Het grootste probleem ligt bij de huizenbezitters, dat weet DNB als geen ander

Huizenmarkt Toezichthouder DNB ziet grote problemen op de Nederlandse huizenmarkt. Het voorstel om banken hogere buffers aan te laten houden heeft echter weinig effect. De oorzaken voor de zeepbel liggen elders.

De hypotheekschuld is vaak de enige schuld die Nederlanders hebben.
De hypotheekschuld is vaak de enige schuld die Nederlanders hebben. Foto Peter Hilz

Een extra buffertje op de balansen van banken van gezamenlijk 3 miljard euro. Dat is het maximale wat toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) kan doen aan de oplopende risico’s van de huizenzeepbel voor de Nederlandse economie. Een schijntje, afgezet tegen het balanstotaal van de Nederlandse banken (zo’n 2.200 miljard euro) én afgezet tegen de totale hypotheekschuld (ruim 700 miljard). En toch wilde Klaas Knot, president van DNB, het gezegd hebben.

De reden dat Knot een nummer maakt van die extra buffer voor banken, ligt dan ook vooral in de achterliggende analyse die DNB maakt van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Die is op zijn zachtst gezegd zorgwekkend te noemen. De giftige mix van lage rentes, de komst van vastgoedinvesteerders, een chronisch tekort aan koopwoningen en te weinig alternatieven op de huurmarkt zorgt al jaren voor forse prijsstijgingen op de markt voor koopwoningen.

Lees ook dit verhaal: Banken moeten extra geld houden voor crash huizenmarkt

Maximaal lenen

De gevolgen zijn voelbaar op de huizenmarkt: het aantal huizenkopers dat maximaal leent is toegenomen, de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het huis is door aangepaste regels weliswaar iets gedaald, maar blijft internationaal gezien erg hoog. Dat geldt ook voor de hoogte van de lening ten opzichte van het besteedbaar inkomen: in de vier grote steden ligt die inmiddels boven het niveau van voor de financiële crisis van 2008. De huidige lage hypotheekrente verlaagt de risicoperceptie van het aangaan van grote schulden, omdat de maandlasten relatief meevallen.

Als gevolg hiervan is de totale hypotheekschuld in Nederland nu met ruim 700 miljard euro goed voor 91 procent van het bbp. Dat is lager dan de 105 procent van een paar jaar geleden, maar afgezet tegen het eurozone gemiddelde van 55 procent nog steeds erg hoog. Die hoge schulden maken de Nederlandse economie kwetsbaar voor de gevolgen van een correctie op de huizenmarkt, zo waarschuwen DNB, maar ook het IMF en het Centraal Planbureau al tijden. Als de waarde van het huis lager wordt dan de hypotheek, gaat de handrem op de consumptie en daarmee op de economische groei.

Probleem ligt bij huizenbezitters

Het grootste probleem ligt dus niet bij de banken, maar bij de huizenbezitters zelf. En DNB weet dat als geen ander. In een analyse die de toezichthouder in 2016 publiceerde over de effecten van de Grote Recessie van 2008 op de balansen van banken, concludeerde DNB dat de totale schade voor de banken 0,2 procent was van hun gezamenlijke hypotheekportefeuille. Ongeveer 1 miljard euro dus, in de ergste crisis sinds die van de jaren dertig van de vorige eeuw, waarbij de huizenprijzen 20 procent daalden.

De oorzaken van dit geringe verlies? Het tekort op de woningmarkt (waardoor de vraag altijd groter blijft dan het aanbod), het goede stelsel van sociale zekerheid (waardoor zelfs mensen die hun baan kwijtraken niet direct in financiële problemen komen). En het feit dat de huiseigenaar verantwoordelijk blijft voor eventuele verliezen na verkoop van het onderpand. Ook is de hypotheekschuld vaak de enige schuld die Nederlanders hebben. De financiële wereld om Nederland heen kan zo’n beetje vergaan, de gemiddelde Nederlander blijft keurig maandelijks zijn hypotheeklasten betalen.

Ingrijpen op de huizenmarkt

In die zin moet het buffertje van Knot dan ook vooral gezien worden als een zoveelste hartenkreet aan de politiek om in te grijpen op de huizenmarkt om de Nederlandse economie minder gevoelig te maken voor conjuncturele neergang. Dinsdag zei Knot: „Wij kunnen het niet alleen.” De politiek is de enige die de huidige huizenzeepbel gecontroleerd kan laten leeglopen. Met nog strengere leeneisen, voor zowel de woningwaarde als besteedbaar inkomen. Met een verdere versobering van de hypotheekrenteaftrek, juist nu de rente zo laag is. En bovenal met een vergroting van het woningaanbod, zowel koop als huur.

Want een president van De Nederlandsche Bank kan veel, maar wetten schrijven en huizen bouwen zitten niet in zijn takenpakket.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.