Minder vrije huurwoningen bij corporaties

Krimp middensegment Corporaties hebben steeds minder woningen in het middensegment. De minister wil er juist meer.

Minister Ollongren ziet graag dat corporaties een grotere rol gaan spelen bij de bouw van middenhuurwoningen, huizen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro per maand.
Minister Ollongren ziet graag dat corporaties een grotere rol gaan spelen bij de bouw van middenhuurwoningen, huizen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro per maand. Foto iStock

Corporaties bezitten steeds minder huurwoningen in de vrije sector en de komende jaren wordt dat aantal alleen maar kleiner. Die ontwikkeling staat haaks op de wens van minister Ollongren (Binnenlandse zaken, D66). Volgens de corporaties hebben zij vooral last van nieuwe regels en ook belastingen, zoals de verhuurdersheffing, die het hun vrijwel onmogelijk maken nog actief te zijn op deze markt.

Minister Ollongren ziet juist graag dat corporaties een grotere rol gaan spelen bij de bouw van middenhuurwoningen, huizen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro per maand. Uit cijfers van corporatiekoepel Aedes en toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) blijkt dat het aantal middenhuurwoningen van corporaties is teruggelopen van bijna 100.000 in 2014 tot ruim 73.000 in 2016. De komende jaren verwachten Aedes en Aw een verdere daling.

Dat is het gevolg van de wijziging van de Woningwet in 2015. Corporaties moeten zich sindsdien bezighouden met sociale huurwoningen en mogen alleen onder strenge voorwaarden duurdere huurwoningen bouwen of kopen. De wetswijziging werd ingevoerd na incidenten met corporaties, zoals het miljardenverlies van Vestia.

Marktpartijen zouden de bouw van de middenhuurwoningen moeten overnemen, maar dat gebeurt te weinig. Ontwikkelaars vinden deze projecten niet meer rendabel en zetten liever duurdere huur- en koopwoningen neer. Gevolg is dat in het middensegment nauwelijks meer wordt gebouwd, ziet Aw-directeur Kees van Nieuwamerongen: „Nu is het tij gekeerd en doet de politiek een beroep op corporaties voor middenhuur. Binnen de corporatiewereld denken velen echter sinds 2015: vrije huurwoningen, niet doen.”

Corporatiekoepel Aedes ziet dat corporaties zich „ontzettend ontmoedigd” voelen, zegt woordvoerder Marlies Kolthof. Door de gewijzigde regels moeten gemeenten nu voorrang geven aan de markt, pas daarna komen corporaties in beeld. „De besluitvorming ligt bij gemeenten. Corporaties zijn wat betreft middenhuur volledig afhankelijk van hen.” Corporaties, kortom, willen of kunnen niet meer helpen.

Ollongren vindt dat betaalbare huurwoningen een sleutelrol spelen bij de doorstroming op de woningmarkt. Deze woningen moeten een plek bieden aan de mensen die te veel verdienen voor de sociale sector, maar die ook geen huis kunnen of willen kopen.

De dalende trend zet de komende jaren door. Volgens rapporten van toezichthouder Aw is het aantal vrije huurwoningen in bezit van corporaties sinds 2017 in een jaar met 1.300 afgenomen. Tussen 2018 tot 2022 zal dit aantal met nog eens bijna 8.000 dalen, verwacht directeur Van Nieuwamerongen. „Er zal meer verkocht worden dan er wordt aangekocht of aan nieuwbouw wordt neergezet.”

Minister past nu regels aan

Ollongren heeft de eis dat corporaties voor projecten met nieuwbouw in het middensegment een rendement van 5,5 procent halen, laten vallen. In september kondigde ze ook vereenvoudiging van de regels aan om corporaties „meer armslag” te geven bij „het stimuleren van middenhuur”. De volgende stap is vereenvoudiging van de markttoets, de maatregel die marktpartijen voorrang geeft bij projecten met huurwoningen in de vrije sector. Ook wil Ollongren de markttoets afschaffen voor grond die corporaties al voor 2015 in erfpacht hadden. Daardoor zouden met name corporaties in grote steden, waar vaak erfpacht is, makkelijker middenhuurwoningen neer kunnen zetten.