‘Koopstarters’ in Amsterdam leggen het af tegen beleggers

Mensen die in Amsterdam hun eerste huis willen kopen, zogenoemde koopstarters, zijn nagenoeg kansloos als dat huis ook begeerd wordt door particuliere beleggers. Hoofdstedelijke woningen die worden gekocht om te verhuren, het verschijnsel dat buy-to-let wordt genoemd, zijn als belegging veel meer waard dan de maximale hypotheek die koopstarters kunnen krijgen, blijkt uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Het verschil kan oplopen tot honderdduizenden euro’s.

Lees ook het interview met Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt: ‘Zeer lucratief om koopwoning in huurwoning om te zetten’

Het is voor het eerst dat de concurrentiepositie van koopstarters op de woningmarkt ten opzichte van particuliere beleggers is onderzocht. En die is zo slecht, zegt Johan Conijn, een van de onderzoekers en emeritus hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, dat de starters „zonder eigen geld geen schijn van kans meer maken in Amsterdam”.

Er is voor verschillende inkomens en woonoppervlakten berekend wat de verschillen zijn. Een koopstarter met een inkomen van 40.000 euro kon in 2018 volgens de normen van het Nibud een hypotheek van 171.000 euro krijgen. De beleggingswaarde van een appartement van 50 m² is, bij een gangbaar rendement van 7 procent, echter 372.000 euro – 201.000 euro hoger. Zelfs voor tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro is dat te

veel: zij kunnen 352.000 euro lenen, maar dat is nog altijd 20.000 euro minder dan een belegger kan neerleggen.

Lees ook: Hoe komt het dat de problemen voor starters zo groot geworden zijn?

De concurrentiepositie van koopstarters is de afgelopen tien jaar alleen maar verder verslechterd, blijkt uit het onderzoek. Alleen als koopstarters een heel klein appartement (30 m²) willen kopen en zelf een hoog inkomen (70.000 euro) hebben, ligt de beleggingswaarde van een woning lager dan de maximale hypotheek die ze kunnen krijgen. Conijn: „Je kunt je afvragen of je aan zo’n kleine woning wel een maximale hypotheek wil uitgeven.”

De oorsprong van de scheve concurrentiepositie ligt in de crisis, stelt Conijn. Toen daalden de huizenprijzen, terwijl de huren bleven stijgen. Andere beleggingsmogelijkheden leverden bovendien minder rendement op, wat het investeren in huurwoningen nog aantrekkelijker maakte. Tegelijkertijd werden de leennormen aangescherpt, waardoor huizenzoekers steeds minder geld voor een hypotheek konden krijgen.

De gevolgen voor koopstarters zijn al langer zichtbaar. Hun aandeel op de woningmarkt wordt steeds kleiner, en als starters al een huis kopen, doen ze dat op steeds latere leeftijd. Intussen groeit het aantal koopwoningen dat omgezet wordt in een huurwoning; in 2014 ging het om 62.000 woningen, in 2017 waren het er 100.000. Conijn pleit voor maatregelen: „Het instellen van een woonplicht voor de koper lijkt mij het meest effectief. Dat is weliswaar moeilijk te handhaven, maar dat damt buy-to-let vermoedelijk wel iets in.”