Verhuurder wint van Hudson’s Bay

Rechtszaak Hudson’s Bay schond een afspraak met de eigenaar van het pand in Zwolle. Dat was „eerder onwil dan onmacht”, aldus de rechter.

De rechtszaak draaide om de vraag wat er gebeurt als Hudson’s Bay in Zwolle ineens zou ophouden de huur te betalen.
De rechtszaak draaide om de vraag wat er gebeurt als Hudson’s Bay in Zwolle ineens zou ophouden de huur te betalen. Foto Gerard Til/Hollandse Hoogte

Warenhuisketen Hudson’s Bay is in conflict geraakt met een van zijn grootste verhuurders in Nederland: CBRE Global Investors. Deze vastgoedbelegger is eigenaar van de panden in Zwolle, Den Haag en Maastricht, en van een deel van de vestiging in Den Bosch.

De twee partijen stonden eerder dit jaar tegenover elkaar bij de kortgedingrechter in Zwolle. CBRE, die naar de rechter was gestapt, heeft de rechtszaak gewonnen, zo blijkt uit de uitspraak die vorige week gepubliceerd is en tot nu toe onopgemerkt is gebleven.

De zaak draait om de vraag wat er gebeurt als Hudson’s Bay in Zwolle ineens zou ophouden de huur te betalen. Het is gebruikelijk dat verhuurders een huurgarantie vragen en krijgen, zeggen vastgoedkenners. Meestal staat de bank garant, maar soms ook het moederbedrijf van de huurder. Zo was het in Zwolle ook geregeld. In de huurovereenkomst is afgesproken dat het moederbedrijf in Canada – Hudson’s Bay Company – de huur doorbetaalt als de Nederlandse dochter zou stoppen te betalen. Die afspraak is geldig tot 2027, tien jaar nadat het huurcontract is ingegaan.

2,7 miljoen per jaar

Alleen: om deze afspraak definitief te maken, moest het Canadese hoofdkantoor nog wel een zogeheten ‘concerngarantie’ afgeven. Dat document werd echter maar niet verstrekt. Toen CBRE haar huurder in april dit jaar sommeerde het document nu eindelijk eens op te sturen, kwam het bericht dat dat voorlopig niet zou gebeuren – dus besloot CBRE het bij de rechter af te dwingen.

De financiële belangen zijn groot. De huur bedraagt „op dit moment” 227.060,13 euro per maand, zo valt te lezen in de uitspraak. Dat komt neer op ruim 2,7 miljoen euro per jaar.

Hudson’s Bay Company heeft vanuit Toronto tegengeworpen dat het die concerngarantie niet meer kón geven omdat het intussen niet meer de enige aandeelhouder was van de Nederlandse winkels. Vorig jaar werd het Oostenrijkse Signa mede-eigenaar. Daardoor had het Canadese moederbedrijf niet meer de „verantwoordelijkheid voor de dagelijkse operatie”, liet het weten in een mail.

Intussen is overigens bekend geworden dat Hudson’s Bay Company dit najaar weer wél enige eigenaar zal zijn, maar dat was ten tijde van de uitspraak nog niet bekend.

Hoe dan ook is de rechtbank niet meegegaan in de redenering. De rechter stelt vast dat „van een objectieve onmogelijkheid” tot het nakomen van de afspraak geen sprake is. „Er is eerder sprake van onwil dan van onmacht.” Hudson’s Bay moet die garantie dus gewoon verstrekken, zoals afgesproken.

Verhaalsmogelijkheden

Het is niet toevallig dat deze zaak nu pas speelt, drie jaar na het sluiten van de huurovereenkomst in 2016. Het belang voor verhuurders om zich financieel in te dekken is recent veel groter geworden. Na een geruchtenstroom eerder dit jaar bevestigde Hudson’s Bay eerder deze maand zelf dat het niet goed gaat. De kosten moeten omlaag omdat de Nederlandse tak „niet volgens verwachtingen heeft gepresteerd”. Het bedrijf verwacht „bepaalde winkels” te moeten sluiten, maar zei niet welke.

Zorgen over hoe „penibel” de financiële situatie van zijn huurder is, heeft CBRE inderdaad gemotiveerd naar de rechter te stappen, zo blijkt uit de uitspraak. De verhuurder „vreest in de nabije toekomst onvoldoende verhaalsmogelijkheden te hebben”.

Of Hudsons’s Bay inmiddels een garantie voor het pand in Zwolle heeft verstrekt is onbekend. De betrokken partijen willen niet reageren.

Hudson’s Bay kwam met grote ambities naar Nederland, maar moest zijn plannen steeds verder uitkleden. Lees ook de reconstructie van het eerste jaar in Nederland