Hoe Leidsche Rijn toch aan zijn winkels kwam

Vastgoed Internet kwam op, de crisis sloeg toe. De bouw van een winkelcentrum in de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn leek onhaalbaar. Toch staat het er, en ruim 90 procent is al gevuld.

Meer dan 90 procent van alle ruimte in het winkelcentrum van Leidsche Rijn in sgevuld Foto Nick Somers

De herrie is van buiten hoorbaar. Gehamer, luide stemmen, gekras van voorwerpen die over de betonnen vloer slepen. Terwijl de meeste winkels en eettentjes in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn net ontwaken, zijn ze bij de Italiaanse restaurantketen Vapiano al sinds vroeg in de ochtend bezig. Bouwvakkers sjouwen af en aan met buizen, isolatiemateriaal en puin.

Nog een maand hebben ze, dan moeten hier op de hoek van het Brusselplein de eerste pizza’s uit de oven komen. Het pand van Vapiano is niet de enige plek in de wijk waar nog druk wordt gebouwd. Ook onder meer de toekomstige vestigingen van ABN Amro en interieurwinkel Casa, even verderop in de brede Parijsboulevard, staan vol bouwvakkers.

Bijna vijf maanden is Leidsche Rijn Centrum nu officieel geopend, maar af is het winkelcentrum zeker niet. Rondom de negen nieuwbouwblokken staat een legertje bouwketen opgesteld. In de straten loopt het winkelpubliek langs kraanwagens en containers met bouwafval. Wie de openbare wc’s zoekt, raakt letterlijk het spoor bijster: het ene moment hangen er nog bordjes, het volgende zijn ze verdwenen.

Natuurlijk hadden ze verder willen zijn, zegt Dick Gort, hoofd van de vastgoedtak van verzekeraar ASR, de eigenaar van het winkelcentrum. Maar vertraging is iets waarmee alle bouwprojecten tegenwoordig kampen. „Er wordt momenteel zo veel gebouwd dat onderaannemers het werk voor het uitkiezen hebben. Mensen die hun huis laten verbouwen hebben daar last van. Wij dus ook.”

Maar het is niet alleen oponthoud waardoor hier nog steeds wordt gebouwd. Het komt ook doordat er na de opening nieuwe huurders bij zijn gekomen, en veel van hen zijn nog druk bezig zijn met opbouwen en inrichten van de winkels. Onlangs sloot ASR huurcontracten af met Casa, hobbywinkel Pipoos en afhaalrestaurant Wok To Go. Daardoor is nu „meer dan 90 procent” van alle ruimte in Leidsche Rijn gevuld, zegt Gort. „En die 100 procent gaan we ook redden.”

‘Een ramp in wording’

Het zijn getallen die voor Gort en zijn collega’s lange tijd ondenkbaar leken. In de eerste plannen, van elf jaar geleden, leek het goed te doen: zo’n eigen winkelcentrum voor Leidsche Rijn, een compleet nieuwe vinex-wijk aan de westkant van Utrecht. Maar in de jaren daarna werd Leidsche Rijn Centrum in rap tempo een probleemgeval.

Eerst zagen de eigenaren van het bouwproject hoe de crisis toesloeg in de winkelstraat en de ene na de andere winkelketen ten val bracht. Daarna volgde de stormachtige opkomst van winkelen via internet. Was er in de toekomst eigenlijk nog wel behoefte aan zo veel nieuwe winkelpanden? Of zou fysiek winkelen langzaam uitsterven?

Nick Somers

Wat daarbij niet hielp, was dat Utrecht al meer dan voldoende winkelruimte had. In de binnenstad werd winkelcentrum Hoog Catharijne de afgelopen jaren compleet gerenoveerd en uitgebreid. En langs de A2, op een paar honderd meter van Leidsche Rijn, lag al The Wall, dat destijds met grootschalige leegstand kampte. Weliswaar een ander soort winkelcentrum, maar toch: concurrentie.

Volgens ASR werd in Leidsche Rijn dan ook voor „leegstand gebouwd”, zo zei een woordvoerder in 2014, voordat de bouw begon. Partner-ontwikkelaar Corio, waarmee ASR destijds samenwerkte, noemde het centrum „gedateerd en maatschappelijk onverantwoord”. Volgens het vastgoedbedrijf, tegenwoordig onderdeel van het Franse Klépierre, dreigde een „retailramp die zijn gelijke niet kent”.

