Wie gaat er bouwen voor de middenklasse?

Middenhuur Tussen dure koophuizen en sociale huur gaapt een kloof. Voor ‘middeninkomens’ is de woningnood reëel. Wie bouwt de komende tien jaar 200.000 middenhuurwoningen?

Het appartementencomplex Hornehoof in Weert staan huurwoningen in de sociale en de vrije sector naast en door elkaar.
Het appartementencomplex Hornehoof in Weert staan huurwoningen in de sociale en de vrije sector naast en door elkaar. Foto Nick Somers

Ze kennen elkaar niet, het echtpaar Paul en Gonny Koppen en Mariet Moris. Ze zijn ongeveer even oud en komen uit Weert, maar dan houden de overeenkomsten wel op. Ze hebben verschillende levens geleid en hadden ook een verschillende wooncarrière. Het echtpaar Koppen had een bijna afbetaald koophuis in Weert, mevrouw Moris huurt al vijftig jaar bij corporatie Wonen Limburg.

Nu wonen ze sinds een jaar hemelsbreed nog geen 50 meter van elkaar, in hetzelfde complex. In Hornehoof in Weert staan huurwoningen in de sociale en de vrije sector naast en door elkaar. Mevrouw Moris woont op de zesde verdieping in een appartement van 53 vierkante meter, heeft een balkon op het westen, en betaalt 604 euro ‘sociale’ huur per maand. Paul (70) en Gonny (69) Koppen wonen op de negende verdieping, balkon op het zuiden, en huren ‘vrij’ 86 vierkante meter voor 784 euro per maand.

„Misschien dat, als ik ze zie, ik ze wel herken”, zegt Moris (69). „Je komt hier zoveel mensen tegen, dat onthoud je niet allemaal.”

Hornehoof is een project van Wonen Limburg, met zo’n 27.000 woningen de grootste woningcorporatie van de provincie. Ze is ook een van de weinige corporaties in Nederland die zich naast de sociale sector bezighoudt met middenhuurwoningen.

Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse zaken, D66) heeft middenhuur – 710 tot 1.000 euro per maand – een centrale rol toegedicht in haar woningmarktbeleid. Volgens de minister is sprake van een tweedeling op de woningmarkt, met aan de ene kant een sterk gereguleerde sociale sector en aan de andere kant een forse koopsector waarin de huizenprijzen steeds hoger oplopen. Er zit niets meer tussenin.

Tussen koop en sociale huur

Deze ontwikkeling is eenvoudig te verklaren, zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam. „Je hebt aan de ene kant de sociale sector, die door invoering van de inkomensgrens het laatste redmiddel is geworden voor arme mensen. Aan de andere kant is kopen van een huis met overheidsbeleid, zoals de hypotheekrenteaftrek, financieel zo aantrekkelijk gemaakt dat zowel huizenzoekers als ontwikkelaars zich op koopwoningen hebben gericht.”

De minister wil nu met middenhuurwoningen het gat daartussen opvullen, voor de grote groep mensen die te veel verdienen voor de sociale sector en te weinig voor een koophuis. „Met meer middenhuurwoningen wil de minister een alternatief bieden.”

Onduidelijk is wie voor die middenhuurwoningen gaat zorgen. Corporaties liggen voor de hand; die hebben altijd al grote aantallen betaalbare woningen neergezet. Zo hielpen ze tijdens de wederopbouw een ‘achterstand’ van 300.000 woningen weg te werken. Van alle huizen die tussen 1945 en 1965 werden gebouwd, was 90 tot 95 procent een sociale huurwoning. Nu is de opgave misschien wel groter. Tot 2035 moeten er zeker een miljoen woningen bij komen, en de komende tien jaar in ieder geval 200.000 middenhuurwoningen. Maar corporaties houden zich, na een vrij recente reeks financiële debacles, vrijwel uitsluitend bezig met de sociale sector. Daar dwingt de Woningwet ook toe, na wijziging ervan in 2015.

