Huurders betalen hoge prijs in overspannen vrije sector

Huurconflict Vesteda, een grote verhuurder in de vrije sector, ligt in de clinch met tal van huurders. Veel geld vragen op een overspannen markt, en niet altijd terecht. Een Amsterdamse huurdersvereniging stapt naar de rechter.

Beschadigde liftdeuren in het complex Detroit van Vesteda aan de Veemkade in Amsterdam.
Beschadigde liftdeuren in het complex Detroit van Vesteda aan de Veemkade in Amsterdam. Foto Rob van Dullemen

Wie aanbelt bij het luxe wooncomplex Detroit aan de Veemkade in Amsterdam, waant zich even in een achterstandswijk. De brievenbussen zijn volgeplakt met stickers en het computergestuurde intercomsysteem – ooit een toonbeeld van moderniteit – hapert. Een van de hekken die de straat scheidt van de hal is door weer en wind vanaf het IJ volledig verroest.

Lees ook: Verhuurders maken misbruik van krapte in vrije sector

In de tochtige hal staan twee leren banken, vastgeschroefd aan de vloer om te voorkomen dat ze, net als een vorig exemplaar, worden meegenomen. De kunstwerken die vanaf het plafond langs de omlopen van de verschillende etages hangen, zitten vol spinrag.

„De entree sluit niet echt aan bij de rest”, zegt Pieter Herman – kortgeknipt en grijzend, overhemd met het bovenste knoopje los, sneakers. Deze zzp’er, manager voor internet- en it-projecten, bewoont een appartement op de zesde etage en is voorzitter van de in 2017 opgerichte huurdersbelangenvereniging (HBV) van het gebouw.

Detroit is de parel in de kroon van Vesteda, een van Nederlands grootste commerciële verhuurders. Tot zes jaar geleden hield het vastgoedbedrijf er zelf kantoor, onderin de met een architectuurprijs bekroonde zwarte kolos met schuine vlakken vlakbij station Amsterdam Centraal.

Vesteda begon als afsplitsing van pensioenfonds ABP en belegt inmiddels ook geld van andere pensioenfondsen. Het bedrijf verhuurt meer dan 27.000 woningen in Nederland, bijna allemaal in de vrije sector – met huren vanaf 720 euro per maand. Jaarlijks brengen die woningen 281 miljoen euro aan huurinkomsten op.

Detroit, dat vroeger ‘Nieuw Amerika’ heette, behoort tot het topsegment van de overspannen (Amsterdamse) woningmarkt. Hier tref je naast 79 appartementen en 8 bedrijfsruimten onder meer een zwembad, twee sauna’s, een gym en een wasserette. De goedkoopste woning heeft een kale huur van 1.300 euro per maand, de duurste kost maandelijks zo’n 4.000 euro.

Daarbovenop komen een – ook voor mensen zonder auto – verplicht af te nemen parkeerplaats in de parking onder het gebouw (à 175 euro per maand) en de servicekosten, van circa 190 euro per maand.

Bij die servicekosten, daar knelt het, zegt Herman, terwijl hij rondleidt door het pand. „Voor de huur en de parkeerkosten hebben we getekend. Akkoord. Maar met die servicekosten zit het scheef. Die zijn te hoog, worden creatief berekend en bovendien: Vesteda pronkt met dit pand, maar heeft de afgelopen jaren veel te weinig groot onderhoud gepleegd.”

Het appartementencomplex Detroit van Vesteda aan de Veemkade in Amsterdam, en de toegangsbel van het complex.

Foto Rob van Dullemen

Vogelvrije huurders

Huurprijsbescherming, huurtoeslag, een gang naar de huurcommissie – het zit er voor de huurders in de vrije sector niet in. Zij worden, als mondige, goedverdienende bewoners, geacht voor zichzelf op te kunnen komen.

Maar volgens directeur Paulus Jansen van huurdersorganisatie de Woonbond is dat niet de realiteit. „Huurders zijn in de vrije sector volledig vogelvrij”, zegt hij, door het tekort aan huizen. „In deze tijden van een overspannen woningmarkt nemen de misstanden alleen maar toe. De creativiteit van verhuurders om allerlei kosten door te berekenen is oneindig groot.”