Lees ook: Is de leegstand van winkels nog te stoppen?

Minder ruimte, meer keuze

Dat het zover niet is gekomen, is voor een deel geluk, weet Gort. De laatste jaren trok de economie weer aan en raakte de woningmarkt op stoom. Plotseling was het niet zo’n probleem meer om huurders en kopers te vinden voor Leidsche Rijn, een wijk waar in de toekomst meer dan honderdduizend mensen komen te wonen. „Daarvan krijgen de winkeliers dan ook vertrouwen”, aldus de vastgoeddirecteur.

Minstens zo belangrijk, vindt Gort, is dat drie jaar geleden na lang onderhandelen met de gemeente besloten werd het winkelcentrum minder groot te maken. Toen ASR de opdracht kreeg, was het plan om 48.000 vierkante meter aan winkelruimte te bouwen. Zoals het er nu staat, is het centrum ongeveer 38.000 vierkante meter groot. Bovenop de ruim 130 winkelpanden zijn ruim 750 appartementen gebouwd.

Binnen dat kleinere oppervlak is bovendien meer ruimte gemaakt voor dienstverlenende bedrijven en maatschappelijke voorzieningen, zoals een gezondheidscentrum, een kapper, een sleutelmaker en een stomerij. Ook is er veel meer plaats voor horeca gekomen. Met name rond het Brusselplein hebben bezoekers keuze uit tal van koffiebarretjes en restaurantjes. De bijbehorende terrassen zijn deze middag, op een doordeweekse dag, goed gevuld.

„Vroeger namen mensen genoegen met een kop koffie bij de V&D”, legt Gort uit. „Tegenwoordig willen bezoekers meer keuze: de één wil niet te veel uitgeven, de ander zoekt iets bijzonders en vindt het prima om daar meer geld aan uit te geven. Het maakt een winkelcentrum aantrekkelijker, waardoor mensen langer blijven.”

Een mix van groot en klein

Het gevoelsmatige kantelpunt kwam voor Gort overigens pas toen in 2016 eerst H&M en vervolgens ook Mango besloten een winkel in Leidsche Rijn te openen. Een jaar eerder had Jumbo al plannen aangekondigd voor een megasupermarkt in de wijk. „Maar als twee van zulke grote kledingketens naar je centrum komen, dan overtuigt dat mogelijk ook andere partijen die nog twijfelen.”

Toch is Leidsche Rijn Centrum bepaald niet de verzameling van grotere ketens die je op veel andere plekken aantreft. Natuurlijk biedt het onderdak aan C&A, Vero Moda, Starbucks en Hema, maar tussen die bekende namen is ook plek voor Jones & Jones, Sams en Blendz: winkels van ondernemers uit de regio met slechts een handvol vestigingen.

Foto Nick Somers

Volgens Tessa Vosjan, beleidsmedewerker bij winkeliersorganisatie INretail, hebben de ontwikkelaars er goed aan gedaan grote en kleine winkels te mixen. „Veel winkelcentra in stadsdelen hebben het nu juist zwaar te verduren”, zegt ze. Het probleem is vaak dat ze zich nauwelijks onderscheiden en dus geen „toegevoegde waarde” hebben.

Vier jaar geleden toonde INretail, vertegenwoordiger van onder meer de woon-, mode- en schoenenbranche, zich nog kritisch over de plannen die er destijds waren voor Leidsche Rijn. Door het diversere aanbod, de vele horeca en het toevoegen van dienstverlenende bedrijven is het winkelcentrum veel „toekomstbestendiger”, zegt Vosjan. „Ik denk nu dat het wel kans van slagen heeft.”

Ze ziet ook een keerzijde, zegt Vosjan. Want sommige winkels die in Leidsche Rijn zitten, hebben nu ook nog een vestiging in de nabijgelegen winkelcentra Terwijde en Vleuterweide. „Vooral bij kleinere ondernemers is het de vraag of ze ook op die oude locatie blijven zitten, of dat ze uiteindelijk kiezen voor de winkel die het best presteert.”

Correctie (9 oktober 2018): In een eerdere versie van dit artikel werd een winkelcentrum in Leidschen Rijn Vleutenwijde genoemd. Dat moet Vleuterweide zijn. Dat is aangepast.

    • Joost Pijpker