Hoe komt het dat de problemen voor starters zo groot geworden zijn?

Starters Het aantal mensen dat voor het eerst een huis koopt, blijft maar dalen. Waardoor komt dat? En waarom kunnen corporaties, investeerders en overheden dit niet veranderen?

Veel starters willen in steden wonen. In de grote steden leidt dat tot botsingen tussen ontwikkelaars en gemeenten. Foto Lex van Lieshout / ANP

Waar je de cijfers ook opvraagt, alle data tonen hetzelfde: het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt of een huis koopt, neemt elk kwartaal af. Problematisch, want starters zijn onmisbaar voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis.

Nog belangrijker is de ongelijkheid die ontstaat als starters geen huis meer kunnen kopen en dus geen vermogen kunnen opbouwen. „Dan nemen de tegenstellingen tussen mensen zonder koophuis en mensen met koophuis toe”, zegt Joppe Smit van hypotheekadviseur IG&H.

Het lijkt alsof iedereen zich heeft laten verrassen, zo acuut zijn de problemen voor starters nu. Maar het tegenovergestelde is waar: het tekort aan goedkope woningen, vaak appartementen, is het resultaat van een jarenlange ontwikkeling. Hoe is het zover gekomen?

NRC vroeg het elf betrokken partijen, van beleggers tot corporaties, van gemeenten tot het Rijk. Naar elkaar wijzen willen ze niet. „Ik wil niet zwartepieten”, zegt directeur Jan Fokkema van Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, „want we hebben allemaal steken laten vallen”.

  1. Economische crisis

    Het probleem begint met de economische crisis in 2008. Gemeenten en ontwikkelaars zetten projecten stop, voor bouwbedrijven voltrekt zich een ramp.

    „Onze afzet lag plots 80 procent lager”, zegt Nico Rietdijk van de NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. „Veel bouwbedrijven moesten reorganiseren, of gingen zelfs failliet.” Tijdens de crisis stromen meer dan 200.000 bouwvakkers de bedrijfstak uit, op een totaal van ongeveer 480.000 man. De bouwproductie in Nederland valt nagenoeg stil. Gemeenten, bouwbedrijven en ontwikkelaars draaien investeringen terug.

    Gemeenten konden soms niet anders, zegt Boudewijn Revis, voorzitter van de commissie Wonen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en wethouder Wonen (VVD) in Den Haag. „Het Rijk schafte een subsidie van miljarden voor stedelijke ontwikkeling af.” Gemeenten hebben tijdens de crisis bij elkaar 3 miljard euro afgeschreven op bouwgrond.

    Lees ook: Is de kans aanwezig dat huizenprijzen hard gaan dalen? En zestien andere vragen over de huizenmarkt
  2. Overheidsmaatregelen

    Tijdens de crisis neemt het Rijk maatregelen die de problemen vergroten. Het legt corporaties in 2013 een verhuurdersheffing op, als crisismaatregel. „Daardoor hebben corporaties veel minder kunnen investeren in nieuwbouw”, zegt een woordvoerder van corporatiekoepel Aedes. Corporaties gingen inderdaad minder investeren, aldus een zegsman van verantwoordelijk minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66), „maar ze hebben harder op de rem getrapt dan strikt noodzakelijk.”

    In afwachting van nieuw woonbeleid wordt weinig initiatief genomen. Pas twee jaar later, in 2015, komt er een nieuwe Woningwet die corporaties dwingt te focussen op de sociale sector. Bouwen in het middenhuursegment, waar ook starters belang bij hebben, mag niet meer.

    De overheid heeft eerder ook de normen voor hypotheken strenger gemaakt. Het maximale leenbedrag gaat naar 100 procent van de aankoopwaarde, terwijl dat eerder nog 106 was. En aflossen wordt verplicht. Doorstromers voelen weinig van deze maatregelen – zij hebben vaak overwaarde op het huis dat ze al bezitten. Maar starters moeten nu veel meer geld meenemen om een huis te kunnen betalen. Het kabinet vindt het aanscherpen van de leennormen hard nodig. Het maakt zich, samen met De Nederlandsche Bank, zorgen over de hoge hypotheekschuld, die de Nederlandse economie kwetsbaar maakt.

    Een andere, niet aan de woningmarkt gerelateerde maatregel pakt ook slecht uit: de afschaffing van de basisbeurs voor studenten in 2015. Het doet de studieschuld van afgestudeerden stijgen van gemiddeld 15.000 naar 21.000 euro. Daardoor krijgen starters minder hypotheek.

  3. Stijgende vraag

    Met het geleidelijke economische herstel belandt de woningmarkt van het ene uiterste in het andere. De lage spaarrente maakt sparen onaantrekkelijk en vastgoed, mede dankzij de hypotheekrenteaftrek, zeer aantrekkelijk. Starters op de woningmarkt krijgen concurrentie van particuliere beleggers die ook op goedkope woningen jagen. Het aandeel van particuliere beleggers is weliswaar klein, maar het stijgt.

    De vraag neemt verder toe door het stijgende aantal huishoudens. Dat is een gevolg van immigratie en een toename van alleenwonenden.

    De meeste starters willen in de steden wonen, die toch al populair zijn. In de grote steden leidt dat tot botsingen tussen ontwikkelaars en gemeenten. Nieuwbouwwoningen die bedoeld zijn voor starters worden toch soms per opbod verkocht. Stadsbesturen reageren op het schaarse aanbod en stijgende huurprijzen met strenge regulering voor nieuwbouwprojecten. Daardoor zien beleggers hun rendement dalen.

    „Bij te strakke regulering kunnen wij de beschikbare miljoenen niet investeren”, zegt IVBN-directeur Frank van Blokland namens de institutionele beleggers. „We moeten het rendement wel kunnen verantwoorden naar pensioenfondsen.”

    Lees ook: Waarom de huizenprijzen in Nederland harder stijgen dan elders in Europa
  4. Tekorten aan alles

    Door de grote vraag ontstaat niet alleen een tekort aan woningen, maar ook aan personeel, materiaal, grond en vergunningen. Bouwbedrijven hebben niet genoeg geïnvesteerd in personeel en nieuwe bouwmethoden – ze waren tijdens de crisis vooral bezig niet failliet te gaan. Er is daardoor een groot tekort aan ‘handjes’. Snel de bouwproductie vergroten is onmogelijk.

    Lees ook Verhagen: dit jaar tienduizend woningen te weinig gebouwd

    Gemeenten vragen hoge prijzen voor hun bouwgrond om verliezen uit het verleden goed te maken. En Europese aanbestedingsregels verhinderen dat grond goedkoop van de hand wordt gedaan. Voor institutionele beleggers is alleen het luxe segment nog interessant. Verder hebben gemeenten ook veel personeel zien vertrekken, waardoor procedures voor vergunningen lang duren. Gemiddeld duurt de totstandkoming van een nieuwbouwproject tien jaar.

    Gemeenten en provincies geven bovendien de voorkeur aan binnenstedelijke projecten, die meer tijd en geld kosten. „Het gaat niet ten koste van de natuur, en is daarom het geld en de tijd meer dan waard”, zegt Revis van de VNG.

    Pas als binnen de steden te weinig mogelijkheden zijn, kijken provincies naar landelijk gebied, zegt de woordvoerder van het Interprovinciaal Overleg. „En dat is tot nu toe nog niet aan de orde.”

    • Sam de Voogt