De kliniek is nu ook een vastgoedbedrijf

Een schijntje was het. Het bedrag dat de Belgische Broeders van Liefde begin vorige eeuw neertelden voor „een stuk woest duin van circa 35 hectare” in Noordwijkerhout. Slechts 45.620 gulden waren ze kwijt aan het omvangrijke perceel. Twee Schiedamse ondernemers deden het landgoed maar wat graag van de hand. Arme zandgrond, wat had je daar nou aan?

De broeders wisten er wel raad mee en bouwden er in 1914 ‘krankzinnigengesticht’ Sint Bavo op. Met acht paviljoens waar op het hoogtepunt achthonderd mannelijke toevallijders, zwakzinnigen, zieke patiënten en „onhandelbare idioten” een beschermde plek vonden die ze niet in de maatschappij kregen.

„Giga-giga grote gebouwen waren dat”, zegt Miek Smilde. In een boek over honderd jaar Sint Bavo tekende ze de hele geschiedenis van het psychiatrische ziekenhuis op. Van paviljoens met namen als Sint-Aloysius en Sint-Jan maar die de bewoners al snel omdoopten tot ‘paviljoen Onrust’. Was je als patiënt onhandelbaar, dan kwam je in Sint-Jan terecht.

Petit Versailles

Toen de broeders vertrokken namen, na allerlei fusies, GGZ-instellingen Rivierduinen en Parnassia hun taken over. Precies in een tijd dat de kijk op behandelingen veranderde. Psychiatrische patiënten hoorden niet langer buiten de maatschappij maar juist zoveel mogelijk daarbinnen. Zorgverleners trokken de wijken in en verlieten de bosrijke omgevingen.

Het Bavo-terrein liep daardoor leeg en bleef verwilderd achter. „Kijk”, wijst Smilde tijdens een rondleiding over het terrein naar een stuk land van zo’n honderd bij dertig meter. „Hier was ooit een Franse tuin. Petit Versailles noemden ze het. De broeders geloofden dat het werk in de tuin rust en structuur bood. Arbeid was het beste medicijn.”

Honderd jaar later is het nauwelijks nog voor te stellen dat dit stukje wildernis ooit een gecultiveerde Franse tuin was. Het verdorde gras staat op sommige plekken dertig centimeter hoog. Bomen en struiken overwoekeren de geometrische patronen die ooit – zoals in de tuinen van Lodewijk XIV – de kenmerkende padenstructuur vormden.

Ongebruikte grond

De stukken groen waren ooit het middelpunt van een landgoed dat met een eigen schoenmakerij, slagerij, een kroeg en zelfs de eigen voetbalvereniging Sint Bavo (VVSB) bijna zelfvoorzienend was. Het leven van patiënten speelde zich volledig op het gesloten terrein af. Smilde: „Kwam je hier eenmaal binnen, dan kwam je er vaak niet meer weg.”

Jarenlang vroegen ze zich bij Rivierduinen en Parnassia af wat ze met de ongebruikte grond moesten doen. Het onderhoud kostte vooral geld. Verkoop aan ontwikkelingscombinatie Novaform-Trebbe bood eind 2017 uitkomst. Als de transactie binnenkort is afgerond, kunnen de organisaties samen 39,1 miljoen euro bijschrijven. Op de plek waar ooit de enorme paviljoens stonden moeten de komende jaren 660 woningen verrijzen.

Rivierduinen en Parnassia zijn niet de enige GGZ-instellingen die de afgelopen jaren hun vastgoed hebben afgestoten. De 23 grootste aanbieders verdienden tussen 2012 en 2017 ruim 686 miljoen euro met het afstoten van hun vastgoed, berekende zorgadviesbureau Gupta Strategists in een deze zaterdag uitgebracht rapport.

Daarvan was ruim 121 miljoen euro boekwinst. Veel instellingen hebben hun vastgoed voor een lagere prijs op de balans staan dan waarvoor ze hun gebouwen verkopen. Het verschil hiertussen vormt de boekwinst. Wie deze winsten wegdenkt, ziet het opgetelde bedrijfsresultaat van de 23 grote GGZ-aanbieders samen voor 2014 en 2016 in de rode cijfers duiken. Ook in andere jaren is dit opgetelde resultaat nauwelijks positief.

Als je geen panden meer hebt om te verkopen heb je een probleem

Uit het Gupta-rapport blijkt dan ook de noodzaak van deze verkopen. Negen van de 23 grote Nederlandse GGZ-instellingen gebruikten de vastgoedinkomsten om verliezen uit de reguliere bedrijfsvoering te dekken. Onderzoeker Michiel Oosterwaal benadrukt: „Bedden blijven leeg en GGZ-instelingen hebben het geld uit de verkoop van vastgoed gewoon echt keihard nodig.”

