Monopoly in Rotterdam: van wie is de winkelstraat?

Vastgoed Deurwaarders, brieven, huuropzeggingen, exorbitante huurstijgingen; dat is de methode die vastgoedbedrijf Marcan graag hanteert bij zijn huurders aan de Meent. De gemeente kan weinig tegen de praktijken doen.

Foto's Robin Utrecht

‘Hier, dit is het eerste dat hij doet.” Ondernemer Fer Kok tikt tegen de gevel van een traiteur. Beige natuursteen. „Lijkt net marmer.” Wijzend naar de metalen omlijsting van de etalageruit: „Strakke, zwarte belijning.”

De panden die Marcan Vastgoed op en rondom de Meent bezit – een levendig winkelkwartier in het hart van Rotterdam – pik je er zo uit. Het zijn er inmiddels tientallen, hele blokken. Eenmaal in eigendom worden ze verbouwd en aan de buitenkant voorzien van een identieke, moderne look.

Fer Kok stapt de zaak in en achter de vitrine met lekkernijen zwaait de traiteur hem tegemoet. „Heb jij de brief al gehad?”, vraagt Kok. „Ik zit nog goed”, zegt de traiteur. „Mijn contact loopt pas over drie jaar af.” Kok steekt zijn duim op. „Reken maar, binnen drie jaar krijg jij die brief hoor.”

De brief, al heel wat huurders van wie het winkelpand is overgenomen door Marcan Vastgoed hebben ’m de afgelopen jaren gehad. Een akte, opgesteld door een deurwaarder die plots op de stoep staat. Boodschap: uw huur wordt opgezegd na afloop van het huidige contract – meestal binnen vijf jaar. De bakker kreeg ’m, de kapper, een promotiebureau, de gezondheidswinkel, de opticien, de fotowinkel, meerdere cafés. Marcan Vastgoed wenst een andere branchering, heet het. Een „hoogwaardige” winkelstraat en niet elk type ondernemer past daarbij.

Ondernemers in de buurt durven zo, vanwege de dreigende uitzetting, niet meer te investeren in hun zaak. En als de huur straks wordt opgezegd, waar moeten ze dan heen? Hoe zit het dan met hun broodwinning, de werknemers, het klantenbestand, de hoge verhuiskosten?

Fer Kok aan het werk in zijn Café Sunset.Robin Utrecht

Wie niet met de huuropzegging akkoord gaat, zoals Fer Kok, uitbater van Sunset Café, kan een rechtszaak verwachten. Daarvan zijn er de afgelopen jaren zeker zes geweest. Sommigen wilden de kostbare juridische strijd niet afwachten en vertrokken. De ondernemers die in hun plaats kwamen, betalen een fors hogere huurprijs. Twee ondernemers op de kop van de Meent moesten eruit omdat hun zaak werd samengevoegd. Het pand staat nu een jaar leeg.

Levendige straat

Wie is nou eigenlijk de baas in dit winkelgebied, dát willen de ondernemers wel eens weten. Is het de vastgoedeigenaar die bepaalt, of de gemeente? Juridisch is wat Marcan Vastgoed doet geoorloofd, al krijgt het bedrijf bij de rechter niet altijd gelijk, maar hoe zit het met zijn maatschappelijke taak? Het behoud van een levendige straat met kleine, goedlopende winkels?

Wel vaker gebeurt het dat vastgoedbedrijven in steden hele blokken winkelstraat opkopen en renoveren of doorverkopen. Of dat ze de huur verhogen en de winkelier het daar niet mee eens is. Maar niet vaak gaat het er zo hard aan toe. Wat in Rotterdam gebeurt, is uitzonderlijk, zegt Paul te Grotenhuis van INretail, de landelijke brancheorganisatie voor non-food.

Een jaar of drie geleden durfden de ondernemers zich nauwelijks openlijk uit te spreken over Marcan en zijn Rotterdamse eigenaar Danny Hummelman. Ze voelden zich geïntimideerd door zijn methode. Hummelman is regelmatig in het gebied, inspecteert de panden, houdt er besprekingen. Publiciteit schuwt hij. Recent verenigde een tiental ondernemers zich toch en wendde zich tot de gemeentepolitiek, maar ook de raadsleden die ze aanspraken wisten het antwoord niet.

