Hudson’s Bay wil winkels sluiten, maar zit vast aan jarenlange huurcontracten

Warenhuisketen Hudson’s Bay wil winkels in Nederland sluiten, maar zit vast aan jarenlange huurcontracten.

Hudson’s Bay stelde, toen het naar Nederland kwam, flinke eisen aan verhuurders. Hier het pand aan het Rokin in Amsterdam.
Hudson’s Bay stelde, toen het naar Nederland kwam, flinke eisen aan verhuurders. Hier het pand aan het Rokin in Amsterdam. Foto Koen van Weel / ANP

Bij de ondertekening dachten de verhuurders het uitstekend voor elkaar te hebben. Warenhuisketen Hudson’s Bay sloot nog maar een paar jaar geleden huurcontracten af met looptijden tot wel twintig jaar. Het Canadese bedrijf had grote ambities in Nederland en maakte daar geen geheim van. Hudson’s Bay moest „hét warenhuis van de toekomst” worden. Een vaste waarde in de winkelstraat.

Voor de eigenaren van de vijftien panden die de warenhuisketen betrok, was de komst van de Canadezen een hele opluchting. Een paar maanden eerder was hun vorige huurder, V&D, na een faillissement vertrokken. Nu was er ineens een partij die voor langere tijd hun grote winkelruimtes wilde huren. Tot ongeveer 2035 hoefden ze zich geen zorgen te maken over huurinkomsten, dachten ze.

Maar sinds dit voorjaar is het plotseling hoogst onzeker hoe lang deze nieuwe huurder nog blijft zitten. In april dook het gerucht op dat Hudson’s Bay de Nederlandse warenhuizen overweegt te sluiten, omdat ze zo slecht presteren. Volgens een interne raming, waaruit het Duitse zakentijdschrift Wirtschaftswoche citeerde, liepen de verliezen op tot tientallen miljoenen euro’s per jaar.

Het Canadese bedrijf zelf wilde destijds niet op de berichten reageren, maar twee maanden later kwam de formele aankondiging alsnog. Maandag maakte het bedrijf bekend dat de kosten in Nederland omlaag moeten omdat de Nederlandse tak „niet volgens verwachtingen heeft gepresteerd”. Hudson’s Bay verwacht „bepaalde winkels” te moeten sluiten. Om hoeveel winkels het gaat, en welke, is onbekend.

Verrassing voor verhuurders

Voor de verhuurders van de winkelpanden kwam die boodschap als een verrassing. „Ik heb geen idee waar ik nu aan toe ben”, zegt Jos van de Mortel van vastgoedbedrijf Metroprop, van wie Hudson’s Bay het pand in Den Bosch huurt. Andere verhuurders zijn onder meer CBRE Global Investors, ASR Vastgoed en Syntrus Achmea. Zij willen geen vragen beantwoorden.

Hudson’s Bay kwam met grote ambities naar Nederland, maar moest zijn plannen steeds verder uitkleden. Lees de reconstructie van het eerste jaar in Nederland: een jaar van gefnuikte ambities

15 vestigingen in Nederland

In de verklaring die Hudson’s Bay uitdeed, klinkt het vrij eenvoudig: winkels sluiten, gewoon vertrekken. Maar zo simpel is het allerminst, vertellen betrokkenen op voorwaarde van anonimiteit aan NRC. Toen Hudson’s Bay naar Nederland kwam, stelde het bedrijf flinke eisen aan verhuurders. Zo wilde de keten een huurvrije periode van zes tot negen maanden en eiste Hudson’s Bay dat de verhuurders betaalden voor de verbouwing van het pand.

Om hoeveel geld dat precies ging, is onduidelijk, maar ingewijden spreken van bedragen tussen de 1.000 en 1.500 euro per vierkante meter winkelruimte. Het zijn afspraken die in de wereld van het winkelvastgoed niet ongebruikelijk zijn, zegt Martin Smit, directeur van Ivy Group. Zijn projectontwikkelingsbedrijf was ten tijde van het tekenen van de contracten eigenaar van de vier panden waar Hudson’s Bay in Amsterdam gevestigd is. Enkele maanden voordat het filiaal in september 2017 opende, heeft Ivy dat vastgoed verkocht.

Volgens Smit moet je huurders soms eerst „een snoepje” voorhouden voor ze toehappen. Of anders gezegd: de verhuurder schiet voor en verrekent de gemaakte kosten dan in de huursom. Maar zo’n constructie loont alleen als een huurder garandeert dat hij voor langere tijd blijft. Daarom heeft het hoofdkantoor van Hudson’s Bay in Canada destijds toegezegd de eerste tien jaar garant te staan voor de huur. Als de Nederlandse tak van Hudson’s Bay de huur niet meer overmaakt, kan de verhuurder die in Canada gaan opeisen.

Het is niet de enige afspraak die het lastig maakt om winkels te sluiten, zeggen bronnen die de inhoud van de contracten kennen. Sommige verhuurders hebben met Hudson’s Bay afgesproken dat de keten zijn warenhuis niet zomaar dicht mag gooien. Het filiaal heeft een zogenoemde exploitatieverplichting. Immers: een dichte winkel, zeker van dit formaat, straalt slecht af op een winkelgebied. Als een verhuurder daar meerdere panden bezit, is dat in zijn nadeel.

Huurafspraken

De afgelopen maanden heeft Hudson’s Bay verschillende malen geprobeerd om te heronderhandelen over de huurafspraken. Zo meldde het Algemeen Dagblad begin april dat met verhuurders werd gesproken over het verlagen van de huursom en het ‘afstoten’ van een deel van de winkelruimte. Onder meer pandeigenaar Van de Mortel bevestigt dat die gesprekken hebben plaatsgevonden, maar stelt ook dat verhuurders die voorstellen hebben afgewezen.

Het gevolg is dat voor Hudson’s Bay nog een handvol opties overblijft, zo stellen betrokkenen. De eerste is om de winkels alsnog voort te zetten tot het einde van het contract. Het voordeel is dat Hudson’s Bay dan ook inkomsten houdt; het nadeel is dat de kosten hoger zijn dan alleen de huur, omdat de keten ook blijft betalen voor personeel, inkoop en reclame. Het alternatief is de contracten afkopen.

Daarnaast zou Hudson’s Bay op zoek kunnen gaan naar partijen die de winkels (deels) willen onderhuren. Maar zeker voor de bovenste verdiepingen zal het niet gemakkelijk zijn om een andere winkelketen te strikken, stelt iemand die de sector kent. Die vloeren ombouwen tot woningen of kantoren is ook een mogelijkheid, maar ook dat brengt kosten met zich mee en is niet overal een optie. Een Nederlandse woordvoerder van Hudson’s Bay wil geen antwoord geven op vragen, het Canadese concern was niet bereikbaar.

Financieel gaat het intussen steeds minder met Hudson’s Bay, zien ook de verhuurders. Afgelopen boekjaar liep het eigen vermogen van het Canadese moederbedrijf terug tot 2 miljard Canadese dollar (1,3 miljard euro) en bedroeg het verlies bijna 600 miljoen. Ook bij de pandeigenaren neemt de bezorgdheid daardoor toe. Want hoeveel is die huurgarantie uit Canada eigenlijk waard? „Het is zeer de vraag of zij hun verplichtingen kunnen en zullen blijven nakomen”, vreest een ingewijde.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.