Duizenden lege winkels, wat is de oplossing?

Na meer dan twee jaar renoveren blinkt het vroegere pand van V&D in hartje Amsterdam als nooit tevoren. Metershoge ruiten glinsteren in moderne stalen kozijnen, de gevel is compleet herbouwd in lichtgrijze steen. Op de bovenste verdiepingen, die zijn omgebouwd tot kantoorruimte, brandt licht. Maar op de onderste etages ziet de passant door de ruiten heen alleen kaal beton. Geen paspoppen en ook geen winkelpubliek binnen.

Voor de eigenaar van het pand is het voorlopig zoeken naar een winkelketen die de onderste verdiepingen wil huren. En dit is niet het enige pand in de Kalverstraat waar momenteel geen huurder in zit. Datzelfde geldt voor de grote winkelruimte tegenover kledingketen Zara en het pand naast lingeriezaak Hunkemöller. Zeker zes winkelpanden in de straat zijn op dit moment niet gevuld. De meeste worden grondig verbouwd.

Lege winkelpanden zijn er in elke stad en elk dorp. Maar in de Kalverstraat, de bekendste en duurste winkelstraat van Nederland, steken de lege etalages en half verbouwde gevels scherp af tegen de gestileerde façades van internationale winkelketens zoals H&M, Levi’s en Tommy Hilfiger.

Een probleem kun je dat nog niet noemen, zegt Gertjan Slob van marktonderzoeksbureau Locatus. Een klein beetje leegstand is zelfs wel gezond: het geeft ketens de mogelijkheid om te verhuizen en het houdt de markt in beweging. En voor winkelpanden op zo’n exclusieve locatie is altijd wel een huurder te vinden, weet hij. „Maar opvallend is het wel: in de Kalverstraat zag je nooit iets leegstaan.” Hetzelfde ziet Slob gebeuren in de Hoogstraat in Rotterdam en Hoog Catharijne in Utrecht, andere topwinkellocaties in Nederland.

Het is een trendbreuk in vergelijking met voorgaande jaren, signaleerde Het Financieele Dagblad deze week. De zakenkrant baseerde zich onder meer op de halfjaarcijfers van Vastned en Unibail-Rodamco, twee grote beursgenoteerde beleggers in winkelvastgoed. Beide richten ze zich vooral op toplocaties en moesten ze in de eerste zes maanden van het jaar miljoenen afschrijven op hun winkels in Nederland, omdat die in waarde waren gedaald.

Gemiddeld staat ongeveer een op de tien panden in Nederland leeg. De oorzaak is overal hetzelfde: consumenten winkelen minder en shoppen meer online. De verwachting is dat die ontwikkeling nog voorlopig doorzet. Sinds 2009 is ongeveer een op de tien fysieke winkels verdwenen, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Over vier jaar is ongeveer een kwart van alle winkeloppervlakte in Nederland overbodig, berekende vastgoedadviseur CBRE onlangs. Dat komt neer op zes tot zeven miljoen vierkante meter. Duizend voetbalvelden.

Wat betekent dat voor de eigenaren van die panden – vastgoedbeleggers, maar ook pensioenfondsen en (oud-)winkeliers die hun vastgoed aanhouden als voorziening voor hun oudedag? Welke mogelijkheden hebben zij om hun bezit meer te laten floreren? En welke voor- of nadelen brengen de verschillende opties met zich mee?

1 Verlaag de huur

Als het aanbod te groot is, of de vraag te klein, dan is er volgens de wetten van de markt een simpele oplossing: de prijs moet omlaag. Dat is precies wat er in sommige topwinkelgebieden nu gebeurt, merken vastgoedadviseurs. „Huurders worden kritischer in hun onderhandelingen”, stelt Jeroen Lokerse, directeur Nederland bij het internationale adviesbureau Cushman & Wakefield. „Een keten als H&M zegt: of we gaan onderhandelen over de huur, of we gaan elders heen.”

Op die toplocaties zijn de huren, in vergelijking met andere winkelpanden in Nederland, ook aan de hoge kant. De jaarhuur van een pand in de Kalverstraat of de Rotterdamse Koopgoot is al snel 2.000 euro per vierkante meter, weet onderzoeker Slob van Locatus. „In een middelgrote stad is dat op een goede locatie 300 tot 500 euro. Bovendien zijn de duurste winkelpanden soms wel 600 vierkante meter. Dat is bijna een ton aan huur per maand. Daarvoor moet je een hoop spijkerbroeken verkopen.”

