‘Vestia komt 180 miljoen tekort voor volkshuisvesting’

Ineens valt het licht even uit. Midden in een interview met bestuurders Arjan Schakenbos en Willy de Mooij van woningcorporatie Vestia in het hoofdkantoor in Rotterdam. Nét als ze een dringend hulpverzoek doen aan de minister van Binnenlandse Zaken en collega-woningcorporaties.

„Dat gebeurt soms: bezuinigingen”, grapt bestuursvoorzitter Schakenbos in het donker.

Zeven jaar na het miljardenschandaal met derivaten – financiële producten om zich in te dekken tegen renteschommelingen – loopt Vestia vast, zeggen de bestuurders. De op een na grootste corporatie van Nederland (65.870 woningen) is nog steeds te arm om een fatsoenlijke sociale huisvester te zijn. Tot 2028 komt Vestia jaarlijks 20 miljoen euro tekort.

De corporatie, die onder verscherpt toezicht staat, heeft haar financiële verbeterplan (2014-2021) moeten bijstellen. Deze donderdag zijn het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de saneerder van corporaties, en het eigen personeel ingelicht.

Lacune in de wet

Er zit een lacune in de vernieuwde Woningwet (2015), zegt De Mooij. Noodlijdende corporaties als Vestia krijgen steun van andere corporaties. Maar na tien jaar stopt dat, als de financiële risico’s zijn verkleind tot een zekere grens.

Het kan dat Vestia in 2021 op papier ‘gezond’ is, maar nog jarenlang met geldgebrek kampt, zegt zij. „In het huidige stelsel is er geen oplossing voor corporaties die niet meer ‘gesaneerd’ hoeven worden, maar hun volkshuisvestelijke taken toch niet aankunnen.”

Om geld binnen te krijgen, probeert Vestia nu 10.000 woningen te verkopen in Barendrecht, Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas.

„Mondjesmaat” zullen ook maximaal 5.000 woningen in andere gemeenten te koop worden gezet, zegt Schakenbos nu. Vestia wil zich terugtrekken in haar kerngebied: Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer. Maar ook dáár kan Vestia slechts beperkt renoveren, slopen en bouwen.

Vestia vraagt andere corporaties daarom drie grote wijkvernieuwingsprojecten over te nemen: Schiebroek-Zuid in Rotterdam, Den Haag-Zuidwest en de Indische Buurt in Delft. Geschatte investeringskosten: 200 tot 400 miljoen euro. Makkelijk wordt het niet, want het zijn onrendabele projecten en corporaties in de regio hebben ook weinig geld.

Vestia kijkt dus vooral naar corporaties buiten de regio. Waarom zouden die instappen? „Daar zijn ze een volkshuisvester voor”, zegt Schakenbos. „Beleggers zouden dit nooit doen, want die moeten geld verdienen. Maar deze clubs zijn hiervoor opgericht, hè.” Vestia vraagt corporatiekoepel Aedes een taskforce op te richten om een oplossing te vinden.

De verkoop van de 10.000 woningen vlot trouwens ook nog niet, omdat andere corporaties ze te duur vinden. Schakenbos: „Die corporaties zeggen: we moeten nog zoveel doen aan die woningen qua duurzaamheid. Maar het uitgangspunt bij verkoop is gewoon de ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Punt.”

De Mooij: „En de marktwaarde is hoog, omdat de rente zo laag is en lenen dus goedkoop. Ik heb wel eens cynisch geroepen: veel corporaties klagen over de hoge prijs, maar ik hoor weinig corporaties klagen over de lage rente.”

Derivatendrama

Het ‘derivatendrama’ bij Vestia was een van de grootste speculatieschandalen ter wereld. Een geheim handeltje tussen twee mannen – kasbeheerder Marcel de V. van Vestia en zijn tussenpersoon Arjan G. – leidde in 2012 bijna tot een systeemcrisis in de volkshuisvesting.

Lees een reconstructie van de Vestia-affaire met een schade van 2,7 miljard

De kasbeheerder bleek via de tussenpersoon voor 23 miljard euro aan verzekeringen tegen renteschommelingen te hebben afgesloten, tegenover slechts 6 miljard euro aan leningen. G. kreeg voor zijn diensten 20 miljoen euro commissie van internationale zakenbanken en sluisde de helft stilletjes door naar De V.

Toen de rente tijdens de eurocrisis niet steeg maar daalde, eisten de banken honderden miljoenen euro’s aan onderpand. Vestia dreigde failliet te gaan en andere corporaties, die borg voor elkaar staan, mee te sleuren. Uiteindelijk betaalde Vestia de banken 2 miljard euro om van de derivaten af te komen. Andere corporaties waren verplicht 675 samen miljoen euro bij te dragen.

De Mooij: „Er wordt nog wel eens in kranten geroepen: als de rente was gestegen, was Vestia rijk geworden. Niet met zulke speculatie. Het was een piramidespel. Ergens moest dit vastlopen.”

Schakenbos: „Er is gewoon ongelofelijk geklooid.”

Marcel de V. en Arjan G. zijn veroordeeld voor de fraude, niet voor de totale schade. Ze kregen vorig jaar celstraffen tot 3 jaar en zijn beiden in hoger beroep gegaan. Vestia-directeur Erik Staal is nooit verdacht geweest. Hij moet volgend jaar februari wel voor de strafrechter verschijnen, maar dan in een andere zaak: Staal heeft volgens justitie 1,2 miljoen euro verduisterd van een woningstichting voor Zuid-Afrika.

