Een paar duizend euro extra nodig, maar de bank zegt ‘nee’

Het zal je gebeuren: je hebt in de oververhitte Randstedelijke woningmarkt je oog laten vallen op je droomhuis(je). De vraagprijs past nog net binnen het budget dat je volgens je hypotheekadviseur kunt lenen op basis van je inkomen. Tijdens het biedingsproces hoor je dat je bent overboden, maar met 10.000 euro erbij is de woning alsnog van jou. Je belt de bank om dat te regelen. Maar de bank zegt ‘nee’. Wat te doen?

De afgelopen jaren zijn er steeds meer beperkingen gekomen voor de consument die leent voor aanschaf van een woning. Minder mogen lenen en ook nog eens tegen versoberde voorwaarden, dat is de norm geworden. Vooropgesteld: zowel banken als consumenten zijn terughoudender geworden bij het aangaan van leningen. Overkreditering is bij wet verboden. De vrees voor een nieuwe recessie zit er goed in en de lessen van 2008 zijn nog niet vergeten. Banken en andere hypotheekaanbieders zijn daarbij bang voor een tik op de vingers van toezichthouder AFM, die met regelmaat waarschuwt voor te veel lenen of te vaak afwijken van de normen.

Tegelijkertijd zorgt de overspannen situatie op de woningmarkt her en der voor vindingrijkheid, juist in situaties waar de droomwoning op een haar na binnen handbereik is.

Starters

Bij de starters op de woningmarkt (16 procent van de totale hypotheekmarkt) is een duidelijke tweedeling zichtbaar. Starters die met veel eigen vermogen (bijvoorbeeld door een belastingvrije schenking) de markt opkomen en nog wel een huis kunnen bemachtigen, staan daar tegenover starters die nauwelijks eigen geld hebben. Die laatste groep heeft het zwaar en haakt af, of probeert op allerlei manieren net dat beetje extra te lenen.

Dat kan soms dankzij steun van de familie, bijvoorbeeld met een familiehypotheek. Een andere keer biedt een net wat ruimere interpretatie van de regels soelaas. Zo kan (in overleg met een hypotheekadviseur) geprobeerd worden via slim shoppen de ‘woonquote’ wat op te krikken.

Huizen belasten als vermogen: goed idee? Help, mijn huis verhuist naar box 3

Die quote, formeel de woningfinancieringslast, bepaalt welk deel van het inkomen – gegeven een bepaalde hypotheekrente – besteed mag worden aan wonen. Dit wordt jaarlijks vastgesteld door budgetvoorlichter Nibud en vastgelegd in de wet. Wie bijvoorbeeld een bruto jaarinkomen heeft van 50.000 euro en een hypotheek afsluit tegen 2,50 procent, mag maximaal 21 procent van dat inkomen aan wonen besteden.

Het is volledig contra-intuïtief, maar door deze systematiek heeft het zin niet voor de laagste, maar juist voor een marginaal hogere rente te gaan. Wie met hetzelfde jaarinkomen van 50.000 euro de rente namelijk op 2,51 procent weet te krijgen, mag ineens 22 procent van zijn inkomen lenen. Dat kan een paar duizend euro leencapaciteit schelen, zonder dat de maandelijkse lasten noemenswaardig toenemen.

Een andere manier om meer te mogen lenen binnen de hypotheek, is via een uitzonderingsgrond van de hypotheekaanbieder. De hypotheekaanbieder moet de wet volgen (‘pas toe’) of beargumenteerd en gedocumenteerd aan de toezichthouder kunnen uitleggen waarom hij daarvan afwijkt (‘leg uit’).

Een veelgebruikte afwijkingsgrond is de verwachte toename van het inkomen van een potentiële woningkoper. Wie kan aantonen dat zijn inkomen stijgt, mag meer lenen dan de woonquote toestaat. Dat bedrag kan aardig oplopen, maar het is wel gemaximeerd op de verwachte inkomensstijging van de komende drie jaar.

Grote aanbieders van hypotheekleningen als Rabobank, ABN Amro en De Hypotheker bevestigen „een lichte stijging” van dit aantal ‘explain’-dossiers. Ze benadrukken dat die groei ver achterblijft bij de toename van de woningprijzen en vinden het te vroeg om van een oorzakelijk verband te spreken.

Landelijk gezien is het aantal uitzonderingen overigens afgenomen, van 1,9 procent in 2017 naar 1,5 procent in 2018, meldt Hypotheek Data Netwerk (HDN) desgevraagd. Toezichthouder AFM zegt de uitzonderingsgevallen op basis van risicoanalyses te controleren en waar nodig te beboeten.

Riskant, maar legaal, is de mogelijkheid een deel van de aanschaf van de woning niet met een hypotheek, maar met consumptief krediet te betalen. De rente daarvan is steevast hoger dan die van een hypotheek, en bovendien vaak niet aftrekbaar. Maar wie op zoek is naar een paar duizend euro, is soms bereid dat verlies te nemen.

