In de Achterhoek staat een appartement al elf jaar leeg

Woningmarkt Gemiddeld duurt het veertig dagen om een huis te verkopen. Niet in de Achterhoek. In Lichtenvoorde staat een appartement al elf jaar leeg.

Het appartement aan de Markt in Lichtenvoorde staat leeg sinds het werd opgeleverd. In het pand zijn acht woningen.
Het appartement aan de Markt in Lichtenvoorde staat leeg sinds het werd opgeleverd. In het pand zijn acht woningen. Foto’s Eric Brinkhorst

Een huis dat leegstaat, gaat sneller achteruit, dat weet iedereen. En toch: ondanks de betonnen vloer waarop voetstappen galmen en het ontbreken van een keuken zou je niet zeggen dat het appartement aan de Markt in Lichtenvoorde al lang onbewoond is. De muren zijn netjes afgewerkt, de wasbak in de badkamer is brandschoon.

Sporen van lange leegstand zie je hier enkel in de details. Zoals de krimpscheur in de muur. Of de kleur van de tegels op het balkonnetje, die net een tikje donkerder zijn dan bij de buren. En vraag de makelaar niet of de verwarmingsketel het doet. „Hij zou het moeten doen”, zegt Wout Steentjes van Steentjes Makelaars. „Maar zeker weet ik het niet, want hij is nog nooit gebruikt.”

Dit huis staat al elf jaar leeg. Sinds de woning in de Gelderse gemeente Oost Gelre werd opgeleverd in 2007 heeft nog niemand er gewoond. Dat is opvallend, want makelaarsvereniging NVM meldde in oktober nog dat huizen juist razendsnel worden verkocht – gemiddeld binnen veertig dagen. Maar woningen die lang te koop staan zijn geen uitzondering. Van de te koop staande huizen in Nederland staat 10 procent al drie jaar of langer in de verkoop, blijkt uit onderzoek van Dynamis, een samenwerkingsverband van dertien makelaarskantoren.

Het ‘structurele aanbod’ noemt Rogier Weck de ongeveer 6.600 woningen die langdurig te koop staan. Hij voerde het onderzoek voor Dynamis uit, met behulp van data van huizenwebsite Funda. „Het is bulkaanbod dat ontstaan is tijdens de crisis. Veel van de woningen die nu al zo lang te koop staan, zijn toen in de verkoop gezet.”

Bij lang te koop staande huizen denk je al snel aan grote villa’s, te duur voor de gemiddelde portemonnee. Maar het gaat om allerlei typen huizen, appartementen voorop. „Tijdens de crisis nam het aantal kleine woningen [kleiner dan 80 m2] dat te koop stond dubbel zo snel toe als grotere woningen op de markt”, zegt Weck. Omdat het aanbod zo ruim was, konden mensen kiezen, zegt hij. „En dus sloegen ze de kleine woningen over.”

Kwestie van mismatch

Op het Groningse Pekela na staan in verhouding nergens zo veel huizen langer dan drie jaar te koop als in Oost Gelre in de Achterhoek. Het gaat om 47 van de 132 in oktober te koop staande woningen. Kwestie van een mismatch, zegt wethouder Bart Porskamp (woonbeleid, VVD). „Er zijn wel genoeg huizen, maar niet van het goede type.”

Door de vergrijzende bevolking gaat het vaak om oude gezinswoningen. Ze kampen met achterstallig onderhoud en hebben er ook nog een groot stuk land bij. Porskamp: „Dat zijn voor jongeren die starterswoningen zoeken en voor ouderen die kleiner willen gaan wonen niet het soort huizen waarnaar ze op zoek zijn.”

Het appartement aan de Markt in Lichtenvoorde is zo’n mismatch. Door de terrassen op het marktplein en aan de achterzijde van het complex vinden ouderen het al snel te druk, vertelt makelaar Steentjes. „En er is geen lift. Twee verdiepingen met een trap, dat werkt voor hen niet.” Maar ook voor jongeren is het huis van 109 m2 niet aantrekkelijk. „Als je dit appartement had gesplitst, dan was het goed geweest. Maar nu is het te groot voor de doelgroep en dus te duur.”

Vóór de crisis begon in 2008 was er in Nederland nauwelijks structureel aanbod – dat lag tussen de 0,4 en 1 procent, blijkt uit het onderzoek van Dynamis. Maar daarna ging het hard: op het dieptepunt in 2015 stond 20 procent van het aanbod langer dan drie jaar te koop. Sindsdien neemt het structurele aanbod weer af. De verwachting is veel locaties in Nederland zich zullen herstellen tot het niveau van voor de crisis.

Ook in Oost Gelre gaat het al stukken beter. Makelaar Steentjes, die vestigingen heeft in Lichtenvoorde, Groenlo en Eibergen, had op het dieptepunt meer dan tweehonderd huizen in zijn aanbod. „In de ramen van het kantoor hingen toen alleen maar de huizen in het betreffende dorp. Nu hebben we alles in de etalage hangen en nog hebben we plekjes over.”

Minder vraag op platteland

Maar volgens onderzoeker Rogier Weck zijn er locaties waar het structureel aanbod niet meer echt zal afnemen. „De trek naar de stad is groot, waardoor de vraag naar woningen op het platteland afneemt. Daar zal het aanbod ruim blijven. Zo nemen de regionale verschillen steeds verder toe.”

Makelaar Steentjes denkt dat het hoge structurele aanbod in Oost Gelre een naijleffect is van de crisis. „De crisis begon hier op hetzelfde moment, maar duurde veel langer. Tot 2016 was het hier gewoon knudde en liepen we achter de rest van het land aan.” Steentjes vermoedt dat er de komende jaren veel huizen in Lichtenvoorde op de markt zullen komen als de bewoners overlijden of naar het verzorgingstehuis gaan.

Woning splitsen

Bijvoorbeeld in de Muziekbuurt, waar veel woningen staan uit de jaren vijftig, zestig en zeventig. In een huis aan de Van Raesfeltstraat helt het te koop-bord in de voortuin voorover, de kleuren zijn verschoten. Wie binnenkomt, lijkt terug in de tijd te stappen. Kleine ruimtes, bruintinten, schrootjes. In de keuken staan de kruidenpotjes netjes in een houten rekje.

Sinds juli staat dit huis uit 1959 te koop; de bewoonster moest naar een verzorgingstehuis. De vraagprijs van 315.000 euro voor het vrijstaande huis van 107 m2 met een grote tuin op het westen heeft een aantal kijkers afgeschrikt, zegt Steentjes. „Want de meesten wilden het huis grondig verbouwen. En die kwamen al gauw op een ton extra uit.”

De gemeente probeert leegstand in de te koop staande huizen te voorkomen door mee te werken aan woningsplitsen en bestemmingsplannen te veranderen, zodat ook bedrijven zich in deze woningen kunnen vestigen.

Wethouder Porskamp praat ook met alle andere gemeenten in de Achterhoek over een transformatiefonds, waarmee huizen die lang te koop staan moeten worden opgekocht. Daarna worden ze verbouwd en weer te koop gezet. „Ik hoop dat we binnen twee of drie jaar met een plan kunnen komen.”

De wethouder is er bovendien van overtuigd dat het ruime aanbod in zijn gemeente ook een oplossing kan bieden voor de krapte elders. „Veel mensen willen naar de Randstad. Maar in ruim anderhalf uur rijden ben je van Amsterdam hier en heb je rust en ruimte”, zegt hij. „Ik weet dat dat niet voor iedereen is, maar we hebben echt wel wat te bieden. Waarom zou je dan het Groene Hart volbouwen?”