Foto Les van Lieshout/ANP XTRA

‘Zeer lucratief om koopwoning in huurwoning om te zetten’

Opkopen woningen Starters die een huis willen kopen in Amsterdam maken geen schijn van kans tegen beleggers, bewijst nieuw onderzoek. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn licht toe.

Ze zijn de boeman van de woningmarkt: particuliere beleggers die koophuizen opkopen om ze weer te verhuren – buy-to-let genaamd. Hen wordt verweten dat ze daarmee mensen die op zoek zijn naar hun eerste huis – koopstarters – van de woningmarkt drukken.

Maar geef de beleggers eens ongelijk, nu uit een nieuw onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt nu hoe ongelijk die strijd is. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn en ASRE-onderzoekers Victor Meertens en Frans Schilder vergeleken de maximale hypotheek die koopstarters op basis van hun inkomen volgens het Nibud kunnen krijgen met de beleggingswaarde van huizen in Amsterdam. Dit deden ze op basis van de verwachte huurinkomsten en waardestijging van de woning. De verschillen bedragen honderdduizenden euro’s, in het voordeel van de particuliere beleggers.

Lees ook: ‘Koopstarters’ in Amsterdam leggen het af tegen beleggers

Een voorbeeld: wie een inkomen had van 50.000 euro per jaar kon in 2018 ruim 224.000 euro hypotheek lenen. Je zoekt een huis in Amsterdam van 70 m2. De beleggingswaarde van zo’n pand: 522.000 euro. Het verschil met wat de koopstarter kan betalen: 298.000 euro.

Dit laat zien, zegt hoogleraar Conijn, „dat het een zeer lucratieve activiteit is om een koophuis om te zetten in een huurwoning”.

Waarom heeft u dit onderzocht?

„Omdat dit wat mij betreft de kern raakt van het hele verschijnsel buy-to-let. Dit toont aan dat het zeer aantrekkelijk is om een koopwoning om te zetten in een huurwoning, zo zeer zelfs, dat de prijs die een belegger ervoor wíl betalen veel hoger is dan een koopstarter zonder eigen vermogen kán betalen. Die koopstarter wordt in Amsterdam weggeconcurreerd en moet dan of in die hele dure huurwoning van een particuliere belegger gaan zitten, of de stad uit.”

Hebben de uitkomsten van het onderzoek u verbaasd?

„Het was mijn hypothese dat deze scheve concurrentiepositie de verklaring is voor de grote toename van buy-to-let, dus ik was niet verbaasd. Maar dat het gat zo groot is, dat is opmerkelijk. Zelfs als je een inkomen hebt van 70.000 euro, in je eentje of met zijn tweeën, kun je niet tegen beleggers opbieden.

U heeft de situatie in Amsterdam onderzocht, kunt u ook wat zeggen over de rest van het land?

„We hebben naar Amsterdam gekeken omdat we vermoeden dat het probleem daar het grootst is. In Amsterdam zijn de huren het hoogst, terwijl de hypotheeknormen geen onderscheid maken tussen Amsterdam en Terneuzen.

„We dachten ook dat het verschijnsel van buy-to-let in Amsterdam het meest voorkwam, maar dat beeld is genuanceerd door het CBS en het Kadaster. Ook in steden als Groningen, Eindhoven en Utrecht komt dit veel voor en zal de positie van koopstarters slecht zijn. Maar nergens zo slecht als in Amsterdam.”

U schrijft dat het maar de vraag is of buy-to-let maatschappelijke voordelen heeft. Heeft u die gevonden?

„Nee. Beleggers verdienen er geld mee, en de mensen die een huurwoning in de vrije sector zoeken hebben meer keuze. Maar de nadelen zijn veel groter. Koopstarters worden uit de markt gedrukt en de ongelijkheid tussen rijk en arm wordt versterkt. Daarnaast kunnen we verwachten dat als het op de woningmarkt minder gaat, deze beleggers de markt snel verlaten. Dat zal een neerwaartse trend versterken.”

Lees ook: ‘Over drie, vier jaar slaat de woningmarkt om’

Welke maatregelen kunnen dit verschijnsel tegengaan?

„Ik vind het instellen van een woonplicht voor de koper het meest effectief. Corporaties doen dat al als ze woningen verkopen. Maar het is moeilijk te handhaven, dus ik maak me geen illusies.

„Een andere optie kan het verhogen van de overdrachtsbelasting voor de koper zijn. Die staat nu op 2 procent. Maar het heeft relatief weinig invloed op de beleggingswaarde, blijkt uit ons onderzoek. Zo zouden het eerdere tarief van 6 procent en het tarief van 10 procent, dat werd voorgesteld in de Tweede Kamer, geen zoden aan de dijk zetten, al heeft dat misschien wel een psychologisch effect. Pas bij 14 procent heeft het zin. Dat lijkt me politiek niet haalbaar.”

In een eerder interview met NRC juichte u de toename van het aantal particuliere beleggers toe. Denkt u daar nog steeds zo over?

„Het is belangrijk dat er drie sectoren – koop, sociale huur en vrije huur – op de woningmarkt zijn zodat er voor iedereen een woning te vinden is. De vrije huursector groeit vooral omdat beleggers veel nieuwbouw neerzetten en iedere nieuwe woning is welkom. Maar buy-to-let voegt geen woning aan de voorraad toe. Dus ik vind de groei van het aantal beleggers nog steeds positief, met uitzondering van buy-to-let.”

Lees ook Zeventien vragen over de hausse op de huizenmarkt