Twee banken hebben geschikt met Vestia wegens hun rol in de verkoop van de riskante derivaten. ABN Amro betaalde 55 miljoen euro, Deutsche Bank 175 miljoen euro.

Vestia doet nu onderzoek naar de haalbaarheid van rechtszaken tegen zes andere zakenbanken: Citibank en J.P. Morgan uit de VS, de Franse banken Société Générale en BNP Paribas, het Britse Barclays en de Japanse bank Nomura.

De procedure tegen Deutsche Bank in Londen was „een soort eerste proces”, zegt De Mooij. „Wij onderzoeken of we meer procedures gaan aanspannen. Schikken heeft altijd onze voorkeur, maar het bedrag moet wel hoog genoeg zijn.” Schakenbos: „In welke volgorde we dat doen, bekijken we nog. Het gaat in ieder geval om serieus geld.”

Tijdens een parlementaire enquête werden de hoofdverdachten in de Vestia-affaire verhoord

Volkshuisvesting

Ook de gevolgen van de Vestia-affaire zijn ongekend. In haar Herijkte Verbeterplan beschrijft de corporatie wat zij sinds 2012 heeft gedaan om te herstellen. Schakenbos: „Financiën stonden centraal, volkshuisvesting kwam op de tweede plaats.”

Zo zijn 24.000 woningen en ander vastgoed verkocht voor 1,66 miljard euro. Vestia heeft 2,6 miljard euro aan leningen afgelost. Het aantal banen kromp van 1.140 naar 700, het kantoor in Rotterdam-Centrum werd verruild voor een verzamelpand – zonder logo – in de wijk Prins Alexander.

De Mooij: „Intern is er nog trots op Vestia en hart voor de huurders. Maar ik denk dat onze mensen een heel zware periode hebben ervaren, en teleurgesteld zijn dat we nog niet gezond verder kunnen.”

Schakenbos: „In 2021 moet er een punt achter worden gezet. Je kunt het een organisatie niet aandoen om nog eens tien jaar zo door te gaan.”

Ook de huurders hebben de gevolgen gevoeld. De afgelopen zeven jaar heeft Vestia de huren steeds met het toegestane maximum verhoogd (2,4 procent in 2018). De Mooij: „Dat heeft echt heel veel pijn gedaan.”

Tegelijkertijd heeft Vestia veel sociale huurwoningen omgezet in duurdere, vrije huurwoningen. Zo’n derde deel van Vestia’s vastgoed geldt niet meer als ‘maatschappelijk’ en heeft meer dan 720 euro maandhuur.

In Pijnacker-Nootdorp bijvoorbeeld heeft Vestia een kwart van haar woningen verkocht, en is haar aandeel vrije huur gestegen van 3 naar 20 procent. „Nog kwalijker”, staat in het verbeterplan, is dat nog maar een op de tien sociale huurwoningen in Pijnacker-Nootdorp in aanmerking komt voor woningzoekenden met recht op huurtoeslag: de huren zijn te hoog.

Deze praktijk hindert Vestia nu in de zes gemeenten waar het de 10.000 woningen wil verkopen. De gemeenten vechten de reductie van het aantal woningen voor de laagste inkomens juridisch aan. Ze weigeren ook afspraken met Vestia over het aantal sociale huurwoningen te tekenen. Schakenbos: „Die gemeenten zeggen: met jullie zijn geen afspraken te maken, want jullie hebben te veel sociale huurwoningen vrijgegeven aan de markt.”

Tot slot heeft Vestia ook het woningonderhoud versoberd. Schakenbos: „We hangen geen gouden kranen op, maar dat is flauw.” De Mooij: „Als twee badkamertegels loszitten, vervangen we die twee tegels – ook al hebben we niet dezelfde. Niet meer die hele tegelwand, zoals vroeger.”

Schulden: 4,5 miljard

Het grote probleem van Vestia blijft de restschuld van 4,5 miljard euro, langlopende leningen van vóór het derivatenschandaal met gemiddeld 4,2 procent rente. Vervroegd aflossen is te duur, omdat de rente nu historisch laag is en banken daarvoor compensatie willen. Het zou Vestia 10,6 miljard euro kosten.

De Mooij: „Op mijn honderdste verjaardag, in 2059, kunnen we weer echt gaan aflossen.”

Het is niet waarschijnlijk dat Vestia de steun van 675 miljoen euro van andere corporaties in 2021 kan terugbetalen. Het is zelfs niet uit te sluiten dat Vestia hun een twééde bijdrage moet vragen.

In het herijkte verbeterplan vraagt Vestia de minister van Binnenlandse Zaken en koepel Aedes om een structurele oplossing. Andere corporaties zouden grote taken van Vestia, zoals wijkvernieuwing, kunnen overnemen of betalen. Overnemen van een deel van de leningen of de rentelasten is een andere suggestie van Vestia.

Wat zegt het ministerie daarvan? Schakenbos: „Ze zijn het eens met deze strategische agenda. Maar ze hebben niet gezegd: we hebben hier een bakje geld.”

En wat zeggen andere corporaties? De Mooij: „Natuurlijk was er eerst chagrijn over de verplichte steun aan Vestia. Maar als je in de corporatiesector praat over het belang van huurders en de volkshuisvesting, dan is er veel meer begrip.”

„Zorg voor een oplossing, linksom of rechtsom”, roept Schakenbos op. „Uiteindelijk krijgen we als sector, met elkaar, de rekening gepresenteerd. Als wij in Rotterdam en Den Haag niks kunnen doen, in wijken waar toch heel veel aan de hand is, valt er een gat in de volkshuisvesting. En dan?”