Foto: Martijn Beekman / ANP

‘Over drie, vier jaar slaat de woningmarkt om’

Interview Johan Conijn Het woonbeleid heeft meer problemen veroorzaakt dan opgelost, vindt de professor. Corporaties zijn verzwakt, nieuwbouw komt traag op gang.

Wie er ook maar enigszins toe doet op de Nederlandse woningmarkt of in de corporatiesector, was er afgelopen maand bij: het afscheidscollege van Johan Conijn. Hij gaat met emeritaat als bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Terwijl hoge vraag en achterblijvend aanbod de woningprijzen opdrijven tot ongekende hoogte, bijna drie ton gemiddeld nu, liet Conijn (68) zijn licht schijnen over de hervormingen op de woningmarkt, de resultaten ervan, de onvolkomenheden – en welke lessen je daaruit kan trekken.

Is het gek om afscheid te nemen in deze periode van oververhitting op de woningmarkt?

„Ik ga niet met pensioen. Ik blijf in de corporatiesector werkzaam als adviseur en onderzoeker en actief bij onderwijsinstituut Amsterdam School of Real Estate. Voor mijn hoogleraarschap geldt nu eenmaal dat je met emeritaat moet als je een bepaalde leeftijd bereikt.

„De woningmarkt is altijd interessant, voortdurend in beweging – het is nooit af, het wordt nooit saai. Er is een wisselwerking tussen overheid en markt. En het is meetbaar, je kunt ontwikkelingen inzichtelijk maken.”

Uw afscheidsrede heette ‘Kennis is als een fata morgana’. Een verwijzing naar de economie?

„Een fata morgana verdwijnt als je dichterbij komt. Dat geldt ook voor kennis; naarmate de tijd vordert en beleid zich ontwikkelt, ontstaan nieuwe inzichten. En het geldt voor economie; dat is geen exacte, maar een gedragswetenschap. Door de grote invloed van menselijk gedrag is in de praktijk heel moeilijk te voorspellen wat er gaat gebeuren.”

Ziet u dat terug op de woningmarkt?

„Wat ons heeft verrast, is de trek naar de stad. In de jaren 60 en 70 was dat andersom. En nu zie je grote tekorten in Amsterdam en Utrecht.

„Dat starters veel sneller dan vroeger een huurwoning betrekken, heeft ook te maken met menselijk gedrag. Los van andere oorzaken, zoals de hoge huizenprijzen, is voor jongeren het bezit van goederen veel minder belangrijk geworden dan het gebruik ervan.”

U heeft altijd gepleit voor afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Het past in uw visie: zo min mogelijk ‘verstoringen’ op de woningmarkt. Waarom?

„De woningmarkt kan niet zonder overheidsbemoeienis, vanwege de publieke belangen. Wonen is een grondrecht, dus het is goed dat de sociale sector bestaat. Maar de overheid heeft de neiging haar rol groter te laten worden dan nodig is. In de jaren 60 en 70 is een subsidiebouwwerk opgericht voor koop- en huurwoningen, omdat de overheid vond dat huishoudens kwalitatief beter moesten gaan wonen. Dat heeft heel veel geld gekost, terwijl je je kan afvragen of het echt een doel diende. We zijn nog steeds bezig dat stelsel te verkleinen.

„De hypotheekrenteaftrek kunnen we missen als kiespijn. Als je dat geld, via bijvoorbeeld lagere inkomstenbelasting, vrij te besteden geeft, is de bevrediging van consumenten veel groter.”

Particuliere beleggers die panden opkopen en verhuren worden veel genoemd als (mede)veroorzakers van de oververhitting. Wat vindt u van hun rol?

„Eigenlijk is de particuliere verhuur terug van weggeweest. Deze opkomst is spectaculair. Dat vind ik op zich positief, een deel van de markt moet beschikbaar zijn voor vrije huur.

„Maar door het tekort aan huurwoningen, stijgen de prijzen hard, met name bij de opgekochte koopwoningen. Daar zitten we niet op de wachten. Hier had de overheid allang moeten ingrijpen, vind ik, bijvoorbeeld door de koper van een woning te verplichten er ook in te gaan wonen, of door hogere overdrachtsbelasting te heffen. Dat lijkt strijdig met de kleinere overheidsrol die ik ook bepleit, maar beleid op de woningmarkt is voortdurend een kwestie van maatvoering.”

Lees ook: Wordt 2019 een beter jaar om een huis te kopen?

Het tekort aan woningen bestaat eigenlijk al vanaf de Tweede Wereldoorlog. Heeft beleid wel invloed?

„Er zijn altijd mensen in Nederland geweest die zeggen: ‘Pas op, we moeten niet te veel bouwen’. Dat zei de directeur van het EIB in de jaren 60 al, en in 2014 zei het Planbureau voor de Leefomgeving precies hetzelfde. Eigenaren van woningen hebben een belang bij schaarste: bij een overschot dalen huizenprijzen en huren.

„We hebben in Nederland bovendien een ruimtelijkeordeningsbeleid dat heel tijdrovend is. Onderzoek toonde vorig jaar aan dat het tien jaar duurt om een nieuwbouwwoning te realiseren. Zo loop je voortdurend achter de feiten aan.

„Doordat het aanbod traag reageert op de vraag, kent de Nederlandse woningmarkt een varkenscyclus. Als de prijs van varkensvlees hoog is, gaan boeren veel varkens houden waardoor je overproductie krijgt. Daardoor zakt de prijs, haken boeren weer af en begint de cyclus opnieuw. Dat zit ook in onze woningmarkt.”

U zei in uw afscheidsspeech dat het woonbeleid van de afgelopen jaren meer problemen heeft opgeleverd dan opgelost. Is het zo slecht gesteld met de woningmarkt?

Lange stilte. „Pfff, ik vind dat heel moeilijk. Het beleid heeft zoet en zuur opgeleverd. Dat de bouwproductie is stilgevallen, weeg ik heel zwaar. Dat heeft heel vervelende gevolgen gekregen. Corporaties kunnen, door de verhuurdersheffing en andere belastingen, taken die zij zouden moeten oppakken – bouwen, verduurzamen, huren betaalbaar houden – niet bekostigen. Dat heeft de sociale sector verzwakt.

„Ik denk dat het heel verstandig is dat de koopsector wordt hervormd. De hypotheekrenteaftrek wordt voorzichtig afgebouwd, hopelijk worden de schommelingen op de woningmarkt daardoor minder groot. Dat corporaties zijn gedwongen te focussen op hun kerntaak, is ook een goede ontwikkeling. Net als dat de particuliere huursector meer ruimte krijgt.”

Welke lessen kunnen we daaruit trekken voor de nabije toekomst?

„We moeten tijdens een crisis blijven bouwen. Dat is afgelopen crisis niet gebeurd, we zijn weer in die val gelopen. Mijn inschatting is dat het woningtekort nog 3 tot 4 jaar blijft. Daarna slaat de markt om en hebben we weer heel veel aanbod. De varkenscyclus blijft altijd.”

    • Sam de Voogt