Woensdagavond kwam de kwestie over de Meent aan bod in een commissievergadering. Vier ondernemers vertelden over de methode-Marcan: deurwaarders, brieven, huuropzeggingen, exorbitante huurstijgingen. Conny van der Velden, 28 jaar eigenaar van kapper Pino&Co met negen man personeel: „Dit beleid maakt een ondernemer vleugellam.” Ze kreeg zeven jaar geleden een brief, dat ze eruit moest. Accepteerde een huurverhoging van 50 procent. In 2021 moet ze eruit. Investeert ze in een nieuwe airconditioning nu de oude stuk is? „Mwah.”

Raadsleden van met name PvdA, VVD en D66 steunen de ondernemers. Maar wat kan de gemeente doen? Wethouder Barbara Kathmann (PvdA, Economie): „De verhalen liegen er niet om”. En toch lijkt de gemeente niet veel tegen de praktijken te kunnen uithalen. „Een gesprek”, zegt ze, „is de enige methode die werkt.” Een afspraak met Marcan staat gepland. Slecht gedrag straffen is moeilijk, meent Kathmann. Goed gedrag belonen, daar kijkt ze naar. Misschien kan de gemeente investeren in gebieden waar de pandbaas met ondernemers meedenkt.

„Is Anton hier?” Fer Kok loopt bakkerij Van der Heijden binnen, waar Anton de Heer in zijn schort komt aanlopen. Hij wilde eigenlijk zijn winkel, waar hij al 26 jaar zit, grondig vernieuwen, vertelt hij, „maar nu heb ik zelf maar de kwast ter hand genomen”.

Vorig jaar stond een deurwaarder in de winkel. Anton werd geroepen door zijn vrouw. „Die man zei ‘Goeiemorgen’, toonde een exploot, zei ‘Prettig weekend’ en was weer weg.” Per 2022 moet hij eruit, „omdat ze meer winkeloppervlak, meer retail willen”. Hij en zijn vrouw zijn er een tijdje „bloednerveus” van geweest.

Anton de Heer in zijn bakkerij Van der Heijden. Robin Utrecht

In 2003 leidde het ideaal van marktwerking tot afzwakking van de huurrechten voor de middenstand. Verouderde winkelcentra uit de jaren 70 waren toe aan renovatie, maar de huur opzeggen was voor pandeigenaren juridisch lastig.

De wetgever introduceerde de renovatieregeling die het mogelijk maakt de huur op te zeggen wegens „dringend eigen gebruik bij voorgenomen renovatie”. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat renovatie nodig is, vanwege herontwikkeling of omdat de huidige verhuur een negatief rendement oplevert.

‘Meer luxe en duurzaamheid’

Dat is ook wat Marcan Vastgoed in de rechtszaal de afgelopen jaren heeft betoogd. Zo’n tien jaar geleden begon het de vastgoedportefeuille rondom de Meent op te bouwen. Destijds een opkomende buurt met nog een aantal uitzend- en reisbureaus en wat leegstand. Er waren panden „met veel achterstallig onderhoud” die nodig moesten worden gerenoveerd en de huurprijs was „van oorsprong te laag”, zegt advocaat Michel Visser in een schriftelijke reactie. Hij voert namens Marcan het woord omdat Hummelman media niet te woord wil staan.

De vastgoedeigenaar wil volgens Visser simpelweg „interessante en hoogwaardige winkelstraten” creëren „waar mensen graag verblijven”. Hoe die straten eruit moeten zien „wisselt per straat en zelfs per pand” en wordt „onder meer getoetst aan de loop in een straat en het soort winkel”. In een eerdere rechtszaak zei Visser dat zijn cliënt „een zodanig niveau van winkelruimtes” voor ogen heeft „dat dit onder meer luxe en duurzaamheid uitstraalt”.

„Wat hebben we aan dure exclusieve winkels?” zegt Annette Hemke, filiaalmanager van de Vitaminstore. „Een Rotterdammer gaat niet iedere week een Rolex kopen, daar is dit de stad niet naar.”