Dat is problematisch, want steeds meer mensen zijn aangewezen op een huurhuis in de vrije sector. Zij komen niet in aanmerking voor sociale huur, kunnen geen hypotheek krijgen, wonen ergens tijdelijk. Tussen 2012 en 2018 was er bijna een verdubbeling van het aantal huurders in de vrije sector; het aandeel ervan in het totaal aan verhuurde woningen steeg van 11 naar 18 procent, blijkt uit recent onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Van corporaties wordt verwacht dat ze meer middenhuurwoningen in de vrije huursector gaan neerzetten. Maar ze willen en kunnen niet meer.

De Woonbond wil er ook zijn voor deze huurders. Om een beeld te krijgen van hun problemen, opende de huurdersorganisatie in maart een meldpunt. Twee maanden later zijn daar 160 meldingen binnengekomen.

„De meeste klachten komen over achterstallig onderhoud, gevolgd door onbetaalbare huurprijzen”, zegt Jansen. „Ook is twintig keer melding gedaan van dreiging of intimidatie door de verhuurder.”

Een rondgang langs diverse Vesteda-gebouwen bevestigt het beeld van een ongelijk krachtenveld. In complexen van het bedrijf door heel Nederland spelen discussies. Vooral servicekosten zijn het steentje in de schoen van de vrijesectorhuurder.

Peter Verburg, voorzitter van de koepel van pakweg honderd Vesteda-huurdersverenigingen en bewonersorganisaties: „Als een huurdersvereniging niet goed oplet, bestaat het risico dat onjuiste kosten worden doorgeschoven”, zegt hij. En dat steekt. „Het is toch raar dat een paar vrijwilligers in hun vrije tijd al die kosten moeten navlooien, gebouw voor gebouw.”

Zo iemand is Frank van Velthoven, penningmeester van de HBV van het Vesteda-complex Pisastaete in Den Bosch. Hij mag jaarlijks de berekening van de totale servicekosten voor de 72 appartementen inzien. „Dat gaat om een bedrag van pakweg 20.000 euro”, zegt hij, en hij treft er altijd fouten in aan. Simpele rekenfouten, een verkeerde verdeelsleutel, maar ook facturen voor andere gebouwen die aan Pisastaete zijn toegeschreven. Van Velthoven schat dat elk huishouden „gemiddeld zo’n 60 euro per jaar terugkrijgt” door de fouten die hij uit de servicekosten filtert.

In Vesteda-complex het Maanbastion in Velserbroek bereidt de huurdersbelangenvereniging een gang naar de huurcommissie voor, wat mogelijk is omdat een aantal bewoners nog in gereguleerde woningen zit, vanwege achterstallig onderhoud. „Zo noemt Vesteda het”, zegt secretaris Fred Lindeman. „Wij noemen het gebreken. Als het regent of vriest, is het spekglad op de omloop, en alle tegels liggen ook nog eens schots en scheef. We hebben een lijst met wel twintig tot dertig dingen.”

De bestuursleden vinden dat Vesteda vooral aan zijn eigen belang denkt. „Ze zijn wel steil”, zegt Lindeman. „Ik zie soms weinig bereidheid om te helpen.”

Ook Jan Visser, voorzitter van de HBV van het complex de Ooievaar in Purmerend, ziet dat huurders eraan moeten trekken. „Er zit een soort laksheid in de organisatie, je moet er bij Vesteda altijd achteraan.”

En Van Velthoven uit Den Bosch zegt: „Doe je als bewoner niks, dan word je benadeeld.”

Vesteda zegt in een reactie zich „niet te herkennen” in de schets van de huurders. „Waar dit niet redelijk is, belasten wij kosten niet door”, schrijft een woordvoerder. „Juist de servicekosten zijn erg transparant en we zijn heel blij dat [huurdersbelangenverenigingen] kritisch met ons meekijken.”

Volgens het bedrijf zijn huurders in de vrije sector helemaal niet zo weerloos als de Woonbond schetst, omdat veel van hen een rechtsbijstandverzekering hebben. Die maakt het hun mogelijk juridische bijstand te zoeken als dat nodig is.

In Duitsland pleiten activisten voor een radicale oplossing voor de uit de pan rijzende huurprijzen: onteigening.

Meer dan een ton

Nergens is de discussie zo hoog opgelopen als aan de Veemkade in Amsterdam. Daar lijken de onderhandelingen over de servicekosten te ontaarden in een unieke rechtszaak. Het huurdersbestuur onder Pieter Herman wil dat bewoners 56 procent minder gaan betalen, structureel. Nog een eis: Vesteda zou „te veel in rekening gebrachte kosten”, circa een ton per jaar, voor een aantal jaren moeten terugstorten.