Marktpartijen lijken nog niet van plan veel middenhuurwoningen te bouwen. De vrije huursector is zo overspannen dat ontwikkelaars en verhuurders veel meer kunnen vragen dan 1.000 euro per maand. Gemeenten als Amsterdam en Utrecht leggen sinds kort in bestemmingsplannen vast dat complexen voor een middenhuur op de markt komen. Maar door hoge grond-, bouw- en materiaalprijzen renderen dergelijke projecten niet genoeg, en dus haken ontwikkelaars en investeerders af.

Zo komt het dat toch naar corporaties gekeken wordt om tenminste een deel van het probleem op te lossen. Zij zijn de grootste opdrachtgever in de bouw en hebben de maatschappelijke taak betaalbare woningen neer te zetten. Oud-burgemeester Rob van Gijzel (Eindhoven), die voor het kabinet onderzoek verrichtte naar middenhuurwoningen, deed eerder dit jaar al een beroep op corporaties, „omdat ze met hun expertise en bouwcapaciteit een belangrijke rol kunnen spelen”.

Twee wegen naar middenhuur

Hoewel corporaties eigenlijk uitsluitend sociale huurwoningen in bezit mogen hebben, zijn er twee manieren waarop zij zich ook met middenhuur kunnen bezighouden: de markttoets en een commercieel verhuurbedrijf.

Met een markttoets kan een gemeente peilen of marktpartijen geïnteresseerd zijn in een project. Zijn die dat niet, dan kan de gemeente besluiten zo’n project alsnog toe te wijzen aan een corporatie. Den Haag was een van de eerste gemeenten waar marktpartijen en een corporatie zo’n markttoets doorliepen. Dat heeft geleid tot samenwerking tussen corporatie Staedion en ontwikkelaar Sustay. Zij gaan in de Haagse Moerwijk een complex ontwikkelen met sociale en vrije huurwoningen door elkaar. „Alles was nieuw, we moesten samen met de gemeente nog helemaal uitvogelen hoe dat in zijn werk ging”, zegt Anneke Allewijn, manager strategie bij Staedion, over de procedure.

De grond waarop het complex moet komen, was al in erfpacht uitgegeven aan de corporatie. De gemeente wilde kijken of op die locatie ook middenhuur mogelijk was.

„We wilden eigenlijk bewijzen dat in deze wijk geen marktpartij was die een goed alternatief kon bieden”, zegt Allewijn. „Maar er bleek er uiteindelijk wel een die de risico’s van de ontwikkeling wilde nemen”. Inmiddels wordt voor de locatie, waar nu nog honderd sociale huurwoningen staan, een plan gemaakt voor een complex met honderd nieuwe sociale huurwoningen en circa tachtig huizen in het middenhuursegment.

Het echtpaar Paul en Gonny Koppen woont in Hornehoof op de negende verdieping en huurt ‘vrij’ 86 vierkante meter voor 784 euro per maand. Foto Nick Somers

Middenklasse ‘zwemt’

Wonen Limburg koos voor de andere optie om middenhuur te kunnen bieden: het commerciële verhuurbedrijf. Met een nieuwe bv kan de Limburgse woningcorporatie, net als projectontwikkelaars en particuliere investeerders, huurwoningen voor de vrije markt laten bouwen en exploiteren.

Ger Peeters, bestuurder van de corporatie: „In Limburg hebben we te maken met krimp van de bevolking. Beleggers zijn weggetrokken. Daardoor dreigden veel Limburgers uit de middenklasse te gaan ‘zwemmen’ omdat niemand meer iets voor hen bouwt. Wij vinden het onze verantwoordelijkheid ook voor hen woningen te realiseren.”

Makkelijk was het opzetten van het nieuwe bedrijf niet. De commerciële activiteit moest formeel helemaal losstaan van de maatschappelijke taak, de sociale huur. Zelfs de toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties, wist niet precies hoe dit juridisch opgetuigd moest worden, zegt Peeters. Dat alleen al duurde van 2015 tot eind 2017. „Het proces liep steeds weer vertraging op, terwijl bouwkosten sterk stegen. Dat, en de begeleiding van specialisten onder wie juristen en accountants, heeft ons meer dan 4 miljoen euro gekost.”

