Je koophuis verhuren? Weet waar je aan begint

Vijf aandachtspunten bij verhuur Je koophuis verhuren kan heel aantrekkelijk zijn; je kan aftasten of die nieuwe stad, of dat samenwonen, echt iets voor je is, én je hebt extra inkomsten. Maar weet waar je aan begint.

Illustratie Rik van Schagen

Toen recruiter Marie-Louise Robson met haar gezin naar Dubai verkaste, was het plan om hun huis in Bloemendaal te verkopen. Maar daar zat geen schot in – ze verhuisden net vóór de gekte op de woningmarkt weer begon. Een buurvrouw vroeg of ze het niet aan een vriendin van haar wilden verhuren. Dat hebben ze gedaan, en achteraf waren ze daar heel blij mee: toen ze na vier jaar terugkwamen in Nederland, pakten ze moeiteloos hun oude leven weer op, in dat oude vertrouwde huis.

Je koophuis verhuren, zoals Robson en haar man deden, is alleen al aantrekkelijk omdat er in Nederland veel expats zitten: volgens verhuurbemiddelaar expats-amsterdam.nl zo’n 200.000 mensen in het hele land. Die huren voor die paar jaar dat ze hier zijn vaak liever dan dat ze iets kopen. Bovendien kunnen ze zich meestal hoge huren veroorloven, omdat ze banen op niveau hebben. En expats willen heus niet alleen in Amsterdam en Den Haag wonen. Ook in een stad als Zwolle zijn huurhuizen voor expats inmiddels in trek.

De vraag naar huurhuizen en -appartementen is nog steeds groter dan het aanbod. Dat bleek onlangs weer uit de marktrapportage van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) , over de ontwikkelingen op de huurmarkt in het eerste halfjaar van 2019.

Particulieren verhuren hun koophuis vaak tijdelijk, „omdat ze iets willen uitproberen”

Het gunstige gevolg daarvan voor verhuurders is dat de verhuurprijzen in de vrije sector (alles boven de 720,42 euro per maand) de lucht in zijn geschoten. Anne-Mary de Groot, makelaar bij het kantoor van 123Wonen in Zwolle, verhuurt vaak koophuizen in opdracht van particulieren. De meesten doen dat tijdelijk, volgens haar. „Omdat ze iets willen uitproberen. Bijvoorbeeld samenwonen, een nieuwe baan of een nieuwe stad, waarvan ze niet weten of ze er zullen aarden.”

Daarnaast verhuurt een relatief kleine groep particulieren hun oude woonhuis permanent, of koopt iets nieuws en verhuurt dát dan gelijk. Zij zijn vooral in de grote steden zeer actief, zoals Amsterdam, Delft en Groningen, concludeerde het Kadaster afgelopen maand. En dat zijn niet alleen vijftigers en zestigers met een gerieflijk inkomen en bijna afbetaalde hypotheek. Makelaar De Groot uit Zwolle maakt ook mensen van eind twintig, begin dertig mee, die voor de tweede keer een huis kopen en het eerste aanhouden als belegging en vervolgens dus verhuren.

Maar verhuren kan ook lucratief zijn voor minder kapitaalkrachtigen, die hun eerste huis tijdens de crisis voor weinig geld kochten en dankzij de lage rente ook weinig kwijt zijn aan hun hypotheek. Als je dán verhuist van de (Rand)stad naar een gemeente erbuiten, met lagere koop- en huurprijzen, dan kun je de woonlasten van het nieuwe huis gemakkelijk betalen uit de huurinkomsten van de oude woning. Een bruto rendement van 5 à 6 procent (dus exclusief de kosten voor bijvoorbeeld onderhoud en verhuur via een makelaar) is volgens De Groot vaak haalbaar – mits de locatie goed is.

Zo eenvoudig is verhuren alleen niet. Wie officieel huurbaas wil worden, moet heel veel regelen. Waar moet je aan denken en welke adders schuilen er onder het gras als je voor langere tijd gaat verhuren? Vijf zaken om over na te denken.

1 Belasting

Als je het nieuwe woonadres doorgeeft bij de gemeente, kan het zijn dat de Belastingdienst op de volgende belastingaangifte de waarde van het verhuurde huis al in box 3 heeft gezet. Dit betekent dat je over dit bedrag, min de hypotheek, vermogensrendementsbelasting moet betalen. Ook vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek dan: die geldt alleen voor een koophuis waarin je zelf woont.

In de praktijk gebeurt het echter ook dat het verhuurde huis jaren in box 1 kan blijven staan. Als je aan de fiscus doorgeeft dat de verhuur tijdelijk is, gelden namelijk andere regels en mag de verhuurde woning in box 1 blijven. Maar hoe lang iets als tijdelijk geldt, is onduidelijk. „Dit is een grijs gebied”, zegt De Groot. „Je kunt mazzel hebben, maar soms controleert de Belastingdienst wel, steekproefsgewijs.”

En de huurinkomsten? Die horen volgens De Groot in principe in dezelfde box thuis als je woning. Is dat box 1, bij al je andere inkomsten, dan betaal je over 70 procent ervan belasting (min de kosten van de huurbemiddelaar). Maar staan de huurpenningen in box 3, dan betaal je geen inkomstenbelasting, maar vermogensrendementsheffing.