Maar Vesteda wil niet meer dan 27 procent zakken, en dat eenmalig, zegt Herman. „We zijn klaar met die zogenaamde coulance van Vesteda!” En dus bereidt de huurdersvereniging een gang naar de kantonrechter voor. Herman hoopt op de sympathie van rechter en publiek, vertelt hij later. „Als Vesteda juridisch alles uit de kast trekt, kunnen we daar met ons clubje niet tegenop. Maar het gaat ons om het principe.”

Hij somt de tekortkomingen in Detroit op: „Het computersysteem in huis is sterk verouderd en doet het vaak niet, de verwarming in de woningen is instabiel, het zwembad en de sauna’s zijn om de haverklap gesloten vanwege storingen, de fitness is sterk verouderd, toegangsdeuren sluiten niet goed, hang- en sluitwerk is nog nooit aangepast en de meeste beveiligingscamera’s doen het niet. En hoezo hebben we nog ouderwetse tl-buizen, terwijl Vesteda pronkt met zijn duurzame ambities? We twijfelen aan de veiligheid en hygiëne van dit gebouw.”

Die gevoelens zijn versterkt door wat bewoonster Pamela Herrera eind 2018 meemaakte. Toen ze de lift wilde nemen naar haar appartement op de negende verdieping, weigerde die in aanvankelijk dienst. „Daarna ging hij toch omhoog”, zegt Herrera, „tot hij bij de tweede verdieping stopte en in vrije val naar beneden viel.”

Herrera kwam ongeschonden de lift uit. Niet omdat ze alarm kon slaan – het alarmsysteem deed het niet – maar omdat de liftdeuren op de begane grond automatisch opensprongen. Haar partner meldde dit bij de huurdersvereniging en Vesteda. „Maar we hebben nooit meer iets vernomen”, zegt ze. Herman kreeg wel een reactie. „Of ik het verhaal niet wilde verspreiden – zo maakte ik de huurders onnodig bang.”

Vesteda noemt het voorval een „noodstop”, waarna de leverancier en een externe adviseur de lift hebben onderzocht. Daaruit zouden geen onvolkomenheden naar voren zijn gekomen. Omdat het „een eenmalig incident” was, zegt Vesteda, heeft het Herman gevraagd „de communicatie zorgvuldig te doen, om onnodige paniek onder de bewoners te voorkomen”.

300 uur werk

Herman en een ander bestuurslid besloten zelf de servicekosten na te rekenen. Het resultaat is een 44 pagina’s tellende servicekosten-audit, waar „zeker 300 uur werk in zit”. Voornaamste conclusie: de Detroit-bewoners betalen allerlei kosten die Vesteda zelf of andere gebruikers van het pand – huurders van de bedrijfsruimten, bewoners van het aanpalende Vesteda-complex Boston – zouden moeten dragen.

Nadat ze met de audit naar Vesteda waren gestapt, bleef het even stil. „De uiteindelijke reactie hebben we ervaren als een dikke middelvinger”, zegt Herman. „En omdat we in de vrije sector zitten, moeten we nu wel naar de rechter.” Om dat te betalen, startte het bestuur een crowdfundactie. De Woonbond en zijn Amsterdamse evenknie !Woon steunen de geplande gang naar de rechter.

Hoe lossen we de problemen op de woningmarkt in Nederland op? Lees hierover meer in onze serie en op onze dossierpagina.

In Detroit heeft Vesteda naar eigen zeggen „een ronde gemaakt” om de klachten te inventariseren. Daarvoor maakt het nu een plan van aanpak. Wat de servicekosten betreft, is een „redelijk” aanbod gedaan, na het rapport van de HBV „punt voor punt” te hebben doorgesproken. Een aantal ervan is overgenomen, zegt Vesteda, maar het bedrijf kon zich niet in elk punt van de huurders vinden. Nu die het bod niet geaccepteerd hebben, schrijft Vesteda, is het „na 1,5 jaar en alle argumenten over en weer wellicht beter dat een rechter hier uitspraak over doet”.

De bewoners van Detroit zijn hoopvol over de rechtszaak. Oud-bestuurslid Daniël Kegel, onlangs gestopt bij de HBV omdat hij gaat verhuizen, zegt dat zijn tijd in Detroit hem „niet is meegevallen”. „Vesteda behandelt ons echt als een nummertje. Voor ons tien anderen. Je moet maar zin en tijd hebben om daar tegenin te gaan. Maar als wij het niet doen, dan doet niemand het. Ik hoop dat hier de komende maanden iets structureels verandert.”

Reageren? Mail naar onderzoek@nrc.nl