Is de huizengekte in Amsterdam voorbij?

Woningmarkt Het aantal bezichtigingen in Amsterdam daalt en de verkooptijd neemt toe. Is het einde van de gekte in de hoofdstad in zicht?

Illustratie Fokke Gerritsma

De woningmarktcijfers die de NVM vorige week publiceerde toonden op het eerste oog een vertrouwd beeld van Amsterdam: een stijgende huizenprijs (443.000 euro, een groei van ruim 16 procent ten opzichte van een jaar terug) en een afnemend aantal woningverkopen (zo’n 1.700, een daling van 20 procent). Het aanbod van huizen in de hoofdstad is zo laag dat er nauwelijks meer iets te kopen is, en wat er te koop staat gaat voor de hoofdprijs weg.

Lees ook: Op de huizenmarkt zit de starter alles tegen

Maar wie goed keek zag een opmerkelijke statistiek in contradictie met het beeld van de Amsterdamse woningmarkt waaraan we de laatste tijd zo gewend zijn geraakt. Een huis werd in het derde kwartaal in gemiddeld 29 dagen verkocht, een periode die vijf dagen langer is dan in 2017.

Amsterdamse makelaars merken dat er iets verandert. „Vraag en aanbod lijken elkaar niet meer zo goed te kunnen vinden”, zegt Bas Cornelisse van De La Haye Makelaardij. „Het aantal bezichtigingen neemt af, net als het aantal overbiedingen en de mate waarin overboden wordt.”

Ook de Makelaarsvereniging Amsterdam ziet het aantal bezichtigingen dalen. „Kwamen er in 2016 bij wijze van spreken dertig mensen per huis kijken, vorig jaar waren dat er twintig, en nu zijn het er tien”, zegt MVA-voorzitter Sven Heinen, zelf werkzaam bij Smit & Heinen Makelaars en Taxateurs.

Wat is er aan de hand? De makelaars wijzen naar de prijsstijgingen. „De huizenprijzen zijn zo hard gestegen de laatste tijd, dat we zien dat kopers nu aarzelen”, zegt Cornelisse. Dat is niet zo gek: met een gemiddelde vierkantemeterprijs van ruim 5.000 euro betaal je voor een Amsterdamse studio van 60 vierkante meter meer dan 300.000 euro, meer dan waarvoor een gemiddeld huis in Nederland (292.000 euro) verkocht wordt.

De verandering geldt echter slechts voor een beperkt segment, zien de makelaars. „Elke woning tot vier ton is nog altijd binnen no time verkocht”, zegt Jaap Tel van Tel Makelaars. Dat beeld onderschrijven Heinen en Cornelisse. „Alleen voor de iets duurdere woningen duurt het nu wat langer”, zegt Cornelisse. Het gaat vooral om appartementen boven de vier ton in de stad – waarvoor de prijzen relatief het hardst gestegen zijn – die nu wat langer in de verkoop staan.

‘Lang’ is in deze context relatief. „In plaats van binnen één of twee weken worden deze huizen binnen twee of drie maanden verkocht”, zegt Cornelisse. „Dat is een normale verkoopperiode. Het probleem is dat we verwend zijn geraakt.” Een kwestie van verwachtingsmanagement, zeggen de makelaars. „Iedere verkoper verwacht dat er vijftig gegadigden komen kijken voor zijn huis, maar dat beeld is gecreëerd door de media”, zegt Tel.

En uiteindelijk wordt elk huis in Amsterdam gewoon nog verkocht, al is dat steeds vaker aan buitenlandse kopers. „Ik praat 70 tot 80 procent van de tijd Engels”, zegt Cornelisse. „Voor Nederlandse kopers zijn veel woningen te duur. Expats hebben belastingvoordelen die Nederlanders niet hebben, en omdat de huren zo hoog zijn is kopen voor hen voordeliger geworden dan huren.”

Lees ook: Makelaars: 'Rijk moet gemeente en provincie dwingen meer woningen te bouwen'

De hamvraag is of het dalende aantal bezichtigingen een tijdelijke terugval is. Of is dit een indicatie dat de gekte op zijn einde loopt en kunnen kopers prijsdalingen verwachten? Tel en Cornelisse denken het eerste. „Het is voor de kopers een kwestie van wennen aan het nieuwe prijsniveau”, zegt Cornelisse. „Ik denk dat daarna de prijsstijgingen zich weer doorzetten, al zal het misschien iets minder hard gaan dan hiervoor.” Volgens Tel heeft het dipje met de zomermaanden te maken. „Er is twee maanden niets bijgekomen, en toen in september zijn er plots wat meer huizen te koop gezet. Dat heeft het aantal kopers tijdelijk verspreid.”

MVA-voorzitter Heinen vermoedt echter dat de vaart er een beetje uit is. Hij hoopt dat het een „voorbode is van een evenwichtigere markt”. „Voor een bepaalde groep kopers zijn huizen onbetaalbaar geworden”, zegt hij. „Dus zelfs al wennen ze aan de prijs, kopen kunnen ze niet.”

    • Sam de Voogt