Vijf van die GGZ-instellingen wisten met incidentele opbrengsten een min op de bedrijfsvoering te compenseren. „Achter deze stijging gaat echter een wankele wereld schuil, waarin incidentele opbrengsten het negatieve resultaat uit bedrijfsvoering maskeren”, concluderen de onderzoekers. Gupta noemt bewust geen namen van individuele instellingen maar NRC sprak met enkele van deze GGZ-organisaties die het beeld bevestigen. Met ook nog eens de jaarverslagen ernaast valt op te maken dat het gaat om GGZ Centraal, GGZ Drenthe, Rivierduinen, Pro Persona en inGeest.

Voor vier andere GGZ-instellingen konden incidentele opbrengsten het negatieve bedrijfsresultaat over 2012-2017 zelfs niet compenseren. Uit het rapport: „De urgentie om te veranderen is voor deze aanbieders zeer groot.” Het gaat hier om Reinier van Arkel, Yulius, GGZ-WNB en Lentis

Bestuursvoorzitter Eddy Van Doorn van de Brabantse GGZ-instelling Reinier van Arkel kan dat alleen maar beamen. „Zeker tussen 2014 en 2016 hebben we het ontzettend lastig gehad. Vooral de transformatie op het gebied van jeugdzorg en Wmo [Wet maatschappelijke ondersteuning] van het rijk naar lokale overheden en daarmee gepaard gaande bezuinigingen hadden voor ons een enorme impact. Met het afstoten van vastgoed koop je tijd om de bedrijfsvoering op orde te krijgen.”

Minder patiënten, minder inkomsten

De focus naar zorg op maat aan huis of in de wijk liet z’n sporen na. Het aantal opnames in de gespecialiseerde GGZ daalde tussen 2012 en 2016 van 51.000 naar 29.300, zo becijferde zorganalist Vektis. Tientallen GGZ-instellingen zaten daardoor op een berg overtollige gebouwen en stukken grond. Landgoederen in de bossen maar ook statige stadspanden.

Lange tijd vonden de instellingen dat niet eens zo erg. Tot 2012 betaalde de rijksoverheid de huisvesting toch wel. Of alle bedden nou gevuld waren of niet. „Vroeger moest je een vergunning aanvragen voor het bouwen van een pand. Had je die, dan rekende de overheid de kosten na, vergoedde die en had je er financieel gezien geen omkijken meer naar”, zegt bestuursvoorzitter Ernst Hoette van GGZ Rivierduinen. „Er zat nauwelijks een prikkel achter om de vastgoedbehoefte af te stemmen op de zorg die je verleende. Lukte het veel vloeroppervlak te krijgen, dan was je binnen.”

De rijksoverheid bezuinigde echter op de GGZ en ging vanaf 2012 werken met een vergoeding per patiënt. Minder patiënten betekende dus minder inkomsten.

En dat terwijl de marges in de zorg toch al zo smal zijn, stelt Hoette. „Als de vergoeding verandert en je processen minder efficiënt zijn ingericht, dan kom je al snel rond een kantelpunt.”

Daar kwamen bezuinigingen op de Wmo en jeugdzorg nog eens bij, vertelt Van Doorn van Reinier van Arkel. „De tarieven die wij van gemeente en verzekeraars vergoed kregen, liepen terug en dat raakte ons direct. Het leidde tot hoge reorganisatiekosten. Toen bleek vastgoed al vrij snel een noodzakelijke optie om op korte termijn inkomsten te vergaren.”

Samen formuleerden alle GGZ-organisaties in 2008 al de doelstelling om het aantal bedden tegen 2020 met een derde af te bouwen. En waar eerst financiële prikkels ontbraken om overtollig vastgoed af te stoten, werd de verkoop van gebouwen ineens een speerpunt van beleid binnen de geestelijke gezondheidszorg.

Van Valeriuskliniek tot Hooge Riet

De omstandigheden waren dan ook ideaal. Projectontwikkelaars zochten door de grote woningbehoefte naar stukken grond waarop ze konden bouwen. Zorginstellingen hadden juist grote percelen in de aanbieding.

Monumentale panden als De Hooge Riet in Ermelo maar ook het Vughtse Roucouleur en Endegeest in Oegstgeest gingen zo voor miljoenen euro’s van de hand. Het betekende een dubbele winst voor zorginstellingen. Met de verkoop harkten ze niet alleen een omvangrijke som geld binnen, maar bespaarden ze ook op het onderhoud.

