Plan nieuw stadion Feyenoord is prima, zolang ze maar topdrie spelen

Project Feyenoord City De Britse stadion-expert Richard Cheesman kwam naar Rotterdam om de gemeenteraad gerust te stellen over het project. De club moet structureel in de topdrie spelen. Is dat wel realistisch?

Tekening van het nieuwe Feyenoord-stadion en omgeving, met op de achtergrond De Kuip. Het nieuwe stadion moet deels op de oever van de Maas worden gebouwd. Beeld OMA

De vraag is niet meer óf het nieuwe stadion van Feyenoord binnenkort commercieel groen licht krijgt. De vraag is wat die goedkeuring van de businesscase zégt. En of Feyenoord een belangrijke voorwaarde van het plan wel kan waarmaken: in de topdrie spelen. Dat lukte de club de afgelopen veertig jaar niet structureel.

Om de Rotterdamse gemeenteraad gerust te stellen was Richard Cheesman donderdag ingevlogen vanuit Londen. De Brit is de operationeel directeur van de International Stadia Group (ISG), een adviesbureau dat stadionplannen keurt. Het businessplan achter de opvolger van de Kuip aan de Nieuwe Maas (444 miljoen euro) zit goed in elkaar, was de boodschap die hij kwam brengen: „Redelijk, conservatief en weldoordacht”, zei Cheesman vrijdag in een persconferentie.

Uit voorlopige conclusies van ISG die vorige maand uitlekten, bleek echter dat de businesscase deels te ambitieus was. De gemiddelde consumptie per stadionbezoeker werd geschat op 7,19 euro: een stijging van 91 procent ten opzichte van nu. ISG vindt een gemiddelde besteding van 5,99 euro realistisch.

Het aantal mensen voor stadiontours én bezoekers voor ‘sightseeing’ werd respectievelijk met 20 en 30 procent te hoog ingeschat, stelt ISG. Er wordt nu door projectorganisatie Feyenoord City gewerkt aan een ‘businesscase 2.0’.

Meer draagvlak creëren

Feyenoord City moet meer draagvlak creëren voor het bouwproject, oordeelde de gemeenteraad. Tijdens een vertrouwelijke sessie met raadsleden gaf Cheesman tekst en uitleg. Lagere horeca-inkomsten en bezoekersaantallen zouden ‘maar’ 3 procent omzet en 5 procent zuivere winst schelen, aldus Cheesman. De verwachte omzet van het nieuwe stadion bedraagt ruim 100 miljoen. Wat de verwachte winst is, mocht Cheesman niet zeggen, omdat dit commercieel gevoelige informatie is.

Binnen enkele weken krijgt Feyenoord City van ISG een ‘reliance letter’, verzekerde Cheesman. Dat document is nodig om banken en financiers te overtuigen: het project heeft een banklening van 232 miljoen euro nodig, investeerders voor 100 miljoen aan cumulatief preferente aandelen én 90 miljoen eigen vermogen.

Ook als Feyenoord City de businesscase niet zou aanpassen, zou ISG al zo’n reliance letter geven, zei Cheesman. „Dan zou in die brief staan: we zien wat risico’s in die gebieden, en wat positieve dingen in die gebieden.” Zo’n reliance letter is voor alle partijen belangrijk: Feyenoord City en de gemeente Rotterdam willen bouwen, de voetbalclub en het stadion willen spelen en banken en investeerders willen verdienen.

Het komt zelden tot nooit voor dat ISG géén goedkeuring geeft aan stadions in een vergevorderd stadium, zei Cheesman: „We hebben nooit op het punt gezeten dat we twee, drie maanden van de financial close [het moment van contracten tekenen] waren en geen reliance letter gaven.”

Maar wat zegt zo’n stempel over de werkelijke haalbaarheid en risico’s?

Het nieuwe stadion moet 444 miljoen euro gaan kosten.

Beeld OMA

Commercieel bureau

Eerst de rol van ISG, een commercieel bureau. Zij werken in opdracht van Feyenoord City, maar opereren onafhankelijk, volgens Cheesman, een wiskundige van Cambridge University die vroeger voor de Japanse bank Nomura en de Duitse bank WestLB werkte.

„We worden betaald door Stadion Feijenoord, maar we hebben onze verantwoordelijkheid richting de banken”, zei Cheesman. „Dat heeft meer te maken met hoe banken werken. Banken houden er niet van om proceskosten te betalen. Ze houden er van als hun cliënten die betalen.” ISG werkt in dit project nauw samen met investeringsbank Goldman Sachs, dat Feyenoord City een brugkrediet van 17,5 miljoen verstrekt voor de uitwerking van de plannen.

