Corporaties willen of kunnen niet meer

Het is dat de Amsterdamse Sarphatistraat een lengte van bijna twee kilometer heeft. Anders was de rij met mensen die op 26 september vorig jaar voor het complex stond, de hoek bij de Korte ’s-Gravesandestraat om gekruld. Meer dan vijftig mensen stonden er te wachten voor de bezichtiging van een huurwoning met een maandhuur van 1.000 euro.

De grote belangstelling is verklaarbaar: woningen met een maandelijkse huurprijs van tussen de 720 – de grens van de sociale huursector – en 1.000 euro zijn zogenoemde middenhuurwoningen en daar zijn er in Nederland slechts 479.000 van, op ruim 7,7 miljoen woningen. Een aandeel van iets meer dan 6 procent, voor een segment dat een „sleutelrol” moet spelen bij de doorstroming op de woningmarkt, zoals minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) dat verwoordde. Zij ziet het middensegment als dé plek waar mensen terecht kunnen die te veel verdienen voor de sociale sector maar (nog) te weinig om een huis te kopen. De komende vijf jaar zijn er tussen de 75.000 en 100.000 van dit soort type huizen nodig, bleek vorig jaar uit een rapport van onderzoeksbureau Stec Groep.

Middenhuurwoningen dienen in principe te worden neergezet door commerciële partijen. Maar in de praktijk is in de grote steden de ruimte zo schaars en de vraag zo hoog, dat het neerzetten van huurwoningen duur is. Daar komt bij dat stadsbesturen allerlei eisen stellen aan het neerzetten van middenhuur. Dit type huurwoningen levert zodoende te weinig rendement op – marktpartijen zetten liever duurdere appartementen neer.

Daarom ziet minister Ollongren een belangrijke rol weggelegd voor corporaties. Die zouden meer middenhuurwoningen moeten bouwen.

Corporaties bouwen juist minder

Zelf zien ze dat anders. Tussen 2014 en 2016 is het aantal middenhuurwoningen van corporaties met 27.000 afgenomen naar ruim 73.000, blijkt uit cijfers van corporatiekoepel Aedes. En sinds 2017 is dat aantal gedaald met 1.300, stelt toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Aw voorziet de komende jaren een verdere afname van bijna 8.000 middenhuurwoningen. 80 procent van de corporaties verwacht de komende vijf jaar minder middenhuurwoningen in bezit te hebben, blijkt uit recent onderzoek van kennisinstituut Platform31 onder 56 corporaties. Onderzoeker Fons Lustenhouwer: „Commerciële activiteiten zijn niet hun corebusiness, zeggen ze. Dat begrijp ik wel.”

De dalende trend is een gevolg van het beleid van Ollongrens voorganger, Stef Blok (VVD). „Die heeft hele strenge regels aan corporaties opgelegd”, zegt Kees van Nieuwamerongen, directeur van toezichthouder Aw. Blok wilde dat corporaties zich alleen gingen bezighouden met de sociale sector en legde dat vast door de Woningwet in 2015 te wijzigen. Financiële debacles als die met Vestia en wangedrag van corporatiebestuurders die geld uitgaven aan zaken als een Maserati wilde de minister niet meer.

Sinds 2014, toen corporaties de wijzigingen in de Woningwet zagen aankomen, verkopen ze daarom hun commerciële huurwoningen als financiële stimulans voor hun sociale bezit, of om er maar vanaf te zijn.

Nu corporaties in de ogen van Ollongren weer nodig zijn in het middensegment, kunnen of willen ze niet meer. Veel corporaties hebben simpelweg te weinig geld om middenhuurwoningen te bouwen. Van Nieuwamerongen: „Er komt van alles op ze af: ze moeten de huren op een betaalbaar niveau houden, hun woningen verduurzamen, meer sociale en vrije huurwoningen bouwen. En dat terwijl hun verdienmodel onder druk staat door stijgende belastingen zoals de verhuurdersheffing en lagere inkomsten doordat ze huren moeten aanpassen aan de inkomens van bewoners.”

Regelgeving belemmert

De kleine groep – hun aandeel wordt geschat op 10 procent – die nog wel ambities heeft in de vrije huursector, wordt belemmerd door regelgeving. Corporatie Eigen Haard in Amsterdam had verregaande plannen om een gemengd complex neer te zetten in Amsterdam-Zuidoost. 84 appartementen, waarvan de veertien grootste woningen middenhuur moesten worden. Maar de corporatie zag ervan af. Manager strategie Pim Hogenboom: „Voor gemengde projecten zijn wij verplicht een marktpartij te zoeken. Maar zij stellen voorwaarden om hun gewenste rendement te halen: snellere huurverhogingen, verkoop van de woningen na een jaar of vijftien. Voeg daarbij de stijgende grond- en bouwprijzen – dat verklaart waarom we geen geschikte partner kunnen vinden.”

Sommige corporaties weigeren uit principe. Middenhuur is iets voor marktpartijen, zegt bijvoorbeeld Bo-Ex uit Utrecht. Directeur Marije Eleveld: „Van oudsher richten we ons op de kleinste portemonnee. Er is grote vraag naar sociale huurwoningen.”

Eleveld snapt de wens van de minister wel, „want in Utrecht komt maar weinig middenhuur van de grond. Wat er gebouwd wordt, is heel klein. Daar kun je niet terecht als agent of verpleger met je gezin.” Dat heeft negatieve gevolgen, ziet zij ook. „Zo verlies je een goede mix in de wijken. En de middenklasse is toch de motor van de stad.” Maar de drang in actie te komen voelt Eleveld niet. „We voelen niet de medewerking van de overheid om überhaupt over middenhuur na te gaan denken.”

Je kunt concluderen dat het beleid van oud-minister Blok effectief is geweest, zegt Van Nieuwamerongen. Misschien wel té effectief. „Corporaties vereenzelvigen huurwoningen in de vrije sector met ‘niet doen’. Het is een scheldwoord geworden.”

Om corporaties te stimuleren, heeft minister Ollongren aangekondigd regels aan te passen. Zo hoeven corporaties die nieuwe middenhuurwoningen neerzetten geen rendement meer te halen van 5,5 procent – dat percentage is bijgesteld naar 0. Ook moet de voorrangsregel voor marktpartijen bij projecten met middenhuurwoningen voor grond die in erfpacht is bij corporaties, vervallen. Maar het zal een tot twee jaar duren voordat de nieuwe regels van kracht zijn, zegt corporatiekoepel Aedes.

Volgens Bo-Ex-directeur Eleveld zijn de aangekondigde maatregelen onvoldoende. „Er is naast een versoepeling van de regelgeving ook meer financiële ruimte nodig.” Dat zou er bijvoorbeeld moeten komen via de afbouw of afschaffing van de verhuurdersheffing, iets waar Aedes al langer voor pleit.