Verschillende organisaties hielden flink over aan de verkoop en behaalden forse boekwinsten. Rivierduinen en Parnassia behoren tot de koplopers. De grootste boekwinst werd behaald door GGZ inGeest met een plus van 35 miljoen euro. In dat bedrag zijn eventuele afwaarderingen en onderhoudskosten niet meegenomen, geeft Gupta aan.

GGZ inGeest verkocht eind 2014 de befaamde Valeriuskliniek in Amsterdam. Hier lieten onder meer dichters Adriaan Roland Holst en Rogi Wieg en kunstvervalser Han van Meegeren zich behandelen. Er werd geëxperimenteerd met lobotomie en shocktherapieën, syfilis werd bestreden met malariamuggen.

De Valeriuskliniek is ook de plek waar gedwongen opnames al vroeg werden vervangen door dagbehandelingen, zoals nu gebruikelijk is. Het gebouw ging voor 21,5 miljoen euro naar projectontwikkelaars De Jong Groep & Bevima Holding. Die willen er nu seniorenwoningen realiseren.

Vastgoedinkomsten drogen op

De vraag is hoe lang GGZ-instelingen nog op deze manier kunnen blijven leven van vastgoeduitschieters. Bestuursvoorzitter Ernst Hoette van Rivierduinen erkent dat de strategie eindig is. „Als je vast blijft zitten in de verkoop van vastgoed heb je een probleem als je geen panden meer hebt om te verkopen.”

Bij Reinier van Arkel zijn ze daarom „druk bezig” om de kosten op orde te krijgen. Bestuursvoorzitter Van Doorn: „Onder meer door de daling van de vastgoedkosten en inhuur van extern personeel.”

Sommige organisaties blijven de komende jaren onverminderd afbouwen. Rivierduinen is een van hen. De instelling zag het totale vloeroppervlakte al dalen van 200.000 m2 in 2014 naar 125.000 m2 nu. De instelling wil naar een vastgoedportefeuille van maximaal 90.000 m2.

„Dat willen we de komende twee jaar bereiken”, stelt Hoette. „Dan moet onze bedrijfsvoering toekomstbestendig zijn. Dat lukt aardig. Voor 2018 hebben we de vastgoedinkomsten nog nodig; voor dit jaar als het goed is niet meer.”

GGZ Rivierduinen kijkt nu naar de „flexibelere inzet” van vastgoed. „Door te huren kunnen we veel gemakkelijker sturen op wat we de komende jaren nodig hebben zonder dat we het meteen in eigendom hebben.”

Vergis je niet, benadrukt hij. „Wat voorheen huisvesting heette, is nu de vastgoedafdeling. Daar komt ineens een term als ‘asset management’ voorbij. Terwijl we gewoon een zorgbedrijf zijn hè, geen vastgoedonderneming.”

Wonen op het Bavo-terrein

Een van de laatste grote transacties moet de overdracht van het Bavo-terrein worden. Daarna wil projectontwikkelaar Trebbe er snel mee aan de slag.

En dat is nodig ook. „Onwaarschijnlijk”, verzucht schrijfster Miek Smilde terwijl ze op het landgoed bekijkt wat is overgebleven uit de Bavo-tijd. Drie gebouwen staan nog overeind, maar daarmee is ook alles gezegd. Een hoofdgebouw, een kapel en het pesthuisje waar de broeders zieken in quarantaine verpleegden.

Toen in 2014 de laatste patiënt was vertrokken, sloegen lokale vandalen toe. Ze bekladden de kapel met grafitti, stalen de pijpen uit het kerkorgel en sloegen glas-in-lood-ramen kapot. Veel vensters zijn nu dichtgetimmerd. Het pesthuisje zit vol tochtgaten.

Toekomstige eigenaren Trebbe en Novaform zijn vastbesloten dat allemaal weer te herstellen, vertelt Remco Raghunath namens de projectontwikkelaars. „Maar het zijn deels rijksmonumenten. Daar moet je zorgvuldig mee omgaan en een goed plan voor hebben.” Of ze een rol op het herontwikkelde terrein gaan krijgen, „bekijken” ze momenteel nog.

De woningen moeten sowieso in Sint-Bavo-stijl verrijzen. „Met aan de voorzijde kenmerkende topgevels en een veranda.” De opnieuw aangelegde Engelse en Franse tuin moeten een rustpunt vormen voor de bewoners. „Net zoals dat honderd jaar geleden voor patiënten gold.” Raghunath: „Deze plek is zo kenmerkend geweest voor Noordwijkerhout. Zo belangrijk. Dat gooi je niet zomaar weg. Daar gaan we heel bewust mee om.”