland

Het gevolg is tot ver buiten de financiële markten voelbaar: spaarrentes zijn verdampt tot nul of zelfs daaronder, bedrijfsleningen worden ook al met negatieve rentes verhandeld, de Nederlandse staat krijgt geld toe als die een lening uitschrijft. En de hypotheekrente zit al jaren in een glijvlucht. De rente voor een 10-jaarshypotheek zonder Nationale Hypotheekgarantie staat nu gemiddeld op 1,60 procent, met NHG is dat zelfs al lager dan 1,20 procent.

De druk op de rentestanden is de laatste tijd alleen maar toegenomen. Door het beleid van de ECB, die recent de rente verder verlaagde, en door toegenomen concurrentie tussen aanbieders van hypotheken. Dat roept de vraag op wat het absolute nulpunt is van de hypotheekrente in Nederland.

Deens model

In een Europees land waarmee Nederland vaak wordt vergeleken, is de negatieve hypotheekrente al een feit. In augustus was het groot nieuws toen Jyske Bank, de derde bank van Denemarken, besloot op onderpand van de eigen woning leningen met een looptijd van 10 jaar te verstrekken tegen een rente van min 0,5 procent. De huiseigenaren met deze hypotheek krijgen elk jaar gratis een klein bedrag aan extra aflossing cadeau.

In Denemarken is dat mogelijk omdat ze er werken met een ander systeem: rente, kosten en kredietrisico van de hypotheek zijn uit elkaar getrokken – wat in Nederland niet het geval is. Zo kan het dat banken hun klanten hypotheken verstrekken, om die daarna zonder het kredietrisico en andere kosten door te verkopen aan een investeerder. Dat biedt de banken een mogelijkheid op een goedkope manier aan geld te komen, en zo kan de rente negatief zijn; Deense hypotheeknemers betalen los daarvan de bank een bedrag voor operationele kosten en een risico-opslag.

In Nederland worden hypotheken op deze manier niet verstrekt. Wel kreeg deze zomer vermogensbeheerder en hypotheeknemer Dynamic Credit toestemming van de Autoriteit Financiële Markten om een hypotheekobligatie te ontwikkelen waarmee investeerders rechtstreeks in Nederlandse hypotheken kunnen stappen. Verschil met het Deense model is dat in dit scenario het kredietrisico bij de obligatie inbegrepen zit.

Luister ook naar de podcast NRC Vandaag: Let op - sparen kost geld

Dynamic Credit zoekt investeerders die tegen een bepaald rendement hun geld in leningen willen stoppen met een bepaald risico. Op basis van het beleggingsprofiel zet het bedrijf via het eigen hypotheekmerk bijBouwe vervolgens hypotheken in de markt die aan dat profiel voldoen. Investeerders krijgen dan precies het rendement en het risico dat ze willen lopen op een pakketje Nederlandse woninghypotheken.

De obligatie is nog niet op de markt, vertelt Jasper Koops van Dynamic Credit, er wordt druk gewerkt aan het aantrekken van investeerders. Voor het eind van dit jaar wil Dynamic de eerste obligatielening plaatsen.

Omdat Dynamic Credit in deze situatie beleggers – verzekeraars, pensioenfondsen – aantrekt die aan andere kapitaaleisen moeten voldoen dan banken, kan met de hypotheekobligatie in theorie de rente veel lager zijn dan bij een bank. Koops: „Dat klopt, maar wij volgen de markt. Afhankelijk van de dynamiek tussen vraag en aanbod bepalen we de rentemarges.”

Op dit moment zijn nog geen (buitenlandse) investeerders te vinden die hun geld in een portefeuille met Nederlandse hypotheken willen steken tegen een negatief rendement. „In de regel zal een investeerder, al dan niet uit het buitenland, geen rendement lager dan de marktrente accepteren”, zegt Koops.

Toch kunnen in de nabije toekomst meer van dit soort financiële producten op de Nederlandse markt komen. Recent kondigde toezichthouder De Nederlandsche Bank aan dat banken meer geld op de balans moeten aanhouden, om de toegenomen risico’s op de Nederlandse huizenmarkt af te dekken. De Tilburgse hoogleraar Banking & Finance Harald Benink verwacht dat die stap banken een duwtje in de richting van het ‘Deense’ model kan geven. „De traditionele manier wordt hiermee duurder, dus wordt het alternatief interessanter.”

Lees ook: Het grootste probleem ligt bij de huizenbezitters, dat weet DNB als geen ander
Illustratie Pepijn Barnard

De bank raakt uit balans

Wat Dynamic Credit doet, is eigenlijk een logische volgende stap sinds ‘regiepartijen’ in Nederland hun intrede hebben gedaan. Dat zijn intermediairs die geld van pensioenfondsen en andere beleggers investeren op de hypotheekmarkt, waar sindsdien de concurrentie sterk is toegenomen. De investeerders achter regiepartijen zijn niet gebonden aan dezelfde kapitaaleisen als banken, en daarom kunnen regiepartijen lagere rentes rekenen. Met succes: inmiddels hebben deze partijen, die pas zo’n vijf jaar geleden op de Nederlandse hypotheekmarkt verschenen, pakweg een kwart van de markt veroverd.