Ook zij kreeg een deurwaarder over de vloer wegens huuropzegging. De Vitaminstore zou moeten worden samengevoegd met de buurman wegens rendementsverbetering. De keten ging niet akkoord en Marcan Vastgoed begon een rechtszaak die de Vitaminstore won. De advocaat van de keten voerde aan dat de zaak onlangs al was verbouwd, inclusief huurverhoging, en wie zegt dat er vraag is naar grotere winkelunits? „De Meent staat juist bekend als trendy winkelstraat waarin niet de bekende grote winkelketens maar juist de kleine boetiekjes en winkeltjes te vinden zijn.” Na de rechtszaak stond direct weer een deurwaarder op de stoep voor het hoger beroep. Hemke: „We willen een mooie zaak opbouwen en dat is onmogelijk als je iedere huurtermijn eruit gegooid wordt.”

„Hier, dit staat al een jaar leeg.” Fer Kok wijst naar het hoekpand tegenover de Vitaminstore. Ook hier wilde Marcan samenvoegen, twee ondernemers moesten eruit. De rechter gaf het bedrijf gelijk. Kok: „Maar waarom staat het dan nog leeg? Ze willen er de PC Hooftstraat van maken, maar dit is Rotterdam, hier heb je geen flaneerstraat. Straks wordt het de PC Leegstraat.” Volgens advocaat Visser zijn voor het hoekpand „genoeg gegadigden”, maar zijn dat „tot op heden een groot aantal huurders die Marcan niet wil”.

Lees ook Schrijf je in voor onze nieuwsbrief over Rotterdam

Vorige maand oordeelde de rechter dat Café Sunset mag blijven. Marcan had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verbouwing zou leiden tot een hoger rendement. Maar zijn bestaan blijft onzeker, zegt Kok. „Je kunt niet elke vijf jaar procederen. Die gasten van het vastgoed hebben hele diepe zakken, wij niet.”

Tot hoe ver reikt de macht van een vastgoedondernemer, vraagt raadslid Dennis Tak van de PvdA zich af. „Het mag toch niet zo zijn dat één partij die zoveel vastgoed in handen heeft, een spelletje monopoly kan gaan spelen?” Marcan is gaan zitten op de stoel van de gemeente, vindt hij. „De gemeente zou moeten kunnen meebeslissen over de beste invulling van dit gebied, dat lijkt nu niet mogelijk.”

Buurtkarakter in gevaar

Met als gevolg, volgens Tak, dat het karakter van de buurt in gevaar komt. „Zo’n bakker die er al 26 jaar zit, is een begrip. Dáár komen bewoners elkaar tegen, niet in de Kruidvat die je overal hebt.” Als vastgoedbedrijf heb je óók een maatschappelijke taak, vindt hij. „Door te verbouwen gaan de huren omhoog en wordt een pand meer waard, waarna Marcan zo’n pand weer kan doorverkopen voor een hogere prijs.” Vervolgens kúnnen de huren haast niet meer omlaag. Tak vreest zo voor een „monocultuur” aan winkels in de straat. „Want welke zaken kunnen zulke hoge huren straks nog betalen?”

„Retoriek”, noemt advocaat Visser de woorden van Tak. „Het publieke bestel gaat zich mengen in private overeenkomsten en het is de vraag of dat mag en kan.” Marcan Vastgoed past volgens hem „simpelweg de mogelijkheden toe die de wet haar geeft”, de rechter toetst dat beleid. Marcan erkent volgens hem heus zijn maatschappelijk taak. De opgekochte panden waren verouderd. Marcan heeft ze „voor vele miljoenen” opgeknapt en geeft er nu een „andere, betere invulling” aan. Het probeert „een mooie gevarieerde omgeving te creëren” en „mag zijn investeringen terugverdienen”, zegt Visser.

Fer Kok schudt zijn hoofd. „Wat bezielt zo’n vastgoedman? Honderd panden en toch kleine ondernemers uitknijpen.” Hij glimlacht: „Maar we geven ons niet zomaar gewonnen”.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.

    • Freek Schravesande
    • Esther Rosenberg