Winkelcentrum The Wall lijkt een megalomane vergissing

Winkelcentrum Lange tijd leek ‘koop- en beleefcentrum’ The Wall een megalomane vergissing. Brengt de vijfde eigenaar hier verandering in?

Van winkelcentrum The Wall in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn is na tien jaar nog 20 tot 25 procent niet verhuurd.
Van winkelcentrum The Wall in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn is na tien jaar nog 20 tot 25 procent niet verhuurd. Ilvy Njiokiktjien

Een prachtproject. Uniek en markant. Ondernemer Roger Lips kwam woorden tekort om zijn in 2009 geopende winkelcentrum The Wall te prijzen. Een 800 meter lang „koop- en beleefcentrum”, 62.000 te verhuren vierkante meters langs de A2 in de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn, zou bezoekers van ver buiten de regio een volle dag vasthouden. Met een hotel, bioscoop, sportschool, hoogwaardige horeca en winkels.

Van Lips’ ambities blijkt weinig terechtgekomen. The Wall is nu vooral een lange rij sfeerloze glazen puien, ingeklemd tussen roltrappen en oprijlanen naar een groot parkeerdek. Bekende winkelketens zitten er, zoals MediaMarkt, Intertoys en BCC. Maar hotel, bioscoop en sportschool ontbreken. De horeca is beperkt tot een espressobarretje, McDonald’s en een all-you-can-eatrestaurant.

Het winkelcentrum kwam najaar 2018 voor de zoveelste keer in andere handen. En nog steeds staat een deel van het complex leeg. Waarom werd The Wall niet het beoogde succes?

Verschillende ondernemers die in The Wall hebben gezeten, schetsen tegenover NRC een beeld van wisselend, en telkens falend management van het winkelcentrum. Beheerders en eigenaren waren bezig met geld. Volgens huurders ontbrak oog voor de belangen van de winkelier.

Lips had de pech dat hij zijn prestigeproject opende kort na de uitbraak van een economische crisis, die zwaar en langdurig zou zijn. Na drie jaar moest hij The Wall verkopen, omdat het – belast met 145 miljoen euro hypotheek – diep onder water stond. Koper was vastgoedbedrijf SNS Property Finance, waarmee Lips een deel van zijn schuld aan moederbedrijf SNS Reaal kon aflossen.

Lees ook: Hoe Roger Lips de grootste klant van SNS werd

De crisis raakte ook die bank hard. Na nationalisatie werd de staat in 2012 eigenaar van het vastgoed van SNS. Vier jaar later werd die portefeuille verkocht aan het Amerikaanse Lone Star. Oogmerk van dit private-equityfonds was het vastgoed, waaronder The Wall, snel weer af te stoten.

Huurders van The Wall voelden zich het kind van de rekening. Bram van de Vorst, die er een jaar restaurant Dinner in Motion uitbaatte: „Lone Star was niet bezig met het presenteren van een aantrekkelijk winkelcentrum. Een goede verhuurder is een goede gastheer, en die kijkt niet alleen naar wat de vierkante meters opleveren.”

Inge van Kemenade, eigenaar van sportwinkelketen Sportsworld en huurder van het eerste uur, vertrok vorig jaar uit The Wall. Ook zij heeft kritiek op de exploitatie. „Wij dachten ons te vestigen in een groot en compleet winkelcentrum, met sfeer en diversiteit. Daar heb ik nooit wat van teruggezien.”

Het pand zelf beviel evenmin. Kort na oplevering waren er flinke lekkages. Het parkeerdek „werd gebruikt als race- en oefenterrein, waardoor continu gebonk te horen was”. Bovendien klopt de structuur niet. The Wall bestaat eigenlijk uit twee gebouwen, legt ze uit, waardoor je binnendoor niet van voor naar achter kan lopen. „Veel winkels leken daardoor verstopt te zitten.”

In de eerste vijf jaar kampte The Wall met grote leegstand. Gemiddeld werd slechts de helft verhuurd. Dat lag niet alleen aan de crisis, maar ook aan eisen van Utrecht. Om winkeliers in het stadscentrum en het nieuwe stadsdeel Leidsche Rijn te behoeden voor al te zware concurrentie, stelde de gemeente strikte voorwaarden. The Wall mag alleen winkels boven 2.000 vierkante meter vloeroppervlak huisvesten, en geen modewinkels, warenhuizen of supermarkten.

Juist die megastores, met een bovenlokale functie, hebben het de laatste jaren niet gemakkelijk. Ook megamalls als Alexandrium in Rotterdam en Villa Arena in Amsterdam kampen met leegstand. Kitty Koelmeijer, hoogleraar retail & marketing aan Nyenrode Business Universiteit: „Door de opkomst van digitaal shoppen zijn er nog maar weinig ketens die zulke grote fysieke winkeloppervlakken kunnen en willen vullen.”

Die ‘digitale druk’ heeft voor hen een bescheiden positief neveneffect: de gemiddelde winkelhuur in Nederland daalde vorig jaar zo’n 2 procent, naar 655 euro per vierkante meter. Wat huurders in The Wall nu betalen, zeggen ze niet.

Meer bezoekers

Waar ze zeker baat bij hebben gehad, is de aantrekkende economie: het bezoekerstal steeg van 800.000 in 2016 naar 1,4 miljoen in 2017. Over 2018 zijn nog geen aantallen bekend.

Inmiddels is het complex flink beter verhuurd. Volgens Locatus, verzamelaar van retaildata, stond eind vorig jaar nog 20 tot 25 procent leeg.

Een kilometer verderop staat sinds 2015 een grote Pathé-bioscoop, direct naast The Wall opende een sportschool. Niet helemaal wat Roger Lips ooit beloofde, maar toch.

Na Lips, SNS, de staat en Lone Star heeft The Wall nu zijn vijfde eigenaar. John Groenewoud (Build to Build) en Harry Hilders (Urban Estate) kochten het onlangs voor 49 miljoen euro. Wat ze van plan zijn, is onduidelijk. Voor een interview vinden ze het „te vroeg”. Wel melden ze voor de lange termijn in The Wall te investeren en dat „zorgvuldig” te willen doen. Ze onderstrepen dat „positieve ontwikkelingen” gaande zijn. Zo hebben sportwinkel Decathlon, een Apple-verkoper en een fietsenzaak zich er kort geleden gevestigd. „Samen goed voor 17.000 vierkante meter. Waar zie je dat nog in Nederland?”, zegt Marcel Scholtes van Urban Interest.

Onderzoeker Gertjan Slob van Locatus adviseert de nieuwe eigenaren in gesprek te gaan met de gemeente Utrecht. „Als de brancherestrictie komt te vervallen, kun je met een diverser winkelaanbod waarschijnlijk meer bezoekers trekken.”

Hoogleraar Koelmeijer vraagt zich af of het niet te laat is. „Je moet er een plek van maken waar het leuk is om te zíjn. Met gekke dingen, een theater, een pop-up-restaurant. Dan is niet de winkel reden om te gaan.”

Van Kemenade van Sportsworld ziet het allemaal niet gebeuren. „Al die eigenaars hebben geprobeerd er wat van te maken en dat mislukte. Waarom zou het nu wel lukken?”

    • Jorg Leijten