Illustratie Istock, bewerking Studio NRC

Woningdelen zonder vergunning: het gebeurt massaal in Amsterdam

Woningdelen Voor woningdelen gelden sinds twee jaar scherpere regels. En dus voeren huurders en verhuurders massaal een toneelstukje op – al dan niet met een hekje.

Midden in een Amsterdamse woonkamer staat een hek. Het hek staat er sinds 2017, en staat altijd open.

Maar als de ambtenaar komt controleren, dan kan-ie dicht. Een gedeelte van de woning wordt zo exclusief beschikbaar voor de twee hoofdbewoners, waardoor zij als hospita kunnen optreden voor de twee andere bewoners.

Zo voldoet het appartement aan de scherpere regels voor woningdelen in Amsterdam, die de gemeente op 1 januari 2017 invoerde.

Woningdelers zijn volwassenen die een appartement of huis met drie, vier of soms zelfs acht personen delen. Ieder heeft een eigen slaapkamer en ze delen de badkamer, keuken en woonkamer.

Woningdelen leidt in sommige gevallen tot irritatie en overlast. Buurtbewoners klagen dat hun straat in een studentencampus verandert omdat huisjesmelkers zo veel mogelijk jongeren in te kleine woningen proppen. Tijd om in te grijpen, besloot de gemeente vorig jaar. Op basis van simpele regels moet elke verhuurder een vergunning aanvragen en de gemeente kan die weigeren als een woning niet geschikt blijkt om te delen. Zo beschermt de gemeente woningdelers tegen huisjesmelkers en krijgt zij meer controle over het aantal gedeelde woningen in een buurt.

In de praktijk verloopt dat anders. Verhuurders tonen zich bijzonder creatief als ze een uitweg zoeken om geen vergunning aan te hoeven vragen. Zo ook in het huis met het hekje.

Een kamer met een hekje als decor voor een toneelstuk.

En dit is lang niet het enige toneelstukje dat huurders en verhuurders opvoeren voor de gemeente Amsterdam. Allemaal om te ontsnappen aan de scherpere regels voor woningdelen.

Vergunning

Want die regels, die waren er al. Sinds 1993 moeten verhuurders een vergunning hebben om aan woningdelers te verhuren, een zogenaamde ‘onttrekkingsvergunning’. Een woning wordt namelijk onttrokken aan de markt van de groep voor wie de woning bedoeld was: gezinnen.

Maar de voorwaarden voor zo’n vergunning waren tot 2017 zo ingewikkeld dat de gemeente haar eigen beleid niet kon handhaven – en dus ook nooit boetes uitschreef als een verhuurder geen vergunning had.

Hoe serieus verhuurders de regels van de gemeente namen, blijkt wel uit het aantal dat tot 2016 werd aangevraagd en toegekend. In heel Amsterdam bestonden 72 vergunningen. Het aantal woningen dat gedeeld wordt schatte onderzoeksbureau Rigo in dat jaar op bijna 13.000. Met de nadruk op schatte, want hoeveel woningen er precies gedeeld worden – niemand die het weet.

Met de nieuwe regels is het aanvragen van een vergunning een stuk eenvoudiger geworden. Grofweg moeten woningen aan twee voorwaarden voldoen: een gemeenschappelijke ruimte die in verhouding is met het aantal bewoners en voldoende geluidsisolatie, ook voor de boven- en onderburen.

De gemeente is ambitieus begonnen met haar nieuwe aanpak. Het handhavingsteam werd vergroot van 20 naar 80 man, maar bijna twee jaar later heeft nog steeds niet meer dan 5 procent van het geschatte aantal adressen waar woningdelers wonen een vergunning.

Bange verhuurders

Waarom vragen verhuurders niet gewoon een vergunning aan? Ze kosten, los van eventuele verbouwingskosten, een paar honderd euro per stuk – geen gigantische investering in vergelijking met de huuropbrengsten van een Amsterdams appartement. Een boete kan, afhankelijk van het aantal bewoners, per woning oplopen van 6.000 tot 20.000 euro. En dan moet een verhuurder alsnog een vergunning aanvragen.

„Verhuurders zijn bang! Hartstikke bang zijn ze”, zegt Laurens Ivens (SP), wethouder wonen voor de gemeente Amsterdam. Ze zijn met name bang voor de waarde van het pand, die zou afnemen als een woning een vergunning heeft voor onzelfstandige kamerverhuur.

Maar de aantrekkingskracht van woningdelers blijft. „Het verhuren aan woningdelers is een enorm winstmodel geworden, er wordt echt héél veel geld gevangen”, zegt Ivens. „We hebben in Amsterdam een serieus probleem met het tekort aan woningen, maar we hebben een minstens zo groot probleem met partijen die geld willen verdienen aan de woningmarkt.”