Het gevolg is dat er eindelijk iets gebeurt met een veelgehoorde klacht in Nederland: dat banken de extreem lage rentes onvoldoende doorgeven aan hun klanten. Daar zit een kern van waarheid in. Afgelopen zomer liepen de rentemarges (het verschil tussen de rente die een bank zelf betaalt om te lenen en die ze ontvangt op uitgeleend geld) hard op.

Banken gebruiken die rentemarge ook om te voorkomen dat ze klanten een negatieve spaarrente in rekening moeten gaan brengen. Zie het als een soort kruissubsidie: de hypotheekgever (huizenbezitter) ondersteunt zo de spaarder.

Door de toenemende concurrentie van regiepartijen staan de rentemarges weer onder druk. Volgens Koops van Dynamic Credit is de rentemarge sinds het hoogtepunt inmiddels met 0,5 procentpunt afgenomen. De grens van wat banken nog kunnen hebben, zeggen ze zelf, komt rap in zicht. Volgens econoom Philip Bokeloh van het onderzoeksbureau van ABN Amro „kunnen ze op dit moment niet veel kleiner worden. Banken moeten wel hun kosten eruit kunnen halen en nog wat kunnen verdienen aan de hypotheken.”

Daarbij zou een negatieve hypotheekrente voor chaos zorgen in bankenland. Niet voor niets bespreken de banken regelmatig met de toezichthouder hoe te voorkomen dat belangrijke consumentenrentes als die voor sparen en hypotheken onder nul komen. Dat is financieel terra incognita, en als het aan de banken ligt, blijft dat ook zo.

Zijn het dan de regiepartijen die de grens van de nul procent gaan slechten? Koops van Dynamic Credit verwacht dat niet. „Investeerders zijn niet bereid om dat risico te nemen zonder daarvoor nog iets van rendement terug te krijgen”, zegt hij. En ook Bokeloh van ABN Amro ziet regiepartijen niet zo snel neutrale of negatieve hypotheekrentes rekenen. „Ook regiepartijen moeten hun kosten terugverdienen en rendement behalen voor de investeerders van wie ze het geld beleggen.”

Moeten we dit wel willen?

Voorlopig zal de hypotheekrente nog wel verder dalen, denken experts. Maar een tarief van nul of negatief zien ze niet gebeuren, zeggen de meesten. Een enkeling houdt een slag om de arm. „De rente is nu extreem laag, deze situatie was een paar jaar geleden ondenkbaar”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). „Maar we kunnen er met z’n allen opnieuw naastzitten.”

En wat gebeurt er dan?

Het is onwaarschijnlijk, zegt André de la Porte, maar dan zou er iets heel raars gebeuren: „Het adagium ‘geld lenen kost geld’ verdwijnt.”

Een direct gevolg daarvan, verwacht hij, is dat er een run op vastgoed komt, en de toch al hoge huizenprijzen „omhoog zullen knallen” door het gevoel van gratis geld. „Vooral huizen leveren dan nog wel rendement op, want het woningtekort is voorlopig niet verdwenen”, zegt André de la Porte.

Lees ook: Opnieuw record huizenprijzen: huis kost nu 313.000 euro

Een negatieve hypotheekrente ontstaat niet zonder dat ook andere rentes onder nul duiken, zegt econoom Bokeloh van ABN Amro. „De hypotheekrente zakt alleen door de nul als er geen alternatieven zijn. Dan is de spaarrente dus ook negatief, dan zijn de economische vooruitzichten zó somber dat beleggers bereid zijn negatieve rentes te ontvangen. Dat lijkt me niet een wereld waar je naar moet verlangen.”

Toch lijkt die situatie, met spaarrentes van 0,03 procent en lager, niet ondenkbaar. De Rabobank zegt desgevraagd een negatieve spaarrente te willen voorkomen. „Uiteraard willen wij geen negatieve spaarrente in rekening brengen. We doen er alles aan om negatieve rente voor onze klanten te voorkomen. Het voelt heel onnatuurlijk, als je geld moet betalen voor het geld dat je bij de bank zet. Dat is niet alleen ongewenst voor onze klanten, het gehele financiële systeem is niet ingericht op een situatie waarin rentes langdurig negatief zijn.”

Dat geldt dus ook voor negatieve hypotheekrentes. Zelfs de Belastingdienst kan er eigenlijk niet goed mee uit de voeten, zo blijkt desgevraagd. Negatieve hypotheekrente kan in de aangifte verwerkt worden door die af te trekken van de positieve hypotheekrente. Maar het saldo ervan komt fiscaal niet verder dan de nullijn. Geen rente, geen renteaftrek. Daar ligt, voorlopig althans, de grens.