WeWork: zijn die hippe werkplekken echt 47 miljard dollar waard?

Vastgoed Niet alleen je werkplek wordt flexibel, maar je hele kantoor. Met die formule gaat het verliesgevende WeWork naar de beurs.

Foto Steve Morin

De toekomst van een bedrijf is lastig te voorspellen, de omvang van het personeelsbestand ook. Met die wijsheid wist het Amerikaanse WeWork in sneltreinvaart uit te groeien tot een van de grootste verhuurders van flexibele kantoorruimte.

Bijna tien jaar na de oprichting gaat WeWork nu naar de beurs, zo maakte moederbedrijf We.com woensdag bekend. WeWork, waarvan de waarde dit jaar geschat werd op 47 miljard dollar (42 miljard euro), presenteert zichzelf als een techbedrijf. Maar al is het Japanse techfonds Softbank de grootste investeerder, in feite is WeWork een vastgoedbemiddelaar die kantoren in grote steden hip aankleedt en verhuurt als bedrijfsverzamelgebouw.

Start-ups, zzp’ers en inmiddels ook grotere bedrijven gebruiken het WeWork-netwerk in toenemende mate. De basale werk- en vergaderbehoeften worden aangevuld met onbeperkt fruitwater en kruidenthee of, zoals in de WeWork-kantoor in Seoul, een biertje in de loungeruimte.

Lees ook het stuk over het groeiende aantal ‘co-workingspaces’ voor zzp’ers en start-ups in Amsterdam

In de prospectus voor beleggers staat dat WeWork wereldwijd 528 locaties in 29 landen heeft, waaronder drie plekken in Amsterdam. Er zijn nu 527.000 gebruikers: een verdubbeling ten opzichte van een jaar eerder. Die snelle groei gaat wel gepaard met grote verliezen. WeWork moet veel investeren in de eigen leasecontracten en de inrichting van de werkplekken. In de eerste helft van 2019 leed WeWork 905 miljoen dollar verlies op een omzet van 1,5 miljard dollar.

WeWork mikt op een beursgang binnen twee maanden en wil zo’n 3,5 miljard dollar ophalen. De stemgerechtigde aandelen blijven vooral in handen van oprichter Adam Neumann. Het kan de grootste beursgang na die van Uber worden: de taxidienst ging in mei naar de beurs met een waardering van 82,4 miljard dollar. Daar is nu nog 57 miljard dollar van over.

Crisisbestendig

En wat kost dat? WeWork Amsterdam vraagt voor een privékantoor voor vijf personen bijvoorbeeld 3.950 euro per maand. Een soortgelijke plek in Tokio kost omgerekend 5.300 euro, in Brussel 2.750 euro.

Agile vastgoed’, becijfert WeWork, is goedkoper dan zelf een kantoor inrichten. Bedrijven kunnen snel uitbreiden en ook weer inkrimpen, bijvoorbeeld als er een economische crisis dreigt. Maar hoe crisisbestendig WeWork zelf is, blijft onduidelijk. Klanten kunnen dan makkelijk hun huur opzeggen, WeWork heeft zelf wel langlopende verplichtingen.

Het forse groeitempo maakt WeWork ogenschijnlijk een aantrekkelijke belegging, maar de vastgoedmarkt biedt weinig houvast om de torenhoge verwachtingen waar te maken. Vandaar dat We.com het dienstenpakket verbreedt met een wat bonte verzameling activiteiten, zoals marketingsoftware, een yoga- en fitnessketen en een zakenschool voor kinderen. Voor de flexibele geest in een flexibel lichaam ziet We.com graag een flexibele werkplek.