En partijen die veel geld willen verdienen aan de woningmarkt, komen al snel uit bij woningdelers. Met de schaarste aan betaalbare appartementen vinden verhuurders makkelijk vier studenten in Amsterdam die 600 euro per maand neerleggen voor een kamer. Zo haal je uit één appartement 2.400 euro. Voor een jong gezin is dat niet op te brengen.

Daarbij is deze groep makkelijker in een illegale situatie te manoeuvreren: jong, weinig juridische kennis, wanhopig op zoek naar een kamer. Huurrechtadvocaat Kees Oosterwijk „schrikt zich kapot” van de positie van woningdelers die hij is tegengekomen. „Ze tekenen alles, hebben geen idee wat voor rechten ze hebben en nemen ook niet de moeite om het uit te zoeken, zelfs niet als ze hun huis uit gezet worden. Verhuurders profiteren daarvan.”

De boete is voor de huurders

Bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurdersgedrag van Stichting !Woon herkennen ze het beeld dat Oosterwijk schetst. Gert Jan Bakker werkt bij het meldpunt en geeft huurders informatie en advies bij problemen met de verhuurder.

Hoewel Stichting !Woon grotendeels door de gemeente Amsterdam gefinancierd wordt, spelen zij hun meldingen over ongewenst verhuurdersgedrag niet door aan de ambtenaren die vergunningen controleren. „Huurders zijn daar bang voor. Omdat zij met een illegale situatie akkoord zijn gegaan, zijn ze bang hun huis te verliezen als de gemeente erachter komt.”

Met een plof legt Bakker een dikke stapel papier op tafel. Het zijn bijna honderd meldingen van problemen waar woningdelers tegenaan lopen.

Zo is er een huisbaas in Amsterdam-Oost die zijn woning zonder vergunning verhuurde aan woningdelers, en zijn huurders een overeenkomst liet tekenen waarin staat dat de huurders de boete moeten betalen als de gemeente komt handhaven.

Of het appartement zonder vergunning in Amsterdam-Zuid, waar de derde huisgenoot gaat verhuizen. Van de verhuurder mag er geen nieuwe bewoner in de plaats komen, nu de gemeente handhaaft op woningdelen. Van de twee overgebleven huisgenoten wordt wel verwacht dat zij het gat van de huur dichten: ze moeten ieder 900 euro per maand ophoesten.

Bakker zegt dat het niet alleen de kleine particuliere verhuurders zijn die met trucjes de regels proberen te ontglippen. Nee: „We zien echt grote spelers die hier massaal instappen.”

Dat Bakker gelijk heeft, blijkt na een bezoek aan het Delflandplein.

Illustratie Istock, bewerking Studio NRC

De flat van het Delflandplein

Het Delflandplein ligt in stadsdeel Nieuw-West, pal achter de geluidswal van de ringweg A10. Er is een Lidl, een Albert Heijn, een Action, een Chinees en een gigantisch kunstwerk – een soort leeggelopen zwembad op een verlaten vakantiepark.

Op de hoek van het plein staat een kleine viskraam: De Nieuwe Vangst. Eigenaar Renger Debens staat achter de toonbank. Hij wijst naar de grote grijze flat aan de rand van het plein. „Allemaal studentenflats geworden.”

Tineke Bent, 77 jaar, komt een broodje haring halen. Tot 2010 woonde zij in de flat, maar vanwege een renovatie moesten alle bewoners weg. Er was nog even sprake van dat de bewoners terug mochten komen, voor 550 euro per maand, 50 euro meer dan voor de renovatie. Maar dat gebeurde niet, de corporatie Far West hield op te bestaan. Niemand van de eerdere bewoners keerde terug.

Het hele gebouw, inmiddels gerenoveerd, werd in 2016 voor bijna 19 miljoen euro gekocht door vastgoedinvesteerder Green Residential. Het beheer van het pand, het contact met de huurders en eventuele reparaties, wordt gedaan door MVGM. Naar eigen zeggen ‘de grootste vastgoedbeheerder van Nederland’.

De appartementen worden inmiddels voor het driedubbele verhuurd, van 1.500 tot zelfs 1.800 per maand. Maar in veel gevallen wordt die huurprijs ook door drie keer zoveel mensen betaald. Uit gesprekken met bewoners van ruim twintig appartementen in de flat blijkt dat in vrijwel ieder appartement drie mensen wonen. De bewoners zeggen dat die situatie voor de hele flat opgaat.

De geheime derde

Een huurder die anoniem wil blijven, vertelt dat zij met twee vriendinnen tijdelijk in een antikraakwoning woonde. Als ze op zoek moeten naar iets nieuws, blijkt dat geen gemakkelijke opgave. Ze doorzoeken alle websites en Facebookpagina’s die huurwoningen aanbieden, maar vinden niets. Tot ze een advertentie van de Delflandpleinflat tegenkomen.