Maar inmiddels is Wonen Limburg met de middenhuurwoningen aan de slag gegaan. Nieuwbouw zet de corporatie voorlopig niet neer; daar ontbreekt de expertise voor. Peeters: „Zelf bouwen is misschien iets wat we in de toekomst willen doen, maar als stichting [zonder winstoogmerk] mogen we niet ontwikkelen voor de [commerciële] bv.”

Vooralsnog heeft Wonen Limburg de middenhuurportefeuille opgebouwd door zijn duurste huurwoningen, die boven de ‘liberalisatiegrens’ van 710 euro verhuurd mogen worden, over te hevelen naar het verhuurbedrijf. Inmiddels gaat het om zo’n 1.800 woningen, waaronder een aantal in Hornehoof in Weert.

Daarnaast koopt de corporatie de wat duurdere huurwoningen van andere corporaties en beleggers op. Peeters: „Steeds meer investeerders verkopen hun portefeuille. Round Hill Capital, dat onlangs 10.000 woningen te koop zette, is daar een mooi voorbeeld van. We verwachten dat meer buitenlandse beleggers dat de komende tijd doen.”

Doel van Wonen Limburg is op termijn 3.000 middenhuurwoningen in portefeuille te hebben, zo’n 10 procent van zijn woningaanbod.

Mariet Moris woont op de zesde verdieping in een appartement van 53 vierkante meter en betaalt 604 euro ‘sociale’ huur per maand. Foto Nick Somers

Gemengde wijken

Bewoners hebben profijt van het gemengde aanbod van woningen, meent bestuurder Peeters. „Dat wij geen banlieues hebben zoals Frankrijk, hebben we te danken aan het streven naar gemengde wijken. Nu wijken zwakker worden door vergrijzing en migratie, ligt daar een rol voor ons.”

Zowel het echtpaar Koppen als mevrouw Moris is te spreken over het gemengde woningbestand in Hornehoof. Het echtpaar komt graag in de gemeenschappelijke ruimte om te kaarten of voor handwerk. „Het is er altijd zo druk dat de ruimte bijna te klein is.”

Gonny Koppen moest wel even „de knop omzetten” van koop naar huur, want je betaalt opeens een stuk meer. Maar je hoeft geen onderhoud te plegen en als we zorg nodig hebben, kunnen we hier blijven zitten.”

Mariet Moris spreekt van „een goede mix” van mensen op haar verdieping. „Ik heb goed contact met al mijn buren. En dat er van alles door elkaar zit, is zo gewoon dat ik er niet eens bij stilsta.”

Voor de corporatie heeft de stap naar middenhuur niet alleen uit maatschappelijk oogpunt positieve gevolgen. Ook financieel gaat Wonen Limburg erop vooruit. „We hebben 135 miljoen euro van de stichting aan het verhuurbedrijf geleend”, zegt Peeters. „Dat bedrag betaalt het nu terug met van banken geleend geld. Die leningen zijn door de lage rente zo goedkoop dat we er een deel van de oudere leningen van de stichting mee kunnen financieren.”

Peeters verwacht dat het verhuurbedrijf binnen drie of vier jaar winst gaat maken. „We hebben in de statuten vastgelegd dat het dividend van het bedrijf terugstroomt naar de stichting en wordt gebruikt voor sociale huurwoningen.”

Zo hangt de betaalbaarheid van vrije en sociale huurwoningen samen, aldus Peeters. Hij bepleit invoering van een Duits systeem, waarbij onderscheid tussen sociale en commerciële activiteiten is verdwenen. „Zorg dat er een paar grote verhuurbedrijven ontstaan die hun woningen vrij voor iedereen verhuren”, zegt hij. „En maak dan als rijksoverheid met een aantal ervan prestatieafspraken voor sociale huur. Dan heb je het tekort aan middenhuurwoningen zo opgelost.”