De businesscase stoelt op de prestaties van Feyenoord op het veld. ISG gaat uit van het scenario dat Feyenoord in de topdrie eindigt in de eredivisie en zich kwalificeert voor Europees voetbal. Dat betekent: kwalificatieronden Champions League of Europa League, en niet noodzakelijk de groepsfase van die toernooien.

Als Feyenoord het over langere termijn niet lukt in de topdrie te eindigen, dan heeft dat „significante invloed” op „belangrijke omzetstromen” zoals de businessstoelen en businessunits, de tickets, de consumpties en bijvoorbeeld merkrechten, zegt Cheesman.

Historisch gezien is het niet vanzelfsprekend dat Feyenoord ieder seizoen bij de eerste drie eindigt. Feyenoord viel in de afgelopen veertig jaar achttien keer buiten de topdrie in de eredivisie. De club werd in 2017 voor het eerst in achttien jaar weer landskampioen.

Europese prestaties

De Europese prestaties van Nederlandse clubs zijn in het algemeen „een zwakker punt”, zei Cheesman. Dit seizoen was niet één club direct gekwalificeerd voor een Europees toernooi – en Feyenoord werd uitgeschakeld in de voorronde van de Europa League.

„Economisch gezien is Nederland welvarender en heeft het een beter ondernemersklimaat dan landen als Spanje, Italië of zelfs Groot-Brittannië”, zei Cheesman. Hij ziet „een sterke vraag” naar topvoetbal in Nederland. „Maar Italië en Spanje boeken meer vooruitgang in de Europese competitie dan Nederlandse teams.”

Lees ook dit profiel over Jan de Jong, de man die over de toekomst van Feyenoord beslist

Om het financiële vliegwiel in het nieuwe stadion draaiende te krijgen, zijn prestaties op het veld cruciaal. Feyenoord, de club, eist daarom een gegarandeerde vergoeding – een zogeheten performance fee – van jaarlijks 25 miljoen euro vanuit het stadion, dat wordt gebruikt voor het spelersbudget, dat nu 19 miljoen bedraagt. Door die substantiële verhoging van het salarishuis hoopt Feyenoord structureel te kunnen concurreren met Ajax en PSV, die over hogere budgetten beschikken.

Bezuiniging op ontwerp

Feyenoord City moet 30 miljoen euro bezuinigen op het voorlopige stadionontwerp, lekte vorige maand uit. Wat dat betekent voor de businesscase, kon Cheesman niet zeggen. „Ik kan geen commentaar geven op bouwkosten”, zei hij. Het projectteam zou bezig zijn ervoor te zorgen dat wijziging van het ontwerp „geen impact heeft op de verdiencapaciteit” van het stadion, vertelde Cheesman.

Lees ook dit verhaal over de bezuiniging van 30 miljoen op het voorlopig ontwerp van het stadion

Over bezoekersaantallen hoeft Feyenoord zich geen zorgen te maken, volgens Cheesman. Afgelopen zomer is er een enquête gehouden onder seizoenkaarthouders over het nieuwe stadion. Daaruit blijkt, zo vertelde hij, dat 81 procent opnieuw een seizoenskaart zou nemen – gebruikelijk bij een nieuw stadion is 75 tot 80 procent. Die 81 procent is een „conservatieve” raming, zei Cheesman. Seizoenkaarthouders die halverwege stopten met de enquête, zijn geteld als mensen die opzeggen.

Desgevraagd zei Cheesman dat ISG ook rekening houdt met tickets die Feyenoord gratis weggeeft als service en om het stadion beter te vullen. Maar om hoeveel gratis tickets het gaat, kon hij niet zeggen. „Elk stadion heeft tickets die min of meer voor niets worden weggegeven”, zei hij. „Ik weet het aantal niet precies, maar als we de cijfers doornemen is dat absoluut iets waar we rekening mee houden.”

Hij zegt zich ervan bewust te zijn dat er een groep fans is die niet blij is met de stap naar een nieuw stadion. Cheesman: „Het is niet ongebruikelijk dat er sterke, emotionele reacties zijn over iets dat deel van hun leven is, iedere twee weken. Dat is een begrijpelijke reactie.”

    • Steven Verseput
    • Eppo König