Vreemd genoeg wijken de regels voor stapeling van schulden af bij de beoordeling daarvan. Wie een consumptief krediet heeft en een hypotheek wil afsluiten, weet dat dit krediet de leencapaciteit voor de hypotheek aardig uitholt. Omgekeerd is dat veel minder het geval. Concreet heeft het dus zin eerst een hypotheek af te sluiten en daarna pas een consumptief krediet, voor bijvoorbeeld de kosten koper of een verbouwing.

Sommige hypotheekaanbieders adviseren hun klanten deze route te bewandelen, mits de klant de maandelijkse lasten van hypotheek plus krediet goed kan dragen. De AFM waarschuwt voor het consumptief meefinancieren van de hypotheekkosten en is in gesprek met kredietverstrekkers om beide vormen van lening gelijk te behandelen.

Doorstromers

Ongeveer de helft van de huizenkopers betreft doorstromers. Wie al een huis heeft, kan dat nu in veel gevallen met een mooie overwaarde verkopen en op zoek gaan naar een nieuw onderkomen. Maar ook die overwaarde is geen garantie dat het nieuwe huis financieel binnen handbereik komt.

Tegen alle verwachtingen in zien hypotheekaanbieders dat nagenoeg alle doorstromers (90 procent) die hun oude hypotheek deels aflossingsvrij hadden, dat deel meenemen naar hun nieuwe huis en hypotheek en het vaak zelfs vergroten.

Mensen die in de oude situatie bijvoorbeeld 30 procent van hun lening aflossingsvrij hadden, verhogen dat in sommige gevallen naar 40 of zelfs 50 procent van de totale lening. In totaal heeft nu 60,7 procent van de doorstromers een aflossingsvrij deel in de hypotheek, 3,7 procent meer dan vorig jaar, aldus HDN.

Een aflossingsvrije hypotheek, waarom doen we daar zo nerveus over?

Bij een aflossingsvrije lening betaalt iemand alleen rente over de lening, de schuld zelf blijft tot het einde van de looptijd staan. Daarmee zijn de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek lager dan die van een lineaire of annuïtaire lening. Voor het verkrijgen van zo’n hypotheek moet overigens wel getoetst worden op basis van een annuïteitenhypotheek, ook als er sprake is van een aflossingsvrije hypotheek.

Sinds 2013 mag nog hooguit de helft van een hypotheek aflossingsvrij zijn, de rest moet verplicht en structureel worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Voor starters is dit geen optie, omdat bij nieuwe leningen een eventueel aflossingsvrij deel niet meer onder de hypotheekrenteaftrek valt.

Taxatie en energiebesparing

Als niet het inkomen het probleem is, maar de waarde van het huis, zijn er ook nog een paar trucjes. Ten eerste kan de koper zijn makelaar vragen de officiële taxatie van de woning – benodigd voor aanvraag van de hypotheek – aan te passen aan de koopprijs.

Een woning die voor bijvoorbeeld 300.000 euro te koop staat, en dus als zodanig getaxeerd is door de verkopende partij, wordt voor 330.000 euro verkocht. De koper kan op basis van de oude taxatie drie ton lenen, 100 procent van de woningwaarde. Pas als zijn eigen makelaar een formele taxatie opstelt op basis van de koopprijs, is een hypotheeklening van 330.000 euro mogelijk. Dit is volgens hypotheekexperts staande praktijk in overspannen markten waar veel wordt overboden.

Tenslotte: bij woningen die gedocumenteerd en aantoonbaar energiezuiniger gemaakt worden na de aanschaf, kan tot 106 procent van de woningwaarde worden geleend. Veel banken bevelen energiebesparende verbouwingen actief aan als onderdeel van hun duurzaamheidsstrategie.

Wie denkt met een paar loze beloftes over driedubbel glas en een warmtepomp een paar duizend euro extra te lenen, komt bedrogen uit. Het bedrag voor de energiebesparende maatregelen wordt in een apart bouwdepot gestort, waaruit pas geput kan worden op basis van facturen van de verbouwing.

Wat wel enige extra leencapaciteit kan opleveren, is een taxatie op basis van de waarde van de verbouwde woning: als de energiebesparende investering de waarde van de woning verhoogt, geldt de nieuwe waarde als basis voor de hypotheek.

Recessieangst

Het is dus in veel gevallen mogelijk een klein financieringsgat creatief te dichten. Toezichthouder AFM benadrukt echter dat te veel lenen risico’s met zich meebrengt, ook op langere termijn.

Want mogelijk is het einde van de oververhitting op de markt al weer in zicht. Makelaarsvereniging NVM meldde recent dat de huizenprijzen minder hard stegen dan in vorige kwartalen. En tegenvallende Europese groeicijfers maken ook een recessie later dit jaar tot een reëel risico. Dat kan de huizenprijzen onder druk zetten of tot baan- of inkomensverlies leiden en zo het afbetalen van een net iets te forse hypotheek lastig maken.