Help, mijn huis verhuist naar box 3

Fiscale verhuizing Het voorstel huizen te belasten als vermogen lijkt in strijd met de wens om de hypotheekschuld af te lossen. Of niet?

Illustratie Roland Blokhuizen

Dat was even schrikken voor huizenbezitters. President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) bepleitte zondag 27 januari bij tv-programma Buitenhof iets te doen aan de torenhoge nationale hypotheekschuld van 702 miljard euro. Verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek, en meer eigen geld inbrengen als je een huis koopt. Heldere maatregelen, gericht op een verkleining van onze gezamenlijke schuldenlast. Les één van de kredietcrisis.

Maar dan was daar ook Knots pleidooi om de eigen woning te behandelen als vermogen, als investerings- in plaats van consumptiegoed. In fiscalistentaal moet van Knot de eigen woning verhuizen van box 1 (werk en inkomen) naar box 3 (vermogen). Van hypotheekrenteaftrek naar vermogensbelasting.

Voor de oppervlakkige verstaander is dat een moeilijk te doorgronden pleidooi. Immers: aan de ene kant stimuleert de staat reductie van de hypotheekschuld (schulden zijn slecht), aan de andere kant komt daar een straf op te staan door de eigen (afgeloste) woning te belasten als een belegging (bezit is slecht). De weduwe met alleen een AOW’tje in een afbetaald grachtenpand met een WOZ-waarde van 1 miljoen ziet de bui al hangen.

Het echte antwoord is genuanceerder. Knot is als toezichthouder verantwoordelijk voor een stabiele economie. Een torenhoge schuldenlast maakt Nederland kwetsbaar voor schommelingen in de conjunctuur. Dat hij daar vanaf wil, is dus logisch.

Woonlasten ongelijk verdeeld

Eerst het grote plaatje. Nu is een huishouden relatief veel van het besteedbaar inkomen kwijt aan de eigen woning. Dat wordt bevorderd door de hypotheekrenteaftrek – in totaal ruim 14 miljard euro – die zo beïnvloedt hoe mensen hun geld uitgeven en die huizenprijzen onnodig opjaagt. Door de aftrek worden mensen gestimuleerd zoveel mogelijk te lenen voor de koop van hun woning, waardoor minder geld overblijft voor sparen of beleggen. Dat maakt huishoudens kwetsbaar (alle ballen op het huis) en leidt ertoe dat in de rest van de economie minder geld beschikbaar is voor bijvoorbeeld investeringen in bedrijven. Daarbij geldt een belasting op vermogen als economisch minder verstorend dan een belasting op arbeid, die werken ontmoedigt.

Er is meer. De lasten voor wonen zijn nu zeer ongelijk verdeeld over de generaties. De meeste mensen onder de 55 jaar zijn 24 tot 34 procent van hun besteedbaar inkomen kwijt aan hypotheeklasten. Bij 55-plussers is dat minder: 8 tot 23 procent, vooral doordat zij vaker hun hypotheek afgelost hebben. Door de woning als vermogen te belasten en de opbrengst van die heffing via lastenverlichting terug te geven aan burgers, kan de consumptie ‘naar voren gehaald worden’: als je jonger bent, krijg je relatief meer te besteden dan als je ouder bent. Inkomenspolitiek via de fiscale verhuizing.

Ten slotte is het voor de fiscus een stuk eenvoudiger om het huis te belasten als vermogen, zeker vergeleken met de huidige kerstboom aan belastingregels zoals het eigenwoningforfait, de annuïtaire aflossingsplicht, de bijleenregeling, etcetera. Staatssecretaris Menno Snel (Belastingen, D66) zei eind vorig jaar overigens wél naar de complexiteit van de regels te willen kijken, maar zei ook meteen geen plannen te hebben voor „een vergaande systeemwijziging van de eigenwoningregeling”.

Macro-economisch en beleidsmatig valt dus wel wat te zeggen voor de fiscale verhuizing. De grote vraag is natuurlijk hoe zo’n verschuiving in de praktijk uitpakt voor huishoudens. Daar zijn vele rapporten over geschreven en het antwoord is: dat hangt af van politieke keuzes.

Eigenwoningforfait naar nul

Eerst het ene uiterste: hierbij wordt de hypotheekrenteaftrek de komende jaren verder verlaagd, van maximaal 49,5 procent nu tot 30 procent in 2026. Ook het eigenwoningforfait, een percentage van de woningwaarde dat opgeteld wordt bij het belastbare inkomen, daalt in die periode naar 0 procent. Daarna gaat de eigen woning van box 1 naar box 3.

Om te voorkomen dat mensen dan ineens duizenden euro’s vermogensbelasting moeten betalen, wordt tegelijkertijd een vrijstelling ingevoerd ter hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Zolang iemand nog hypotheekschuld heeft, wordt die in mindering gebracht op de vrijstelling. Deze negatieve belasting (vrijstelling minus schuld) in box 3 kan de fiscus uitkeren tegen het in box 3 geldende tarief van 30 procent.

Zo wordt de bevoordeling van financieren met vreemd vermogen opgeheven: het maakt niet meer uit of je de woning met eigen of geleend geld betaalt, het saldo van het vermogen wordt belast. Door een grote vrijstelling in te voeren, kan deze fiscale verhuizing zonder grote inkomenseffecten worden doorgevoerd. Wel dalen de huizenprijzen licht door de rem op overmatig lenen.

Het andere uiterste haalt het huis ook van box 1 naar box 3, maar zonder vrijstelling, zonder subsidie. In dit scenario wordt de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs verlaagd naar 30 procent (in 2026). Tegelijk stijgt het eigenwoningforfait totdat een effectieve belastingdruk ontstaat die gelijk is aan die in box 3. Voor een 55-jarige met een huis van 3,5 ton zonder hypotheek betekent dat per jaar 3.500 euro lastenverzwaring, becijferde het Centraal Planbureau al eens.

Fiscale puristen

Als beide tarieven min of meer gelijk zijn, gaat de woning naar box 3 en is de bevoordeling van financiering met vreemd vermogen opgeheven. De huizenprijzen dalen in dit scenario 14 procent, omdat mensen minder (geleend) geld aan wonen besteden doordat de woningwaarde belast is.

Fiscale puristen zijn het meest gecharmeerd van deze optie, waarbij de woning dezelfde fiscale behandeling krijgt als andere vormen van vermogen. De huidige subsidie aan de koopsector (in de vorm van hypotheekrenteaftrek) verdwijnt helemaal, en daarmee de invloed van de staat op de keuze een woning met eigen of vreemd vermogen te financieren, of om te huren in plaats van te kopen.

In de praktijk zal zo’n verschuiving nooit plotseling gebeuren, zegt DNB in een toelichting op Knots uitspraken. Door ‘te draaien aan knoppen’ zoals de vrijstelling in box 3 of de hoogte van het eigenwoningforfait en de renteaftrek, is een geleidelijke overgang mogelijk zonder grote schokken in huizenprijzen of inkomens. Bij een verkeerde invoering (met te veel negatieve effecten), bestaat het risico dat mensen hun schulden juist niet meer aflossen, uit angst voor hoge belasting op het vermogen.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.

    • Egbert Kalse