In Almere Oosterwold bouwt elke bewoner zijn eigen paradijs

Eigen regels Almere experimenteert met bouwen. In de ene wijk laat het alles over aan bewoners, tot en met de wegen, in de andere mag een corporatie haar gang gaan. „Planologen vinden dit niet leuk.”

De wijk Oosterwold in Almere, waar bewoners zelf hun huis en voorzieningen moeten regelen. Bouwregels gelden hier voor de hele wijk, in plaats van voor één of enkele percelen. Buren en buurtgenoten moeten meer onderling afstemmen, maar met het toenemende aantal bewoners, groeit ook het aantal afstemmingsproblemen.
De wijk Oosterwold in Almere, waar bewoners zelf hun huis en voorzieningen moeten regelen. Bouwregels gelden hier voor de hele wijk, in plaats van voor één of enkele percelen. Buren en buurtgenoten moeten meer onderling afstemmen, maar met het toenemende aantal bewoners, groeit ook het aantal afstemmingsproblemen. Foto Bram Petraeus

Donker asfalt, roze klinkers, lichtbruin zand, witte kiezels, grauwe kinderkopjes, donkerblauwe stoeptegels, grijs beton. In Almere Oosterwold gaan de bewoners lekker hun eigen gang. Dat zie je niet zozeer aan de huizen. Je ziet het aan de oprijlanen.

In deze nieuwbouwwijk, 43 vierkante kilometer voormalige landbouwgrond ten zuidwesten van Almere Centrum, zijn alleen enkele hoofdwegen aangelegd. Er is geen riolering, voor nutsvoorzieningen als elektriciteit en stromend water moet je als bewoner zelf een aanvraag indienen. En misschien wel het belangrijkste: er zijn nauwelijks stedenbouwkundige regels.

Tineke Hoving is aan het werk in haar volledig omgeploegde tuin, samen met haar moeder. „Ik wil hier fruit- en notenbomen planten. Het moet een tuin worden waarin anderen en ik kunnen ontspannen”, zegt ze, leunend op haar schoffel. Van buitenaf zie je aan de stijl van haar huis dat het met de andere woningen in het rijtje door één architect is ontworpen. Toch is de woning uniek, zegt Hoving. „Niemand heeft net als ik een aanliggende woonruimte met een aparte voordeur.”

Wie vraagt waarom verhoging van de woningproductie in Nederland zo lang duurt, wordt al gauw op de bouwsector gewezen. Te weinig bouwvakkers, te weinig materialen, te weinig bouwgrond. Minstens zo belangrijk is het tekort aan ambtenaren bij gemeenten en provincies die vergunningen kunnen uitgeven, bestemmingsplannen wijzigen of de plancapaciteit vergroten, en die de procedures afhandelen als bezwaren worden ingediend.

Gemiddeld duurt het tien jaar om een nieuwbouwproject vanaf het eerste papieren plan tot de finale oplevering van de woningen af te ronden, bleek dit jaar uit een rapport van onderzoeksbureau Stec Groep. Makelaarsvereniging NVM rekent met gemiddeld zeven jaar. Dat betekent dat resultaten van alle initiatieven die sinds het einde van de economische crisis in 2014 zijn genomen om de bouwproductie te versnellen, op zijn vroegst in 2021 te zien zijn.

Experimenteren per wijk

Bouwplannen in Nederland zijn te gedetailleerd, zegt Edwin Buitelaar, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving en hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht. „Ruimtelijke plannen lijken wel op topografische kaarten. Er wordt per perceel geregeld. Dat kan vaak veel generieker, per wijk bijvoorbeeld.”

Buitelaar juicht daarom een experiment als Almere Oosterwold toe, waar regels voor de hele wijk gelden en niet voor één of enkele percelen. „Ze hebben in Oosterwold gedetailleerde regelgeving losgelaten. Dat zou vaker moeten gebeuren.”

Voorbeelden van die hoofdlijnen: een kavel mag voor hooguit een kwart worden bebouwd; de eigenaar moet op zijn eigen kavel wonen en iedere bewoner is medeverantwoordelijk voor aanleg en onderhoud van wegen.