Toch zullen eigenaren niet snel hun huren verlagen, stellen kenners. Dat komt doordat er een rechtstreeks verband is tussen de waarde van hun pand en de huurprijs. Als ze de huur van het pand verlagen om een nieuwe huurder te trekken, wordt het pand dus ook minder waard. Voor vastgoedbeleggers en pensioenfondsen betekent dat een pijnlijke afschrijving op de waarde van hun portefeuille en voor de winkelier met eigen panden een flinke hap uit zijn pensioenpot.

Soms is een nieuwe huurder aantrekken met een lagere huur dus duurder dan een pand leeg laten staan, stelt directeur Lokerse van Cushman & Wakefield. „De huur met 20 procent verlagen, heeft meer impact dan een jaar geen huur ontvangen.”

De huur verlagen mag dus simpel lijken, het is een uitermate pijnlijk besluit, zegt Mark Siezen, directeur retail bij de Nederlandse tak van vastgoedadviseur CBRE. „Als jij een huis hebt gekocht voor 200.000 euro en de makelaar zegt dat je woning op de markt nu nog 180.000 euro waard is, dan wil je dat niet horen. Dan denk je: nog even niet. Bij winkelpanden duurt het dus even voordat eigenaren zoiets accepteren.”

Daar komt bij dat de huur niet zomaar weer omhoog kan, voegt Corneel Jonkers van adviesbureau Over Morgen toe. Huurcontracten worden afgesloten voor eenperiode van vijf jaar, en soms nog langer. Dus mocht de markt over twee jaar aantrekken, dan blijft de eigenaar voorlopig toch nog met een lage huur zitten.

2 Wacht rustig af

In elke winkelstraat kom je ze tegen: panden waar al maanden een poster ‘Te Huur’ voor de ramen hangt. Een enkele keer zijn binnen nog sporen van de vorige huurder te zien – wandkasten, een vergeten bezem, borden over de opheffingsuitverkoop. Maar vaker staan ze al zo lang leeg dat alles is gestript.

Is dat omdat de eigenaar zo welvarend is dat hij de huurinkomsten niet per se nodig heeft? Geenszins. In sommige gevallen is het gewoon goedkoper om een tijdje af te wachten.

Wat ook meespeelt, vult adviseur Corneel Jonkers aan, is dat grote vastgoedbezitters vaak meerdere winkelpanden in één straat hebben. „Als je op één plek de huur verlaagt, dan willen de anderen misschien ook verlaging.”

Tegelijkertijd is het vaak ook echt gewoon een kwestie van wachten op betere tijden, stelt Mark Siezen van CBRE. Een andere mogelijke oplossing is om kortstondig een tijdelijke huurder te accepteren, die aanmerkelijk minder huur betaalt, zoals een pop-up-store.

Is dat ijdele hoop? Siezen vindt van niet. „Het kan zijn dat je gelooft in de lange termijn, maar denkt dat de markt voor je pand er nu even niet is. Dat je wacht totdat andere winkelmeters zijn ‘weggevallen’, waardoor vraag en aanbod weer in evenwicht komen. Zodat er weer behoefte komt aan jouw meters.”

Toch is dat niet eindeloos vol te houden, stelt Gijs Bessem van KroesePaternotte. „Als je geen huur ontvangt, draai je gewoon verlies.”

3 Zet er horeca in

Het bestedingspatroon van de Nederlandse consument verandert. Gaven huishoudens twintig jaar geleden nog meer geld uit aan goederen, nu hebben diensten de overhand. En dat aandeel wordt steeds groter: een dagje weg, een avondje theater, uiteten – allemaal uitgaven die niet bij de winkelier belanden. Dus als een eigenaar geen winkel kan vinden die zijn pand wil huren, waarom zet hij dan geen horecagelegenheid erin?

Die gedachte is logisch. Eten of drinken en winkelen zijn beide een vorm van consumeren en liggen zodoende vrij dicht bij elkaar. Voordat een koffiebar een winkelpand mag betrekken, moet echter wel eerst het bestemmingsplan gewijzigd worden. „Daar zijn gemeenten de laatste jaren gemakkelijker in geworden”, ziet Gijs Bessem, partner bij adviesbureau KroesePaternotte. „Ze staan steeds meer toe.”

Om een winkelpand geschikt te maken voor horeca is doorgaans wel een verbouwing nodig, die de verhuurder zelf moet betalen. Maar als een eigenaar daarmee gegarandeerd een huurder binnenhaalt, dan zijn die uitgaven te overzien. Want in veel gevallen liggen de huurprijzen die horeca betalen niet eens zo veel lager dan die van een winkel, volgens Bessem. Alleen toplocaties vormen daarop een uitzondering.