Ze bezichtigen met zijn drieën de woning met drie slaapkamers en hebben geluk: een week later mogen ze het contract tekenen. Dan horen ze pas dat er maar twee huurders op het contract komen te staan, maar dat ze er met zijn drieën zouden komen wonen was voor alle partijen duidelijk. „Whatever, dachten wij toen. We wilden zo graag een huis dat we er verder niet over hebben nagedacht. Het moest allemaal ook heel snel, er stonden 60 anderen in de rij, zeiden ze.”

Gesprekken met andere flatbewoners leveren vergelijkbare verhalen op. Zo is bij een bezichtiging verteld dat een derde persoon wordt „gedoogd”. Andere bewoners zijn er niet eens van op de hoogte dat ze er niet met z’n drieën zouden mogen wonen. „Ja, we staan wel met z’n tweeën op het contract ja. Maar we verhuren het onder aan de derde, toch?”

Het moest allemaal ook heel snel, er stonden 60 anderen in de rij

Huurder van een gedeelde flat

Zonder dat de meeste bewoners het weten, hebben ze een standaard contract getekend waarbij onderhuur altijd verboden is. MVGM benadrukt in e-mails aan de bewoners dat „bewoning met drie personen officieel niet toegestaan is”.

Maar het gebeurt wel, op grote schaal. En MVGM weet ervan.

E-mails aan MVGM worden afgesloten met vriendelijke groeten van drie huurders. Op enkele naamplaatjes bij de deurbellen staan drie namen. De appartementen hebben drie slaapkamers. Huurders zijn bij de bezichtiging met z’n drieën komen kijken.

MVGM geeft bij het eerste contact aan „helaas geen tijd te hebben om mee te werken aan het onderzoek”. Na het delen van de bevindingen zegt MVGM telefonisch „geschrokken” te zijn en zich „niet te herkennen” in de geschetste situatie. In een e-mail stuurt MVGM later een officiële reactie.

Ze zeggen zich „aan vaste procedures en regelgeving te houden” en ervan op de hoogte te zijn dat de verhuur van deze appartementen aan meer dan twee personen niet is toegestaan. „MVGM leeft dit strikt na.”

Ambtenaren aan het woord

Het is de vraag of fraude-ambtenaren geloven dat MVGM van niets weet als ze komen controleren. Twee van deze ambtenaren mogen niet op persoonlijke titel spreken, maar willen wel wat vertellen over de manier waarop ze proberen de illegaliteit rondom woningdelen aan te pakken. Ze krijgen de casus geanonimiseerd voorgelegd. Hun verhaal is duidelijk: „Je verhuurt geen appartement voor 1.500 euro per maand aan twee studenten.”

De ambtenaren zeggen bij de handhaving te kijken naar de werkelijke situatie, en niet naar wat er in het contract staat. „Je kunt je er als verhuurder niet achter verschuilen dat je niet wist dat er meer dan twee mensen in een appartement wonen. Ook niet als in het contract staat dat het niet mag. Verhuurder zijn is een beroep. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om te controleren of de huurders zich aan de regels houden.”

Het onzekere lot van de woningdelers

Het Delflandplein is maar één voorbeeld van de manier waarop verhuurders de regels naar hun hand proberen te zetten. Er zijn naar schatting nog bijna 12.000 gedeelde woningen in Amsterdam waar geen vergunning is aangevraagd. En Amsterdam is niet de enige stad waar woningdelen aan banden wordt gelegd: het gebeurt in alle grote studentensteden – denk aan Eindhoven, Groningen, Maastricht, Utrecht, Tilburg, Rotterdam.

Bovendien wil de gemeente Amsterdam de regels in de toekomst verder verscherpen. Wethouder Ivens heeft al aangekondigd om in bepaalde gebieden een maximum te stellen aan het aantal vergunningen dat wordt uitgegeven.

Hij zou daarbij graag zien dat woningdelers voortaan allemaal een eigen contract krijgen, in plaats van één gedeeld contract voor het hele appartement. Dat maakt het voor huurders makkelijker om naar de huurcommissie te stappen en een huurverlaging af te dwingen.

Niet zo voordelig voor de verhuurders.

Daarbij kun je een flatgebouw vol peperdure huurwoningen goed verkopen. Green Residential kocht het hele gebouw in 2016 voor 18,7 miljoen euro. Twee jaar later, in november 2018, werd de flat verkocht aan een investeerder uit Luxemburg. Voor 30,8 miljoen euro.

Dat is ruim 12 miljoen euro meer dan de aankoopprijs, in twee jaar tijd.

Het is onduidelijk wat er gebeurt met alle bewoners die daar zonder contract wonen, mocht de gemeente komen controleren. Huurders met een contract hebben huurbescherming, voor huurders zonder contract ligt dat ingewikkelder. En het is de vraag of de huurders die achterblijven de huur nog kunnen opbrengen, zonder derde huisgenoot.

    • Rick Plantinga
    • Simoon Hermus
    • Lune van der Meulen