Dat er weinig regels gelden in Oosterwold betekent niet dat er wekelijks nieuwe woningen worden opgeleverd, vertelt Daan Fröger. Met zijn staalskelethuis was hij er een van de eerste bewoners. „Voor snelheid moet je hier niet zijn.”

Samen met gebiedsregisseur Werner Brouwer schat hij dat een huis er in twee jaar kan staan, althans als een toekomstig bewoner héél precies weet wat hij wil. „Maar meestal duurt het drie of vier jaar of nog langer”, zegt Brouwer. Dat is nog steeds relatief kort, vindt hij, want in Nederland kun je verder geen plek aanwijzen waarvan je kan zeggen: daar wil ik binnen een paar jaar mijn huis hebben staan. „Mensen vergeten vaak dat daar een langdurig proces van gebiedsontwikkeling aan voorafgaat.”

Tineke Hoving is aan het werk in haar tuin. „Er komen steeds meer mensen met hun eigen droom hierheen, dus dat kan vaker gaan botsen.” Foto Bram Petraeus

Groeistad

Almere, in 1984 gesticht als overloopstad voor Amsterdam, is de snelst groeiende gemeente van Nederland. Inmiddels telt de stad meer dan 200.000 inwoners en dat zal komende decennia doorgroeien naar 350.000.

„Almere is altijd een groeistad geweest”, zegt Maaike Veeningen, wethouder van ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling (D66). De komende jaren heeft ze nog eens 50.000 woningen in de planning. Projecten op zulke grote schaal kun je niet alleen doen, zegt Veeningen. „Om die te realiseren, heb je anderen nodig.”

In Oosterwold zijn die ‘anderen’ de bewoners.

Verderop, in de wijk Nobelhorst, heeft de gemeente het anders aangepakt. Hier is het ruimtelijk beleid gebaseerd op een plan van de Stichting Ymere, ‘corporatie voor de Metropoolregio Amsterdam’, en een gebiedsontwikkelaar. „Ymere won een prijsvraag die de gemeente had uitgeschreven”, zegt Jolly Le Belle, ‘gastvrouw’ van de wijk namens de samenwerkende partijen. Het plan: „De wijk de uitstraling geven van een dorp.”

Voor inspiratie is daarbij gekeken naar Almere Haven, het oudste deel van de stad. Bewoners hebben ook inspraak. Ze kunnen bijvoorbeeld aangeven wat voor bomen ze in de straten willen zien.

Voor de uitstraling van een decennia-oud dorp zijn de meeste gevels nog te nieuw. De moderne appartementengebouwen, notariswoningen, rijtjeshuizen met dakkapellen en een houten huis dat niet zou misstaan op een Oostenrijkse skipiste bieden een eclectisch aangezicht. Hier staan koopwoningen, zelfbouwhuizen, vrije en sociale huurwoningen door elkaar.

Die variatie, vertelt Le Belle, dat is de bedoeling. „Zo mogen er maximaal zes huizen op een rij staan, zodat het zo min mogelijk op een rijtje lijkt. Allemaal om het gezelliger te maken dan de rechttoe rechtaan wijken die begin deze eeuw werden gebouwd.”

Een kleine vijf jaar geleden trokken de eerste bewoners in, begin dit jaar verwelkomde Nobelhorst zijn duizendste bewoner. De komende jaren verrijzen er nog vierduizend huizen. „De aanloop en interesse zijn heel groot”, zegt Le Belle. „Ik ben blij dat mijn zoon en dochter er nog een kavel voor zelfbouw hebben kunnen vinden.”

De nieuwbouwwijk Nobelhorst in Almere. Hier is het ruimtelijk beleid gebaseerd op een plan van een woningcorporatie en een gebiedsontwikkelaar. Foto Bram Petraeus

Verliezen op grond

Almere leed tijdens de economische crisis grote verliezen op grond die het had aangekocht en voorbereid op nieuwbouw. Omdat ontwikkelaars projecten stillegden, moest Almere zo’n 200 miljoen euro afschrijven.