Voor verhuurders was het de afgelopen jaren dan ook een populaire oplossing om hun pand open te stellen voor horeca, blijkt uit cijfers van Locatus. Vorig jaar werd een op de vijf winkelpanden aan een horecazaak verhuurd. Maar inmiddels merkt de marktonderzoeker dat die ontwikkeling een beetje tot stilstand is gekomen. Want er zit een limiet aan de hoeveelheid koffie die een consument tijdens het winkelen wil drinken.

Bovendien kan niet elke stad evenveel horeca aan, stelt Siezen van CBRE. In steden waar weinig toerisme is, wordt minder geconsumeerd dan in plekken met veel bezoekers van buitenaf.

4 Verbouw de ruimte

Een leegstaand pand is nooit aantrekkelijk. Het is verstoft, doet kil aan en oogt vaak een beetje verouderd – alsof de laatste huurder er al jaren zat en nooit iets heeft vertimmerd. Maar áls zo’n pand eenmaal onder handen wordt genomen, is het resultaat soms verbijsterend. Zat déze prachtige gevel onder die lelijke plastic platen?

Diezelfde verbazing treft ook winkeliers. Daarom loont het volgens marktkenners soms om als eigenaar een pand te verbouwen vóór je een nieuwe huurder hebt gevonden. Of om een kandidaat-huurder te lokken met de belofte dat de eigenaar een groot deel van de verbouwing voor je rekening neemt.

Voor winkeliers geldt namelijk maar één getal, stelt Mark Siezen van CBRE: de totale kosten voor onderdak. Tot dat bedrag hoort de huursom, maar ook het geld dat hij moet investeren om het pand naar wens te maken. „Als hij dat niet zelf hoeft te doen, kan hij dus meer huur betalen”, aldus Siezen. Deze manier van de huurder tegemoetkomen komt volgens hem steeds meer voor.

Een goedkope oplossing is het niet, stelt Gijs Bessem van KroesePaternotte. „Het zijn geen lullige verbouwingen: een nieuwe airco, een nieuwe pui. Dat kost zo 1.300 tot 1.500 euro per vierkante meter.” Maar een nieuwe huurder trekken met een lagere huur en de bijbehorende waardevermindering is op lange termijn nóg duurder. Voorwaarde is wel dat er nog interesse bestaat voor een pand.

5 Verander de bestemming

Wat nu als een pand aan de buitenrand van het centrum ligt? Of in een provinciestad of dorp waar de bevolking krimpt en vergrijst, en het geen zin heeft om te wachten of de huur te verlagen, omdat er al veel te veel winkelruimte is?

Voor die panden is volgens vastgoedadviseurs eigenlijk maar één oplossing: slopen of ombouwen – naar een kantoorpand, sportschool of woning. Vooral dat laatste gebeurt tegenwoordig steeds vaker. In Assen werd een kleine winkelstraat goeddeels omgebouwd tot woningen en hotels. Door winkelpanden een nieuwe bestemming te geven, verdween in vier jaar tijd al zo’n 400.000 vierkante meter aan winkelruimte, schat CBRE.

Mede door die werkwijze slaagden verschillende probleemgebieden er volgens Locatus in de leegstand stabiel te houden of zelfs terug te dringen. Maar het is meteen ook de meest ingrijpende stap. Een woonruimte levert veel minder huur op dan een winkel. En de verbouwingskosten zijn hoog. Bovendien is het schier onmogelijk om een pand weer om te vormen tot winkel als de markt weer aantrekt: omwonenden gaan dan vaak klagen en proberen dat tegen te houden.

„Je verlies nemen”, noemt Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield deze optie. En toch: voor sommige panden zit er gewoon niets anders op. Het is dan beter om voor een oplossing te kiezen die „zekerheden” oplevert, zegt hij. Zoals de zekerheid dat je na jaren van leegstand weer maandelijks inkomsten ontvangt, ook al zijn ze lager.

Toch is het onverstandig om alle overbodige winkelruimte dan maar om te bouwen tot appartementen, stelt CBRE-directeur Mark Siezen. Want er is niet één oplossing mogelijk: het zal eerder een mix van oplossingen zijn, die per plaats verschilt. En wat nu een goede optie is, kan straks al weer een slechte keuze zijn. Hij trekt de parallel met de kantorenmarkt: „Die lag tien jaar geleden ook op zijn gat. Dat moesten in Amsterdam veelal hotels worden, was de gedachte.” En nu vindt de gemeente dat er in Amsterdam hotels te veel zijn en is er een gebrek aan kantoorruimte.