Hoe Airbnb tot hogere huren en stijgende huizenprijzen leidt

‘Zie je wel.’ Dat was wat universitair hoofddocent Hans Koster deze maand het vaakst hoorde. Afgelopen december werd zijn onderzoek naar de invloed van Airbnb op huizenprijzen in Los Angeles gepubliceerd. Samen met Jos van Ommeren en Nicolas Volkhausen concludeerde hij dat de aanwezigheid van Airbnb leidt tot een stijging van huizenprijzen en huren van gemiddeld 3 procent. Volgens de onderzoekers van de Vrije Universiteit Amsterdam is voor het eerst een direct verband aangetoond tussen Airbnb en huizenprijzen.

Waarom heeft u dit in Los Angeles onderzocht?

Hans Koster: „We hebben voor Los Angeles gekozen omdat er in verschillende stadsdelen verschillend beleid voor Airbnb is. Zo zijn er gebieden zonder restricties en gebieden waar Airbnb deels of volledig is verboden. Voor huizen dicht bij de grens van een stadsdeel waar Airbnb is toegestaan en een stadsdeel waar dat niet zo is, zijn de omstandigheden vergelijkbaar. Vervolgens keken we naar veranderingen in huizenprijzen en huren in de periode tussen 2014 en 2018.

„In stadsdelen waar Airbnb is verboden of alleen mag met vergunning, is het aantal listings [aangeboden accommodaties op Airbnb, red.] met 70 procent gedaald. Dat heeft geleid tot een waardedaling van 3 procent. Met dat gegeven hebben we een model ontwikkeld waarmee we de invloed van Airbnb op woningprijzen kunnen voorspellen. Daaruit volgt dat huizenprijzen gemiddeld met 3 procent stijgen – door Airbnb groeit de vraag naar huizen, en omdat het aanbod gelijk blijft, worden huizen meer waard.”

Wat u heeft aangetoond, bevestigt wat veel mensen al dachten. Waren de resultaten voor uzelf een verrassing?

„Dat we een prijsopdrijvend effect vonden, is op zichzelf niet verrassend. Maar de grootte van het effect is wel interessant. Slechts 1 procent van alle huizen in LA wordt gebruikt voor Airbnb, en toch zorgt hun aanwezigheid voor prijsstijgingen van 3 procent. Dat is best veel.

„Ook konden we voor het eerst de effecten meten van beleid dat Airbnb min of meer verbiedt. Als mensen of investeerders voor verhuur aan dezelfde voorwaarden moeten voldoen als hotels, dan vinden ze dat al snel te veel gedoe. Daarom is het goed te begrijpen dat het aantal listings zo sterk is afgenomen.”

In het artikel schrijft Koster dat „uit ons onderzoek geconcludeerd [kan] worden dat ook in het centrum van Amsterdam de prijzen en huren door Airbnb waarschijnlijk gestegen zijn”. Maar voorafgaand aan het gesprek mailt hij dat „de vertaalslag naar Amsterdam altijd koffiedik kijken blijft.”

Wat kunt u wel zeggen over Airbnb in Amsterdam?

„We moeten voorzichtig zijn, want LA is een andere stad waar mensen veel minder dicht op elkaar wonen. Overlast door Airbnb is er daardoor in vergelijking met Amsterdam nihil. Wij vermoedden dat die overlast in Amsterdam een negatief effect heeft op de stijging van huizenprijzen. Maar de prijzen per nacht in LA zijn vergelijkbaar met die in Amsterdam. Dat de aanwezigheid van Airbnb heeft gezorgd voor prijsstijgingen in Amsterdam is daarom heel waarschijnlijk. We weten alleen niet hoe groot dat effect is.”

Airbnb noemt het „verbazingwekkend” dat u op basis van onderzoek in LA conclusies trekt over Amsterdam. Bovendien zou „onderzoek na onderzoek” aantonen dat Airbnb geen invloed heeft op de woningmarkt. Wat vindt u daarvan?

„Het bedrijf heeft natuurlijk een reden dit te ontkennen. Anders hebben mensen al snel de negatieve associatie dat Airbnb de woningmarkt verpest. De rapporten die Airbnb aandraagt tonen vooral correlaties: je kunt laten zien dat het aantal listings stijgt en dat de huizenprijzen stijgen, maar dat betekent nog niet dat ze iets met elkaar te maken hebben. Zo kun je elk effect wel aantonen , en ik denk dat Airbnb handig gebruikt maakt van de rapporten die een effect ontkennen.

„Ons werk is daarmee niet te vergelijken. Zonder arrogant over te willen komen, hebben niet-academische instanties – zoals onderzoeksbureaus – over het algemeen niet de juiste kennis en steken er minder tijd en geld in als wij. Wij hebben een jaar over dit onderzoek gedaan.”

Heeft u advies voor Amsterdam hoe het beleid van de stad beter kan?

„In principe levert Airbnb een positieve bijdrage aan de maatschappij. Huizen worden efficiënter gebruikt, huizenbezitters verdienen wat meer geld. We zijn daarom niet meteen voor een verbod of een restrictie. Het probleem in Amsterdam is de overlast die is ontstaan door het toegenomen toerisme. Dat komt slechts deels door Airbnb. Wil je het toerisme in zijn geheel terugdringen, dan is een hogere toeristenbelasting een veel efficiënter middel. Het is makkelijker te handhaven dan een restrictiebeleid, en het levert meer geld op. Daar kun je bijvoorbeeld extra sociale woningbouw of woningen in de vrije huursector van financieren. Zo hebben we allemaal baat bij Airbnb.”

Lees ook: Nepprofiel met 208 appartementen: de business achter de ‘authentieke’ façade van Airbnb