De verkoop van kavels op kleinere schaal – zoals in Oosterwold, waar de eerste bewoners in 2015 hun kavel kregen – zorgde ervoor dat de woningbouw nog enigszins op gang bleef. Wethouder Veeningen: „Grote projecten stopten, maar een huiseigenaar trekt zich niets aan van de crisis, die wil in een huis wonen. Door de grond aan hen te verkopen bleef de bouw op kleine schaal doorgaan.”

De gemeente dacht met de verkoop van nauwelijks ontwikkelde landbouwgrond voor de wijk ook tijd en geld op gebiedsontwikkeling te besparen. Dure en riskante investeringen in wegen en riolen werden aan bewoners overgelaten. En omdat er zo’n ruim bestemmingsplan geldt, zouden ambtenaren zich ook niet bezig hoeven houden met tijdrovende bezwaarprocedures.

„Als planologen een kijkje komen nemen, vinden ze dit niet leuk”, zegt bewoner Daan Fröger met een grijns. „Ze zien hun werk hier overbodig worden.”

Voor de ambtenaren is er wel een andere belasting bijgekomen. In Oosterwold, waar nu zo’n vijfhonderd mensen in driehonderd huizen wonen, moeten straks 15.000 woningen staan. „Nu wonen hier een succes blijkt, is de aandacht exponentieel toegenomen”, zegt gebiedsregisseur Brouwer. „We hebben een verplichte informatiebijeenkomst voor toekomstige bewoners, zodat ze in ieder geval een beetje weten wat ze kunnen verwachten. Die zit tot juli 2019 vol.”

Brouwer schat dat 60 tot 70 procent van de geïnteresseerden een kavel koopt. Daar begint de papierwinkel voor de gemeente. „Elke kavel moet een bouwvergunning krijgen”, zegt hij. „Je moet toch kijken of er sprake is van bijvoorbeeld geluidoverlast of schaduw van windmolens. En omdat iedereen zijn eigen huis mag ontwerpen, levert dat grote administratieve druk op. Het is makkelijker als een ontwikkelaar in één keer 5.000 vergunningen aanvraagt.”

De ontwikkeling van het gebied levert de gemeente flink meer werk op dan verwacht, geeft wethouder Veeningen toe. „We dachten in het begin dat we ons helemaal konden terugtrekken, maar dat was te optimistisch.”

Afstemming

Toen Tineke Hoving had gekozen voor Oosterwolde, bleek afstemming met haar toekomstige buren best lastig. „Mensen bleven steeds hun bouwtekeningen aanpassen. En omdat we met één architect werkten, waren we zo snel als de langzaamste. Daardoor duurde het lang voordat er met de bouw begonnen kon worden.”

Inmiddels komen er wekelijks gemiddeld dertien mensen bij in Oosterwold. En daarmee groeien de afstemmingsproblemen, merkt Hoving. Het dispuut gaat vaker om wie de aanleg van wegen en het ophalen van afval betaalt. „Dat zijn toch problemen waar je zonder gemeente blijkbaar moeilijker uitkomt”, zegt ze. „Er komen steeds meer mensen met hun eigen droom hierheen, dus dat kan vaker gaan botsen.”

Je mag in Oosterwold je eigen paradijs neerzetten, zegt wethouder Veeningen, „maar dat mag je buurman ook”. En daarbij lopen eigen belangen niet altijd parallel met die van andere bewoners of van de wijk als geheel, merkt ze. Een voorbeeld is de komst van een basisschool. Die is hard nodig, maar niemand koopt in Oosterwold een kavel om er een school neer te zetten.

De gemeente was van plan zulke algemene voorzieningen „organisch” te laten ontstaan, zegt Veeningen, maar komt daar van terug. „We zien dat onze rol moet veranderen. We moeten meer begeleiding bieden en mensen bij elkaar brengen.”

Ruimtelijk beleid helemaal loslaten is dan ook geen goed idee, zegt hoogleraar Buitelaar. „Ruimtelijke ordening heeft een veel breder doel dan woningbouw. Je moet ook rekening houden met groen, scholen, infrastructuur en bedrijventerreinen. Dat is geen kwestie van ‘woningmarkt pesten’. Het is allemaal nodig als je een gebied wil creëren waar mensen graag willen wonen, werken en recreëren.”