Opinie

Het is officieel: de zeepbel in Amsterdam

Maarten Schinkel

Definitie van een zeepbel: „een substantiële en voortdurende foutieve beprijzing van een bezit, waarvan het bestaan niet kan worden bewezen tenzij hij knapt”. Dat is zoals de Zwitserse bank UBS het uitlegt. Elk jaar publiceert de bank een analyse van de belangrijkste vastgoedmarkten in de grote steden. Dit jaar zijn er door de Zwitsers vier steden onderscheiden waar de woningmarkt tot zeepbelhoogte is gestegen.

München voert de ranglijst aan, gevolgd door Toronto, Hongkong en Amsterdam. Van alle steden die UBS wereldwijd onderzoekt, heeft de Nederlandse hoofdstad sinds 2015 de grootste prijsstijging doorgemaakt. Met een zeepbelscore vergelijkbaar met Hongkong, blijft Amsterdam zelfs gloeiend hete markten als Vancouver voor.

Niet toevallig hoorde Nederland maandag bij de zes landen die gewaarschuwd werden voor excessen op de woningmarkt. De alarmbel werd geluid door de European Systemic Risk Board, die voor de EU de risico’s voor het financiële systeem bijhoudt. De ESRB beveelt een beperking aan van de hoeveelheid schuld die huizenkopers op zich kunnen nemen, en een hogere buffer bij de financiers die de hypotheek verzorgen.

UBS wijt in het rapport de toestand in Amsterdam aan „een sterke regionale economie” en „snel versoepelde financieringsvoorwaarden temidden van een golf van speculatieve aankopen”. Dat laatste is vrij te vertalen als „vastgoedspeculanten lenen steeds goedkoper.” Want professionele vastgoedinvesteerders winnen terrein in de hoofdstad. En die tem je niet met strakkere hypotheekvoorwaarden. Geef ze eens ongelijk: wie anderhalf procent rente betaalt op de financiering van een huis van een half miljoen euro, en niet hoeft af te lossen, is 625 euro per maand kwijt. Onderhoud en wat andere kosten daargelaten, is alle ontvangen huur daarboven bruto winst.

De professionals hebben dus een concurrentievoordeel. En zo komt de hete vastgoedmarkt vanzelf steeds meer in handen van de vastgoedspeculanten.

Dat heeft, naast allerlei andere onwenselijkheden, een eigen soort risico. Want een professionele woningmarkt gedraagt zich anders dan een die in handen is van amateurs - werknemers met een hypotheek.

Met de vastgoedinvesteerders stijgt het risico op leegstand

Stel dat de woningmarkt inzakt en de huren in de overgekookte vrije sector beginnen te dalen. Een beleggingsfonds dat een huurder ziet vertrekken, moet de nieuwe huurder dan een lagere huur gaan berekenen om zijn pand toch vol te krijgen. Maar een pand wordt gewaardeerd op basis van de huurprijs. Op het moment dat de investeerder een lagere huur accepteert, zal hij het pand in zijn boeken moeten afwaarderen. Dat kan, als hij vol gefinancierd is, gevaarlijk zijn. Een eigen vermogen is door dit soort verliezen zomaar verdampt.

Er zijn dus, als de woningmarkt omslaat, redenen om deze nieuwe werkelijkheid nog even uit te stellen, in de hoop dat de markt weer aantrekt. Dat heet professionele leegstand. Op de kantorenmarkt, al langer in handen van beleggers, is dat staande praktijk.

Dat zou wat zijn: een hoofdstad met woningnood, waar straks tegelijkertijd allerlei panden leeg beginnen te staan. Ondenkbaar? UBS waarschuwt dat „als er een economische recessie komt, een correctie zeer waarschijnlijk is” op de Amsterdamse markt. In alle wereldsteden die UBS bijhoudt, stijgen de woningprijzen gemiddeld al niet langer. Maandag werd bekend dat de prijzen van woningen in New York met 12 procent op jaarbasis zijn gedaald, en dat is de grootste klap sinds de financiële crisis.

Het kan dus zomaar. En dan zit je plots, tot ieders verbijstering, met een hoofdstad waar de leegstand begint toe te nemen. Niet omdat niemand meer wil huren. Maar omdat iemand weigert verlies te nemen.

Maarten Schinkel schrijft over economie en financiële markten.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.