Welke situatie gunstiger uitpakt, verschilt sterk per persoon. Maar juist omdat verhuren zulke grote gevolgen kan hebben voor je belastingaanslag, is het belangrijk om vooraf alle financiële consequenties en fiscale scenario’s te bespreken met een accountant, boekhouder of financieel adviseur. Maak alle rekensommen die nodig zijn en beslis dan of de verhuur onder aan de streep nog voldoende oplevert om het de moeite waard te maken.

2Zelf doen of uitbesteden?

Ga je zelf verhuren of besteed je dat uit? Voor dat laatste kun je terecht bij veel makelaars en vastgoedpartijen, die zich op de expatmarkt richten. Zij adverteren met jouw huis op hun site en zetten het ook op Pararius. Particulieren mogen op dit platform niet zelf adverteren, maar het is met ruim 2,5 miljoen bezoekers per maand wel dé plek voor mensen die willen (ver)huren.

Uitbesteden kost je wel één keer de kale huur (plus 21 procent btw), voor het vinden en screenen van een huurder en het afsluiten van een waterdicht huurcontract. Voor extra diensten, zoals reparaties, betaal je meer. Probeer je huis dus eerst zélf te verhuren, als je een groot netwerk hebt. Zet bijvoorbeeld een bericht met goede foto’s van je huis op LinkedIn. Dat is toch een serieuzer, zakelijker medium dan Facebook.

Lees ook: ‘Zeer lucratief om koopwoning in huurwoning om te zetten’

3Het huurcontract

Huurders krijg je door de huurbeschermingsregels vaak bijna niet meer je huis uit. Ook bij een contract voor bepaalde tijd geldt dat huurders beschermd zijn zodra ze er langer dan twee jaar wonen. Het luistert daarom nauw wat er in het huurcontract staat: dat moet waterdicht zijn.

Marie-Louise Robson heeft zelf enkel goede ervaringen met verhuren, maar hoorde in haar buurt ook rampzalige verhalen over huurders die ineens ophielden met betalen of een puinhoop achterlieten. Haar advies: vraag twee maanden borg, in plaats van één. „Dan wordt de huurder zich er bewuster van dat hij ervoor opdraait als hij schade veroorzaakt.” Leg ook precies vast voor wélke schade de huurder dan verantwoordelijk is, en in welke staat hij het huis na afloop moet opleveren.

Ga voor de zekerheid nog één keer kijken voordat de huurder vertrekt en attendeer hen op zaken die zij moeten herstellen – variërend van een paars geverfde muur tot beschadigingen. En verbied onderverhuur via bijvoorbeeld Airbnb.

4De VvE

Check in het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren of die verhuren toestaat. Daarin staat of er beperkingen gelden of dat je alleen een meldplicht hebt, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH).

Uiteindelijk is overigens niet het huishoudelijk reglement leidend, maar de splitsingsakte die bij de bouw is opgesteld, stelt makelaar De Groot. „Dat kan gunstig uitpakken bij oudere appartementen: dan staat er zelden iets in over verhuren.”

Houd er rekening mee dat de VvE altijd de contactgegevens moet krijgen van de huurders, zodat zij bij calamiteiten (brand, overstroming) snel bereikbaar zijn. Ook moeten huurders doorgaans een document ondertekenen, waarin zij akkoord gaan met de huisregels over zaken als geluidsoverlast en veroorzaakte schade.

5Je hypotheek

Je bent verplicht verhuur te melden bij de bank, volgens de algemene hypotheekvoorwaarden. Banken zien verhuur namelijk als een risico: huurders kunnen natuurlijk wanbetalers worden of je huis uitwonen, waardoor het minder waard wordt. Als je een tophypotheek hebt of nog weinig hebt afgelost, zal een bank daarom niet happig zijn op verhuur.

Bij Rabobank wordt je hypotheek standaard omgezet naar een zogeheten verhuurhypotheek, en dan geldt een opslag van 1,2 procent, bovenop je huidige rentepercentage, zegt een woordvoerder van de bank. Ook mag je maximaal 85 procent lenen van het totale bedrag dat je huis in verhuurde staat waard is.

Handelsbanken, een grote Zweedse bankketen met tientallen vestigingen in Nederland, heeft voor particulieren die een tweede of derde huis kopen de ‘extra woninghypotheek’. De rente bedraagt minimaal 2,5 procent, afhankelijk van het geleende bedrag en de waarde van het huis.

In de praktijk melden huiseigenaren hun verhuur zelden bij de bank, vanwege de ongunstige voorwaarden en onzekere uitkomst van het melden. De bank ontdekt dit zelden, zegt een accountant uit Amsterdam, die NRC over deze kwestie sprak. Ook De Groot zegt: „Ik heb nog nooit gemerkt dat er wordt gecontroleerd, zo lang je de hypotheek netjes betaalt.” De Rabobank erkent: „Er is weinig waar we op af kunnen gaan. We vertrouwen erop dat de klant het eerlijk meldt.”

De bank heeft – anders dan Belastingdienst en uitkeringsinstantie UWV – geen toegang tot het bevolkingsregister, waarin elke inwoner van Nederland volgens de Wet Basisregistratie Personen (WBP) verplicht is door te geven waar hij nu woont.

Maar niet melden, is dus wel tegen de regels.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.